In un contratto di locazione l’inutilizzabilità dell'immobile deve essere provata dal conduttore?

In tema di contratto di locazione, in caso di eccezione di inadempimento, ex art. 1460 c.c., sollevata dal conduttore, quest'ultimo deve dare prova del proprio assunto in ordine all'inutilizzabilità dell'immobile locato, non potendo la consulenza tecnica d'ufficio sopperire a tale mancanza probatoria.

Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.), un proprietario di un immobile conveniva in giudizio la convenuta-conduttrice per sentirla condannare al rilascio dell'unità immobiliare per finita locazione, inerente un contratto di locazione ad uso transitorio, per scadenza del rapporto contrattuale nonché sempre il ricorrente nella memoria integrativa spiegava domanda riconvenzionale per inadempimento della resistente per il mancato versamento dei canoni di locazione.

Si costituiva il resistente, nei termini di legge, il quale eccepivano l'infondatezza dell'assunto dell'istante, producendo foto dello stato dei luoghi per la sussistenza di infiltrazioni nell'immobile, chiedendo l'ammissione della CTU, volta a valutare la natura e l'incidenza sulla fruibilità dell'immobile locato; la resistente, però nulla eccepiva in ordine alla spiegata domanda riconvenzione dell'istante in reconventio recoventionis.

La causa veniva istruita solo con la documentazione prodotta dalle parti, considerando irrilevante l'assunzione delle prove orali, il magistrato riteneva la causa matura per la decisione e la decideva ex art. 429 c.p.c.

Il Tribunale toscano rigettava la domanda formulata dall'attore in ordine alla risoluzione del contratto per scadenza del rapporto contrattuale, ma accoglieva la domanda dell'istante sulla morosità della convenuta per il mancato pagamento dei canoni di locazione, condannandola al pagamento delle spese processuali.

Si trattava di accertare e verificare se fossero presenti, al caso posto all'attenzione del Tribunale competente, i presupposti per la scadenza del contratto di locazione transitorio ad uso abitativo, e la susseguente risoluzione del rapporto contrattuale, nonché la verifica delle infiltrazioni indicate dalla conduttrice che non consentivano il pieno godimento dell'unità immobiliare locata, nonché la domanda riconvenzionale spiegata dall'istante in ordine alla morosità persistente della conduttrice.

Tali aspetti sono stati esaminati dal giudicante, il quale ha rilevato e verificato in atti di causa la parziale fondatezza delle richieste formulate dall'attore.

La resistente veniva condannata alla risoluzione per inadempimento contrattuale per la morosità, mentre, invece, veniva rigetta la domanda del ricorrente la domanda di finita locazione, con soccombenza delle competenze legali in capo alla detta resistente.

In linea di principio, sono ritenute corrette le affermazioni contenute nella pronuncia del Tribunale adito, in sede monocratica, secondo cui è stata dichiarata la fondatezza della domanda in ordine alla morosità della conduttrice, però è stata rigettata la domanda in ordine alla risoluzione del rapporto locatizio per scadenza del contratto, con vittoria spese processuali.

Il giudice adito, in via preliminare, ha approfondito l'aspetto afferente la domanda riconvenzionale spiegata dall'attore nella memoria integrativa di risoluzione per inadempimento della convenuta per morosità qualificando tale iniziativa espressamente in reconventio reconventionis, generata dalle difese della detta resistente, però l'istante non avanzava istanza di differimento ex art. 418 c.p.c. Il magistrato rilevava che la controparte non sollevava eccezioni sulla eventuale inammissibilità della domanda proposta, ed abbia accettato il contraddittorio sul punto e si sia anche difesa nel merito. Nel rito del lavoro, nel caso non si eccepisca l'irritualità della decadenza della domanda riconvenzionale, perché necessita lo spostamento dell'udienza stabilita ex lege, tale domanda è da considerarsi sanata ed entra nel processo in corso (Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2019, n. 2334).

Andiamo per gradi, affrontando gli aspetti inerenti la principale domanda circa la risoluzione del rapporto locatizio per la naturale scadenza del contratto, giustamente il giudicante ha rigettato la domanda attorea perché il contratto locatizio ad uso abitativo di natura transitoria (art. 5 l. n. 431/1998), di durata massima di diciotto mesi, perché i motivi della transitorietà risultavano come evanescenti trasferimenti futuri della conduttrice, destituita di alcuna prova, e la fattispecie andava fatta rientrare nel rapporto contrattuale ordinario (art. 2, comma 1, l. n. 431/1998), ovvero nella durata minima prevista nelle locazioni abitative di quattro anni rinnovabili in assenza di disdetta (art. 3 l. n. 431/1998) per uguale periodo.

Approfondendo la domanda della risoluzione per inadempimento della morosità eccepita dal ricorrente per mancato versamento dei canoni da parte della conduttrice, quest'ultima non ha contestato l'ammontare sotto il profilo storico, limitandosi a dichiarare di non essere obbligata a corrispondere il corrispettivo in virtù della inutilizzabilità dell'immobile (sussistendo i presupposti del grave inadempimento contrattuale, ex art. 1453 c.c.). Dalla disamina del giudizio, emerge che l'inutilizzabilità dell'unità immobiliare è priva di qualsivoglia supporto probatorio, atteso che la convenuta ha solo prodotto foto dello stato dei luoghi inerenti delle infiltrazioni, ritenendo di superare la prova dell'an chiedendo l'ammissione della CTU tecnica, volta ad accertarne la natura e la loro incidenza sulla fruibilità dell'immobile, atteso che la consulenza tecnica d'ufficio non è da considerarsi un mezzo di prova. Ma non meno importante, che al momento della stipula del contratto di locazione la conduttrice aveva verificato che l'immobile era in buone condizioni e idoneo all'uso dichiarato, non rilevando vizi a quella data, tra l'altro, continuando ad abitarvi. Sicchè alcuna prova è stata fornita dalla convenuta in ordine alla inutilizzabilità totale dell'immobile locato e circa la condotta di inerzia del locatore, perciò non ha assolto all'onere che gli incombeva ex art. 2697, comma 2, c.c. (in tale senso Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2020, n. 12103).

Perciò, nel giudizio era onere della conduttrice provare la prolungata e totale sospensione del pagamento dei canoni (per importi rilevanti) che fosse adeguata e proporzionata ex art. 1460 c.c. (strumento di autotutela del conduttore) al dedotto inadempimento del locatore (Cass. civ., sez. III, 15 giugno 2021 n. 16890), prova che non può ritenersi integrata con la semplice produzione fotografica nel fascicolo di parte,come già ribadito, e che, neanche può costituire elemento sufficiente all'espletamento di una CTU, posto che il detto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte a fornire la prova di quanto assume ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere un'indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provate (App. Bologna 20 aprile 2021, n. 1247; Cass. civ., sez. VI, 15 dicembre 2017, n. 30128)

Con riferimento alla fattispecie posta al vaglio del giudice adìto, va precisato che ai sensi dell'art. 1587 c.c. emerge che tra le obbligazioni principali del conduttore quella di versare, nei termini convenuti o alla scadenza pattuita, il canone di locazione, contro il godimento della cosa altrui ed il locatore di ricevere l'esatta e puntuale corresponsione della pigione.

Nel contratto di locazione, il conduttore che ritenga di non adempiere alla propria obbligazione, riducendo o addirittura sospendendo il pagamento del canone ma continuando ad utilizzare il bene locato ed incidendo così sull'equilibrio sinallagmatico alla base del contratto, si pone a rischio della domanda di risoluzione contrattuale da parte del proprietario-locatore, nella maggior parte dei casi fondata sulla clausola risolutiva espressa all'art. 1456 c.c., ormai costante nella prassi contrattuale delle locazioni. Il conduttore che sospende o riduce il pagamento del canone è soggetto a tale rischio, dovendosi confrontare il suo comportamento con i principi-guida in tema di inadempimento (art. 1453 ss. c.c.) ed tema di proporzionalità e di buona fede espressi dagli artt. 1460 e 1375 c.c. Prevale quindi l'affermazione della illegittimità della autoriduzione del canone da parte del conduttore anche in presenza di contestazione giudiziale del canone prima della pronuncia del giudice, quando il giudizio è stato promosso allo scopo di accertare l'illegittimità della misura dei canoni corrisposti, ovvero in presenza di altri eventuali inadempimenti del proprietario-locatore.

Va, altresì, precisato che il Tribunale di Massa ha sposato un orientamento più rigoroso, nel caso di inadempimento del conduttore(Cass. civ., sez. III, 26 luglio 2019, n. 20322; Cass. civ., sez. III, 25 giugno 2019, n. 16917; Cass. civ., sez. III, 22 settembre 2017, n. 22039)

Va posto l'accento, invece, sulla commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte, ossia nella “proporzionalità” dei rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma “in relazione all'oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede” (così Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 2005, n. 2855; Cass. civ., sez. III, 20 giugno 1996, n. 5694).

Dunque, al fine di stabilire, in concreto, se l'eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, gli ermellini ritengono che il giudice di merito deve verificare “se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte” (così Cass. civ., sez. III, 4 febbraio 2009, n. 2720).

Celeste, Sospensione del pagamento del canone e corretta sperimentazione dell'eccezione di inadempimento, in Condominioelocazione.it, 22 aprile 2021;

Scripelliti - Tarantino, Canone (riduzione e autoriduzione), in Condominioelocazione.it;

Amendolagine, Il conduttore non può unilateralmente sospendere il pagamento del canone, Condominioelocazione.it, 12 gennaio 2021;

Masoni, Risoluzione del contratto per fatto del conduttore, in Condominioelocazione.it.