Il titolo esecutivo emesso nei confronti del conduttore ed i suoi effetti verso il subconduttore

Nell'ordinamento processuale italiano l'esistenza di un titolo esecutivo validamente formatosi è una condizione ineludibile ed al tempo stesso idonea per avviare l'esecuzione forzata in danno del debitore.

Pertanto, il creditore deve essere munito del titolo esecutivo prima ancora di iniziarel'esecuzione forzata in danno del debitore, non assumendo rilevanza l'eventuale sopravvenienza dello stesso in executivis, ovvero ad esecuzione in corso.

Il creditoad esigere la prestazione indicata nel titolo esecutivo attiene ad un diritto certo, liquido ed immediatamente esigibile.

A mente dell'art. 474, comma 2, c.p.c. sono titoli esecutivi le sentenze, i provvedimenti e gli altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva, tra i quali rientrano anche l'ordinanza di convalida di licenza o sfratto e l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.

Al riguardo va precisato che l'ordine di consegna o di rilascio contenuto in un'ordinanza od in una sentenza, ha efficacia erga omnes, ciò significa che può essere legittimamente intrapresa l'esecuzione forzata nei confronti di qualsiasi soggetto terzo che si trovi nella materiale disponibilità del cespite, ancorché non nominato nel titolo esecutivo.

La sorte della sublocazione dipende da quella del rapporto principale di locazione ai sensi dell'art. 1595, comma 3, c.c.

La sublocazione dà vita soltanto ad un rapporto obbligatorio derivato (Cass. Civ. sez. III, 15 marzo 2018, n. 6390), senza alcun vincolo diretto tra il locatore originario ed il subconduttore, con la conseguenza che il subconduttore può partecipare al giudizio in cui si controverta della risoluzione del rapporto di locazione solo in veste d'interventore adesivo dipendente, in appoggio al conduttore sublocatore (Cass. Civ. sez. VI, 28 marzo 2022, n. 9899).

Infatti la sublocazione dell'immobile inerente ad un contratto d'affitto d'azienda non determina alcuna successione nell'originario rapporto di locazione, dando semplicemente vita ad un rapporto derivato, senza alcun vincolo diretto tra il locatore ed il subconduttore (Cass. Civ. sez. III, 1° agosto 2002, n. 11427; Cass. Civ. sez. I., 10 febbraio 1996, n. 1038), ragione per cui la cessione del contratto di locazione contestualmente alla vendita dell'azienda ed il successivo subentro del custode nello stesso contratto non eliminano retroattivamente la legittimazione sostanziale e processuale dell'originario conduttore, che, ai sensi dell'art. 111 c.p.c. conserva la qualità di parte (Cass. Civ sez. III, 1° agosto 2002, n. 11427).

L'art. 1595, comma 3, c.c. prevede che la risoluzione del contratto tra locatore e conduttore ha effetto anche nei confronti del sub-conduttore (Cass. Civ. sez. III, 23 aprile 2020, n. 8115).

L'art. 1595, comma 3, c.c. attribuisce solo al locatore il diritto sostanziale alla restituzione del bene da parte del subconduttore, non anche al sublocatore, il quale non può, quindi, pretendere dal subconduttore la restituzione del bene a seguito della risoluzione del contratto di locazione (Cass. civ. 25 gennaio 1978, n. 329).

Cessata la locazione principale viene a cessare anche la sublocazione, per cui la sentenza che dichiari nullo o risolve il contratto di locazione ha riflessi, anche processuali nei confronti del subconduttore, il cui rapporto col conduttore è contenuto in quello di locazione con vincolo di dipendenza.

Ciò è una conseguenza dell'azione diretta riconosciuta al locatore in forza dell'art. 1595, comma 3, c.c., laddove prevede che la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore fa effetto anche contro di lui.

Del resto, come a suo tempo osservato in dottrina, l'estraneità del terzo al titolo esecutivo è cosa diversa dalla sua estraneità al processo esecutivo, nel senso che un soggetto ben può essere terzo rispetto al titolo, ma parte del processo esecutivo (Luiso, 1986, 970).

Ciò comporta che se il titolo esecutivo è efficace nei confronti del terzo – come ad esempio il subconduttore – non può non considerarsi quest'ultimo come parte esecutata e quindi legittimata a proporre l'opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c. anche solo per fare valere l'eventuale illegittimità dell'azione posta in essere dal creditore della prestazione laddove fondata su un titolo giudiziale viziato od invalido (Luiso, 1986, 968).

In base all'orientamento seguito in modo stabile dalla giurisprudenza, l'efficacia erga omnes dell'ordine di rilascio prescinde dal fatto che il terzo detentore della res sia titolare di una posizione dipendente da quella della parte obbligata alla prestazione e sia pertanto soggetto per il combinato disposto degli artt. 2909 c.c. e 111 c.p.c., all'efficacia, diretta o riflessa, dell'ordinanza di convalida, di rilascio o della sentenza, salvo l'eventualità che il medesimo terzo sia titolare di un diritto autonomo opponibile al creditore procedente – uno jus possidendi o detinendi che la parte istante è tenuta a rispettare e non può superare per effetto dell'attività in esecutivis dell'ufficiale giudiziario – e faccia valere tale diritto in un giudizio di opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c. oppure di opposizione ordinaria di terzo ex art. 404 c.p.c. laddove quest'ultima risulti ammissibile.

Pertanto, la sentenza o la convalida dello sfratto, che comportino l'estinzione della locazione per nullità, risoluzione, scadenza del termine, sebbene pronunciate nei confronti del solo originario conduttore, esplicano anche nei confronti del subconduttore gli effetti propri della cosa giudicata sostanziale e costituiscono titolo per il rilascio, ancorché il subconduttore sia rimasto estraneo al relativo giudizio (App. Trieste, 19 maggio 2018, in Arch. locazioni, 2018, 393; Cass. Civ. sez. III, 8 novembre 2007, n. 23302; Cass. Civ. sez. III, 13 gennaio 1998, n. 212; Cass. civ. sez. III, 26 giugno 1972, n. 2169).

In altri termini, nei confronti del subconduttore, ai sensi dell'art. 1595, comma 3, c.c. esplica efficacia, anche di titolo esecutivo, la sentenza pronunciata tra locatore ed il conduttore originario e pur nella assenza in giudizio di quegli, perchè il diritto del subconduttore è derivato ed in quanto tale, è condizionato da quello del conduttore sublocatore (Cass. Civ. sez. III, 10 novembre 1998, n. 11324; Cass. Civ. sez. III, 24 maggio 1994, n. 5053).

L'efficacia del titolo esecutivo formatosi nel giudizio in cui ha preso parte il conduttore originario del cespite immobiliare nei confronti del subconduttore discende dal principio resoluto jure dantis resolvitur et ius accipientis.

Il locatore potrà quindi, contro il subconduttore, fare valere sia l'ordinanza di convalida dell'intimato sfratto per morosità o licenza di finita locazione, ovvero l'ordinanza di rilascio emessa ex art. 665 c.p.c. nel caso di opposizione e conseguente provvedimento di mutamento del rito, sia la sentenza di sfratto ottenuta contro il conduttore come pure la sentenza che ordina la riconsegna della cosa locata (Trib. Tivoli, 8 agosto 2018, in www.iusexplorer.it).

In base a quanto disposto dall'art. 1595, comma 3, c.p.c. sono naturalmente salve le ragioni che il subconduttore possa fare valere verso il proprio locatore quale effetto della dichiarata nullità o risoluzione, alla quale il subconduttore non abbia dato causa.

La Corte costituzionale, ha affermato che la partecipazione soltanto eventuale del subconduttore al giudizio tra locatore e conduttore originario non crea alcun vulnus all'art. 24 della Costituzione, anche in considerazione della tutela in ogni caso garantitagli dalla norma nei confronti del sublocatore ed ulteriormente rafforzata dagli obblighi a carico di quest'ultimo posti dall'art. 5 della l. 19/1963 in ordine alla tutela giuridica dell'avviamento commerciale per l'ipotesi di cessione del contratto o di sublocazione, ragione per cui nel giudizio di risoluzione tra locatore e conduttore l'avente causa di quest'ultimo vanta esclusivamente un interesse volto ad evitare il pregiudizio che gli deriverebbe dalla risoluzione di un rapporto del quale non è, peraltro, parte, circostanza quest'ultima da cui consegue l'impossibilità per il subconduttore di fare valere verso il locatore un'autonomo diritto (Corte cost., 21 gennaio 1988, n. 60).

La giurisprudenza di legittimità si è uniformata al principio espresso nell'art. 1595, comma 3, c.c. secondo cui il subconduttore, non potendo vantare diritti di sorta nei confronti del locatore ed avendo un semplice interesse alla prosecuzione del rapporto locatizio fondamentale, può spiegare nella causa per finita locazione tra il proprietario ed il conduttore originario, soltanto un intervento adesivo semplice o dipendente e non autonomo o litisconsortile e, di conseguenza, non è titolare del diritto di impugnare in via autonoma la sentenza laddove risulti sfavorevole alla parte adiuvata, ma può soltanto aderire all'impugnazione proposta da quest'ultima (Cass. Civ. sez. III, 26 maggio 1980, n. 3441).

Ciò in quanto nella subconduzione l'ordinanza di rilascio pronunciata nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore rimasto estraneo al giudizio e non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio (Trib. Foggia, 29 luglio 2014, in www.iusexplorer.it).

Infatti mentre nel caso di cessione del contratto di locazione s'instaura un rapporto diretto tra il terzo cessionario – che subentra al conduttore originario – ed il locatore, nell'ipotesi di sublocazione si ha, invece, la nascita di un ulteriore rapporto, la cui sorte dipende da quello principale, che permane in essere.

Di conseguenza, nel primo caso la domanda del proprietario diretta ad ottenere la cessazione della locazione va proposta nei confronti del cessionario, mentre nel secondo, va invece proposta nei confronti del conduttore originario permanendo detta qualità, atteso che il subconduttore, come si è già detto, non può vantare diritti di sorta nei confronti del locatore principale (Cass. Civ. sez. III, 26 maggio 1980, n. 3441).

A diversa conclusione non è dato pervenire neppure nel caso in cui il locatore abbia evocato in giudizio sia il conduttore sia il subconduttore per sentire dichiarare la cessazione della locazione, giacché la posizione processuale del subconduttore ed i poteri ad essa inerenti non sono che il riflesso della posizione sostanziale, a sua volta determinata dal condizionamento che il rapporto principale di locazione esercita su quello derivato di subconduzione, non suscettibili di mutamento a seconda delle modalità con cui abbia avuto luogo la partecipazione del subconduttore al giudizio introdotto dal locatore nei confronti del conduttore originario (Cass. Civ. sez. III, 10 novembre 1998, n. 11324).

Secondo una risalente giurisprudenza di merito (Pret. Monza, 4 luglio 1990, Arch. locazioni. 1991, 169) alla mancanza dell'opposizione alla convalida di sfratto del conduttore-sublocatore, può supplire l'esercizio di tale potere processuale da parte del subconduttore, con la conseguente impossibilità della convalida e trasformazione del relativo giudizio da speciale in ordinario.

Il subconduttore rispetto alla pronuncia resa nei confronti del conduttore originario rientra nella categoria dei terzi titolari di una posizione dipendente.

Il locatore può agire per la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio nei confronti del conduttore anche se nel momento in cui la domanda è proposta il conduttore stesso non si trova nella detenzione del bene locato.

La condanna al rilascio ottenuta dal locatore, ha effetti anche nei confronti del terzo subconduttore, sempre che il titolo in base al quale costui occupa l'immobile, sia un titolo che deriva da quello del conduttore, nel senso che lo presuppone.

La logica conseguenza sul piano giuridico è che l'esecuzione della sentenza di condanna ottenuta dal locatore non può che dirigersi nei confronti dell'effettivo detentore, il solo in grado di potere assicurare la restituzione del bene all'avente diritto, in tale ottica non rilevando che la parte istante non abbia notificato il titolo di sfratto al terzo detentore e che costui si trovi a conoscere dell'intrapresa procedura solo nel momento in cui l'ufficiale giudiziario accede sul posto per dare inizio alla procedura esecutiva di rilascio (Cass. Civ. sez. III, 30 aprile 2005, n. 9024).

Ciò premesso, secondo un'orientamento giurisprudenziale di merito, il subconduttore che vanti un diritto – autonomo o prevalente – al godimento del bene assoggettato all'esecuzione per rilascio promossa in forza di un titolo esecutivo formatosi inter alios tra locatore e conduttore-sublocatore è legittimato a proporre l'opposizione ex art. 615 c.p.c. per contestare il difetto in capo al locatore procedente di un titolo esecutivo spendibile nei suoi confronti (Trib. Padova, 23 febbraio 2012, in Arch. locazioni, 2012, 304).

La suddetta tesi è stata sostenuta in precedenza anche dalla giurisprudenza di legittimità, sulla scorta della considerazione che nell'esecuzione per consegna e rilascio, la qualità di esecutato spetta a colui che ha la detenzione effettiva del bene, ancorché trattasi di persona diversa da quella nominativamente indicata nel titolo esecutivo come soggetto obbligato alla consegna od al rilascio, perché è l'unico in grado di soddisfare la pretesa esecutiva della parte istante (Cass. Civ. sez. III, 14 dicembre 1985, n. 6330).

L'opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. proposta dal subconduttore avverso l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. pronunciata nei confronti del conduttore, è invece considerata inammissibile in giurisprudenza perchè a differenza della sentenza e dell'ordinanza di convalida, si tratta di un provvedimento di carattere provvisorio che non definisce il giudizio ed è espressamente dichiarata non impugnabile (Pret. Roma, 4 dicembre 1984, in Temi romana, 1985, 177).

Al riguardo, la più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ Sez. Un., 23 gennaio 2015, n. 1238) ha chiarito che colui il quale si reputi leso dalla pronuncia o dall'esecuzione di un titolo esecutivo formatosi fra altre persone deve proporre l'opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c., se assume di essere titolare dello stesso diritto già oggetto della sentenza pronunciata inter alios e messa in esecuzione, perchè per un verso, l'ordine contenuto in una sentenza di condanna al rilascio d'immobile spiega efficacia nei confronti di chiunque si trovi a detenere il bene nel momento in cui la sentenza stessa venga coattivamente eseguita e non solo del destinatario della relativa statuizione e, per altro verso, la statuizione contenuta nel titolo esecutivo non può essere validamente contrastata opponendo al creditore procedente, col mezzo ex art. 619 c.p.c., la titolarità d'un diritto incompatibile con quello attribuito o riconosciuto dalla sentenza impugnata; oppure deve proporre l'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. se non contesta la legittimità del titolo, ma sostiene, quale terzo, che esso sia stato erroneamente attuato e, cioè, che l'esecuzione sia esorbitante rispetto al contenuto dello stesso, finendo così con l‘investire un bene diverso da quello che ne avrebbe dovuto formare l'oggetto e con l'incidere la posizione di un soggetto formalmente terzo; od infine, deve proporre l'opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c. se, pur non contestando la legittimità del titolo, né l'erroneità dell'esecuzione, deduce che dopo la formazione del titolo si sia avverato un fatto estintivo od impeditivo della pretesa creditoria.

Tuttavia, secondo una recente pronuncia di legittimità, la posizione del subconduttore non risponderebbe ad alcuna di tali ipotesi, ragione per cui è da escludersi la sua legittimazione a proporre un'opposizione all'esecuzione, con la conseguenza che deve allora escludersi che la sublocazione possa costituire titolo per opporsi all'esecuzione per rilascio intrapresa dal locatore non solo ex art. 619 c.p.c. ma anche ex art. 615 c.p.c. (Cass. Civ. sez. VI, 28 marzo 2022, n. 9899).

L'opposizione all'esecuzione, diretta o di terzo, è del resto un rimedio contro gli errori concernenti l'esecuzione, e non contro quelli inerenti al titolo, sicchè l'opponente non potrà servirsene per contestare il contenuto del titolo giudiziale, posto che, altrimenti, l'opposizione in parola finirebbe col trasformarsi in un rimedio impugnatorio, in contrasto sia con la sua funzione, sia col principio generale dell'onere del gravame, secondo cui le opposizioni esecutive non possono utilizzarsi per far valere pretese criticità riferibili alla pronuncia azionata, giacchè, in caso contrario, si declinerebbero come illogica sovrapposizione ai mezzi d'impugnazione.

Secondo Cass. Civ. sez. III, 20 novembre 2018, n. 29850 nell'esecuzione per consegna o rilascio, avviata in forza di una sentenza resa inter alios, ove l'opponente lamenti una lesione della sua situazione soggettiva che gli derivi non già da un errore sorto nel procedimento esecutivo – come invece avverrebbe, secondo le Sezioni unite (Cass. Civ Sez. Un., 23 gennaio 2015, n. 1238 cit.), deducendo che il titolo è già stato adempiuto o che i suoi contenuti sono stati modificati da vicende successive, ovvero nel caso in cui si verifichi l'estensione dell'esecuzione oltre quanto enunciato dal titolo giudiziale – bensì direttamente dalla sentenza che ha accertato una situazione giuridica soggettiva pretesamente incompatibile con quella da lui vantata, egli non può proporre l'opposizione all'esecuzione, ma deve invece impugnare il provvedimento stesso con l'opposizione di terzo ordinaria, ai sensi dell'art. 404, comma 1, c.p.c.

• Metafora, Sulla legittimazione del terzo detentore all'opposizione ex art. 619 avverso l'esecuzione per rilascio, in Riv. esec. forzata, 2004, 784 e ss.;
• De Tilla, Sui rapporti tra locatore originario, conduttore e subconduttore, in Arch. locazioni e condominio, 2003, 202 e ss.;
• De Tilla, Sugli effetti nei confronti del subconduttore della riduzione del contratto di locazione,in Giust. civ., 1994, I, 1598 e ss.;
• Montesano, Garanzie di difesa ed esecuzione ordinaria contro terzi e successori particolari dell'obbligato, in Riv. trim. dir. e proc. civ., 1987, 925 e ss.;
• Luiso, Novità della Suprema Corte sulla legittimazione del terzo detentore all' opposizione ex art. 615 c.p.c. nell' esecuzione per consegna e rilascio, in Riv. dir. proc., 1986, 965 e ss.;
• Gentile, Opposizione al terzo del subconduttore contro l'ordinanza di rilascio emessa nei confronti del sublocatore, in Giur. merito, 1986, I, 596 e ss.