Il limite per il terzo creditore nella domanda di accesso al registro dell'anagrafe condominiale

Il diritto configurato ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., in capo al terzo creditore, estraneo alla compagine condominiale, appare delineato negli stretti limiti del diritto di accesso, ossia limitato alla facoltà di prendere visione del contenuto degli stessi, riconosciuta a chi vi abbia specifico e concreto interesse, senza che possa desumersi da alcuna norma positiva il principio che il terzo abbia titolo a pretendere - sotto il profilo sostanziale - che i dati del condominio siano aggiornati e contengano dati conformi al vero (diritto che, conseguentemente, non potrà neanche essere azionato in sede giudiziale).

Al registro dell'anagrafe condominiale, strumento privatistico, non può essere riconosciuta alcuna funzione di ufficialità o pretesa di ufficialità, né, in alcun modo, può o deve sostituire gli strumenti di pubblicità immobiliare previsti ex lege per accertare la titolarità dei diritti reali su beni immobili, di talchè il terzo creditore, che abbia accesso ai registri di anagrafe, dovrà verificare i dati ivi reperiti con gli strumenti di pubblicità erga omnes previsti dagli artt. 2643 ss. c.c.

Una società, rimasta parzialmente creditrice di un condominio, agiva in giudizio per ottenere i dati dei condomini morosi al fine di procedere all'esecuzione forzata.

Nelle more tra la notifica del ricorso e l'udienza di comparizione, l'amministratore inviava l'elenco, indicando le specifiche quote millesimali, e chiedeva, in sede di costituzione, che venisse dichiarata cessata la materia del contendere.

Il ricorrente contestava la correttezza di tale comunicazione poiché uno dei condomini era stato indicato genericamente come “erede” di un soggetto defunto illo tempore. A fronte della dichiarazione del condominio in merito all'impossibilità di individuare gli eredi, i cui dati non erano desumibili neppure dalla visura catastale il ricorrente, nel ribadire la propria domanda, chiedeva che il Tribunale condannasse l'amministrazione condominiale ad accertare chi fossero gli effettivi eredi del de cuius. Il tutto oltre la condanna del condominio ad un non meglio specificato risarcimento del danno.

L'inedita questione portata all'esame del giudice toscano riguarda i limiti che il terzo creditore incontra nel diritto di accedere ai dati contenuti nei registri dell'anagrafe condominiale quando deve procedere, in sede esecutiva, per il soddisfacimento del proprio credito. Più specificamente, si è posto il problema se il creditore abbia titolo per ottenere dal giudice una condanna del condominio ad aggiornare il registro dell'anagrafe.

La decisione ha centrato la ratio sottesa alle norme introdotte dalla l. n. 220/2012 e concernenti la tenuta del registro dell'anagrafe condominiale, che agevola i rapporti tra i soggetti estranei alla compagine condominiale ed un soggetto, il condominio, di stampo collettivo, consentendo di fornire dati che diversamente non sarebbero facilmente reperibili.

Il provvedimento ha messo in luce, inoltre, una questione interessante che riguarda la novella legislativa, avendo il giudicante legato la natura privatistica del registro dell'anagrafe all'impossibilità del terzo di proporre la domanda di condanna nei confronti dell'amministratore (nella veste di mandatario del condominio) a provvedere all'aggiornamento del registro medesimo.

Ad avviso del magistrato massese, infatti, la documentazione, che è uno strumento meramente interno al condominio edal quale non può essere riconosciuta alcuna funzione di ufficialità, può essere consultata dal terzo solo se vi abbia un interesse diretto. Ne consegue che - sempre secondo il giudice toscano - se al registro non può essere riconosciuta alcuna funzione di ufficialità, lo stesso non può sostituire gli strumenti di pubblicità immobiliare previsti per legge al fine di accertare la titolarità dei diritti reali su beni immobili.

L'ulteriore conseguenza è, quindi, che tale situazione impedisce al terzo di chiedere che l'accertamento di tale titolarità possa avvenire in via giudiziaria tramite un ordine rivolto all'amministratore di aggiornare il registro condominiale. La ricerca dei dati mancanti o incompleti, pertanto, non potrà che avvenire a cura del diretto interessato, seguendo il tradizionale percorso indicato dagli artt. 2643 ss. c.c. concernenti la trascrizione degli atti relativi ai beni immobili.

La trasparenza della gestione condominiale passa anche dal corretto e puntuale aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.), la cui tenuta è demandata all'amministratore. Tale costante adempimento ha effetto anche, e soprattutto, nei confronti dei terzi che con il condominio abbiano rapporti di scambi di prestazioni - fornitura di beni e servizi, adempimento di obbligazioni derivanti da contratti di appalto e così via - permettendo di individuare gli effettivi proprietari delle unità immobiliari site nel condominio che, in quanto tali, sono obbligati al pagamento delle quote concernenti l'amministrazione ordinaria e straordinaria.

Solo con l'entrata in vigore della l. n. 220/2012 l'amministratore è stato obbligato ad assolvere all'obbligo di formare il registro dell'anagrafe, nel quale devono essere inserite le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio nonché i dati catastali di ciascuna unità immobiliare. In tale modo, il legislatore non solo ha introdotto un importante strumento che, tra l'altro, consente al terzo di soddisfarsi nei confronti degli effettivi morosi ma ha eliminato alla radice l'annoso problema dell'apparenza del diritto in ambito condominiale.

In realtà, tuttavia, va detto che la questione era stata già risolta in via giurisprudenziale prima dell'entrata in vigore della riforma del 2012, nel momento in cui era stato affermato che il condomino è solo colui che risulti essere l'effettivo proprietario di unità immobiliari all'interno dello stabile (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2002, n. 5035; cui adde, da ultimo, Cass. civ., sez. VI/II, 9 ottobre 2017, n. 23621): un principio valido tanto in materia di riscossione degli oneri condominiali (Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 2007, n. 22089), quanto con riferimento alla convocazione per la partecipazione all'assemblea (Cass. civ., sez. II, 9 febbraio 2005, n. 2616; Cass. civ., sez. II, 11 giugno 2001, n. 7849).

L'introduzione del nuovo dovere in capo all'amministratore non solo ha indotto il legislatore a recepire tale consolidato orientamento in àmbito normativo, ma ha, altresì, eliminato la possibilità del verificarsi di situazioni che possano creare incertezza sulla persona titolare di obbligazioni nei confronti del condominio o dei terzi.

Non vi è, peraltro, alcun dubbio che l'obbligo di formare ed aggiornare il registro dell'anagrafe sia vincolante, dal momento che l'art. 1129, n. 7), c.c. prevede che l'inottemperanza ad esso costituisce una grave irregolarità tale da comportare, ove accertata, la revoca giudiziaria dell'amministratore, mentre l'art. 63 disp. att. c.c., pur non facendo espresso richiamo alle norme qui citate ne rappresenta la logica conseguenza, essendo evidente che il creditore, per escutere i condomini morosi, secondo la graduazione individuata dal legislatore, deve poter avere accesso al registro dell'anagrafe.

Ma vi è di più, perché lo stesso art. 1129, comma 2, c.c. ha espressamente previsto - per quanto qui di interesse - che chiunque sia interessato può prendere gratuitamente visione ed ottenere, a proprie spese, copia del registro dell'anagrafe condominiale.

Nessuna scusa liberatoria, pertanto, per l'amministratore che non adempia a quanto stabilito per legge, il quale non potrebbe invocare a suo favore una presunta violazione del diritto alla privacy. In questo senso, infatti, è stato ritenuto illegittimo il rifiuto dell'amministratore di consegnare al richiedente copia del registro in questione adducendo, appunto, la violazione del diritto alla riservatezza nei confronti dei condomini (Trib. Palermo 10 giugno 2021, n. 2514; Trib. Chieti 31 gennaio 2018, n. 8).

La questione, tuttavia, merita una breve osservazione, essendo del tutto pacifico che l'art. 1129, comma 2, c.c. non ha specificato se la presa visione del registro dell'anagrafe debba essere integrale, nel senso di essere riferita all'anagrafica dell'intero condominio. Appare, quindi, plausibile che l'amministratore, il quale ben conosce i nominativi dei condomini morosi, in prima battuta potrebbe fornire al richiedente solo le parti del registro contenenti i nominativi ed i dati di tali soggetti, rispettando in pieno il diritto degli altri condomini a non rendere conoscibili all'esterno della compagine condominiale i propri dati. Tanto più che detto registro è costituito da moduli separati, ciascuno per ogni unità immobiliare e sui quali vanno ad affluire i relativi dati. Solo in un secondo momento, allorché il terzo creditore non abbia ottenuto soddisfazione ed intenda agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, l'amministratore dovrà mettere a disposizione del medesimo l'intero registro dell'anagrafe.

Così delimitato il campo nel quale inserire la funzione del registro ed il legame che lo vincola al condominio, va evidenziato che il Tribunale, sollecitato dalla domanda avanzata dal ricorrente, ha definito il registro uno strumento meramente interno al condominio anche se - come detto - la sua funzione esplica effetti all'esterno, assolvendo al duplice scopo di garantire la trasparenza della gestione condominiale, da un lato, e di semplificare i rapporti di dare/avere tra terzi e condomini, dall'altro.

Il combinato disposto degli artt. 63, comma 1, disp. att. c.c. e dell'art. 1129, comma 2, c.c. rende palesemente limitato il campo di azione del terzo, dal momento che nella prima disposizione si parla di obbligo di comunicazione dei dati dei morosi da parte dell'amministratore, mentre nella seconda norma è sancito un ben preciso diritto di “ogni interessato” nei confronti del registro stesso che non sembra andare al di là della presa visione e/o estrazione di copia, integrale o parziale, del registro dell'anagrafe.

Del tutto differente è, invece, il caso in cui l'amministratore si rifiuti di consegnare il registro dell'anagrafe condominiale al terzo creditore. In questo caso, l'interessato, a fronte di domanda non riscontrata, potrà rivolgersi al Tribunale del luogo per ottenere la consegna del registro tramite un ricorso in via di urgenza, ai sensi dell'art. 700 c.p.c., in considerazione del pregiudizio che il terzo potrebbe subire per il ritardo nella conoscenza dei condomini morosi nei confronti dei quali agire in via esecutiva, o di quelli virtuosi come previsto dall'art. 63, comma 1, disp. att. c.c.

Da ultimo, non resta che evidenziare come l'art. 1130, n. 6), c.c. abbia indicato con precisione i dati dei soggetti, condomini e quant'altro, che devono essere inseriti nel registro dell'anagrafe senza fare riferimento alle quote millesimali attribuite alle relative unità immobiliari, che sono indispensabili per aggredire singolarmente i condomini morosi.Un'omissione che non può essere considerata una svista, dal momento che l'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. quando richiama genericamente i dati dei debitori non può che essere interpretato estensivamente. Un'interpretazione restrittiva dell'art. 1130, n. 6), c.c., invece, impedirebbe in concreto al terzo di recuperare, secondo il criterio della sussidiarietà del debito, dagli effettivi inadempienti il proprio credito (Trib. Monza 3 giugno 2015).

Mancusi, Il registro dell'anagrafica condominiale, in PuntodiDiritto.it, 24 febbraio 2021;

Benedetti, Il registro di anagrafe condominiale e l'autodiagnostica dei rischi, in Ammin. immobili, 2017, fasc. 104, 8;

Accoti, L'amministratore deve fornire l'intera anagrafica e le quote millesimali di ciascun condomino, in Condominioweb.com., 9 ottobre 2015.