Consegna della documentazione al nuovo amministratore del condominio1. Bussole di inquadramentoLe caratteristiche dei provvedimenti d'urgenza ex art. 700 c.p.c. Il provvedimento d'urgenza è una misura cautelare avente contenuto atipico che, ai sensi dell'art. 700 c.p.c., può essere richiesta, in assenza di un rimedio cautelare tipico, per tutelare un diritto, nelle more del tempo necessario per far valere lo stesso in via ordinaria, a fronte del pericolo di un pregiudizio imminente ed irreparabile. Il provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. è uno strumento di tutela cautelare residuale, come si evince chiaramente dall'incipit della stessa norma secondo cui lo stesso può essere richiesto “fuori dei casi regolati dalle precedenti sezioni di questo capo”, ovvero in relazione a situazioni per le quali non è prevista la possibilità di domandare la concessione di una delle misure cautelari tipiche. Ciò implica che a fronte di un'istanza proposta ai sensi dell'art. 700 c.p.c., il primo problema che si pone è stabilire se non vi sia un rimedio ad hoc non utilizzato dalla parte, onde evitare che la previsione dell'art. 700 c.p.c. attribuisca al ricorrente la possibilità di ottenere quello che non è più dato conseguire con il rimedio cautelare specificamente previsto per il caso concreto (ex plurimis, Trib. Salerno, 19 ottobre 2005). La residualità dello strumento di tutela costituito dal provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. ed il contenuto atipico che lo stesso può assumere non comporta, in ogni caso, che lo stesso possa essere richiesto anche in assenza di una situazione soggettiva giuridicamente rilevante. In altri termini, è sempre necessario dedurre l'esistenza di un periculum di ritardata tutela rispetto ad un diritto (la cui sussistenza appaia almeno verosimile al giudice della cautela). Particolare rilevanza, quanto alle situazioni giuridiche soggettive tutelabili mediante un provvedimento d'urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c., assume la considerazione del periculum in mora che è invero integrato soltanto in presenza di un imminente pericolo di pregiudizio per il ricorrente che rivesta carattere “irreparabile”. Non si può trascurare, infatti, che la necessità, ai fini della concessione di un provvedimento di urgenza, di un pericolo di danno di natura irreparabile, ha indotto autorevole dottrina ad affermare che potrebbe essere richiesta una misura cautelare ex art. 700 c.p.c. esclusivamente per tutelare diritti assoluti ovvero quelli che hanno ad oggetto o tendono a conseguire un bene di carattere infungibile. In particolare, questa concezione ritiene che i diritti relativi aventi ad oggetto una prestazione di carattere fungibile — quali sono, paradigmaticamente, i diritti di credito ad una prestazione pecuniaria — non possono essere tutelati mediante un provvedimento d'urgenza, poiché in relazione agli stessi non potrebbe mai sussistere un irreparabile pericolo di pregiudizio stante la possibilità, all'esito del giudizio di merito, di ottenere un indennizzo completamente satisfattivo del danno economico nelle more subito dal ricorrente. Nella prassi, peraltro, ha finito con l'affermarsi un diverso orientamento, in omaggio al quale sussiste un pregiudizio irreparabile tutte le volte che, anche se il diritto ha ad oggetto la pretesa ad ottenere un bene di carattere fungibile, il risarcimento dei danni e gli altri rimedi apprestati dalla legge non siano idonei ad attuare integralmente, in concreto, il diritto fatto valere in giudizio. Diviene allora determinante, al fine di valutare l'irreparabilità del pregiudizio la funzione che il diritto dedotto in giudizio svolge per la persona del ricorrente, poiché la mancata concessione della misura cautelare potrebbe in ipotesi avere riflessi su beni e/o situazioni di carattere non patrimoniale di per sé suscettibili di subire un pregiudizio irreparabile. Il dovere dell'amministratore cessato dalla carica di consegnare la documentazione al nuovo amministratore del condominio Nel contratto che intercorre tra l'amministratore e i condomini trovano applicazione le norme sugli obblighi e sulle attribuzioni di cui agli artt. 1129 e 1130 c.c. e, per quanto non disciplinato, le disposizioni in tema di mandato (art. 1129, penultimo comma c.c.), per cui alla scadenza l'amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto anche su richiesta del singolo condomino, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in quanto affare ad essi comune. Inoltre, la norma contenuta nell'art. 1130, comma 8, c.c., impone all'amministratore cessato dall'incarico, la conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condòmini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; per altro, l'art. 1130, n. 10) c.c. aggiunge che l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e specifica che deve convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (stabilita anche dall'art. 1130, n. 1) c.c. L'art. 1129, comma 8, c.c., infatti, obbliga l'amministratore uscente, alla cessazione dell'incarico, a “consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini”. Se l'obbligazione di restituzione diventa attuale alla fine della gestione, lo stesso prescinde dalle ragioni che hanno determinato la cessazione dell'incarico, per scadenza ovvero per effetto di revoca (cfr. Trib. Roma, V, n. 16659/2019). L'obbligo di consegna non è assolto con la mera messa a disposizione dei documenti (Cass. VI, n. 6760/2019), come avviene nel corso della gestione condominiale a richiesta dei singoli condomini. Inoltre, la mancata nomina del nuovo amministratore non legittima uno ius retinendi con riguardo alla documentazione né un esonero dal rendiconto dell'amministratore uscente, intercorrendo il rapporto di amministrazione pur sempre con i singoli condomini mandanti del mandato collettivo, e non con il condominio inteso quale soggetto distinto ed unitariamente considerato (Cass. VI, n. 18185/2021). 2. Questioni e orientamenti giurisprudenziali
Domanda
Il singolo condomino come può ottenere la documentazione condominiale?
Alla richiesta deve seguire il pagamento dei diritti di copia L'art. 1129 c.c. riconosce al singolo condòmino il diritto di prendere visione ed estrarre copia dei registri di cui ai nn. 6) e 7) dell'art. 1130 c.c. ed il successivo art. 1130-bis c.c. specifica che tale diritto riguarda anche i documenti giustificativi di spesa. Comune ad entrambe le disposizioni è il fatto che a fronte dell'obbligo dell'amministratore di mettere a disposizione la detta documentazione, sussiste l'obbligo per il condòmino di provvedere alle spese di estrazione e copia (App. L'Aquila, I, n. 735/2022). ORIENTAMENTO DI MERITO DOMINANTE In caso di mancata consegna della documentazione condominiale il nuovo amministratore può ottenere un ordine ex art. 700 c.p.c. nei confronti del vecchio amministratore In sede applicativa è riconosciuta al nuovo amministratore che abbia senza esito richiesto la documentazione contabile nel momento del passaggio di consegne con il precedente amministratore, di ottenere un ordine di consegna della stessa ex art. 700 c.p.c. In vero, la mancata disponibilità da parte ricorrente di tutta la documentazione, in relazione alle notorie incombenze di diverso genere e natura che gravano sull'amministrazione di un condominio, può determinare per il condominio stesso e per ciascun condomino, un grave pregiudizio non agevolmente commisurabile né agevolmente riparabile se non altro per l'insorgere di una situazione di stallo nociva alla proficua e corretta gestione dell'attività condominiale (Trib. Firenze, 1° agosto 2014). 3. Azioni processualiFunzione e natura del giudizio Il ricorso d'urgenza è un rimedio di carattere residuale che consente, in assenza di altri strumenti di tutela cautelare che consentano di ottenere in concreto il medesimo grado di tutela per una determinata situazione giuridica soggettiva, di richiedere ed ottenere l'emanazione di provvedimenti atipici nel loro contenuto. È però a tal fine necessario, oltre al fumus boni juris, un periculum in mora particolarmente rigoroso, ossia quello di un pregiudizio imminente ed irreparabile. La tutela in via d'urgenza dei diritti di credito è dunque possibile, potendo in altre ipotesi il relativo pregiudizio trovare adeguato rimedio ex post con il risarcimento ottenuto al termine del giudizio di merito, quando per il soggetto ricorrente la mancata concessione della misura cautelare potrebbe in ipotesi avere riflessi su beni e/o situazioni di carattere non patrimoniale di per sé suscettibili di subire un pregiudizio irreparabile. Competenza Se la domanda cautelare è proposta prima dell'inizio del giudizio di merito la competenza spetta in linea di principio, ex art. 669-ter c.p.c., al giudice competente per la controversia di merito. Se invece la domanda è proposta in corso di causa va formulata al giudice assegnatario della stessa. Contenuto del ricorso ante litem Sebbene i provvedimenti d'urgenza ex art. 700 c.p.c. rientrino tra quelli c.d. a strumentalità attenuata, nel senso che l'efficacia degli stessi non è subordinata alla instaurazione del giudizio di merito, è costante in giurisprudenza il principio in forza del quale nel ricorso proposto ante causam devono essere adeguatamente evidenziati il petitum e la causa petendi dell'eventuale controversia di merito che sarà eventualmente incardinata dopo la fase cautelare. Onere della prova In conformità alle regole generali espresse dall'art. 2697 c.c. è il ricorrente a dover dimostrare la sussistenza dei presupposti per la concessione del provvedimento cautelare, ossia il fumus boni juris ed il periculum in mora. Quanto al fumus boni juris, è opportuno che il nuovo amministratore ricorrente documenti di aver inviato richieste al nuovo amministratore circa la documentazione condominiale in suo possesso. Resta peraltro fermo l'onere del nuovo amministratore del condominio indicare in modo specifico i documenti che chiede in consegna e specificare l'inerenza dei medesimi all'esercizio della gestione del bene comune, mentre spetta al precedente amministratore eccepire l'estraneità della documentazione agli adempimenti ed agli obblighi posti a carico dell'amministratore ovvero provare il verificarsi di fatti impeditivi o estintivi (Cass. II, n. 40134/2021). Il provvedimento: a) contenuto Il Tribunale adito in via cautelare può integrare la misura cautelare originariamente disposta precisando le modalità di consultazione delle scritture contabili senza che possa opporsi da parte degli amministratori il diritto alla riservatezza dei dati commerciali della società (Trib. Bologna, 6 dicembre 2006); b) effetti Le ordinanze emesse ai sensi dell'art. 700 c.p.c. restano efficaci, se pronunciate a seguito di un ricorso proposto ante litem, a prescindere dall'instaurazione del giudizio di merito. Il provvedimento, tuttavia, non è idoneo a fare stato, con efficacia di giudicato, sul rapporto controverso che, salvo l'operare dei cc.dd. stabilizzatori di diritto sostanziale (prescrizione, decadenza) potrà essere messo in discussione in un successivo giudizio a cognizione piena. c) regime L'ordinanza, sia di diniego che di concessione della misura cautelare è assoggettata, ex art. 669-terdecies c.p.c., a reclamo proponibile entro il termine perentorio di quindici giorni dalla pronuncia in udienza ovvero dalla comunicazione o dalla notificazione se anteriore. Il reclamo, per le misure emesse come avviene di regola dal giudice monocratico del tribunale, si propone al collegio (del quale non può far parte il giudice che ha deciso sul ricorso). Il procedimento di reclamo si svolge nelle forme camerali ed è deciso con ordinanza. Il provvedimento emanato a fronte del reclamo cautelare non è ulteriormente impugnabile. La Corte di cassazione ha infatti costantemente affermato che è inammissibile il ricorso straordinario ex art. 111, comma 7, Cost. per difetto del requisito di decisorietà. 4. ConclusioniAi sensi dell'art. 1129, comma 8, c.c., in ambito condominiale, l'amministratore uscente, alla cessazione dell'incarico, a “consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini”. Sovente capita, peraltro, che per problematiche intercorse tra l'amministratore revocato e i condomini, il primo “ritenga” illegittimamente tale documentazione anche dopo la nomina del nuovo amministratore. In una situazione siffatta, la giurisprudenza riconosce al nuovo amministratore che abbia senza esito richiesto la documentazione contabile nel momento del passaggio di consegne con il precedente amministratore, il diritto di richiedere un ordine di consegna della stessa in via d'urgenza ex art. 700 c.p.c. La perdurante mancanza della documentazione afferente la gestione amministrativo-contabile del condominio potrebbe pregiudicare invero irreparabilmente il successivo operato dell'amministratore. |
