Il proprietario di un immobile ha sempre diritto al risarcimento del danno per l'occupazione senza titolo?

In caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subìto dal proprietario non si può ritenere sussistente in re ipsa, posto che, così argomentando, si finirebbe per identificare il danno con l'evento dannoso e configurare un vero e proprio danno punitivo; il danno da occupazione illegittima, in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base delle presunzioni semplici, senza giungere, però, ad un alleggerimento dell'onere probatorio, tale da esonerare il danneggiato dalla dimostrazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto.

In tema di locazione, i ricorrenti adivano il Tribunale per sentire condannare i resistenti al pagamento dei danni patiti dall'immobile restituito privo di molti arredi e corredi (giá oggetto di a.t.p.), dell'indennità per l'occupazione senza titolo e di una indennità derivante dall'impossibilità per i proprietari di utilizzare il bene nella immediatezza della rimessione nel possesso, stante la presenza dei danni accertati.

Si costituivano in giudizio i resistenti chiedendo l'autorizzazione alla chiamata in causa di un terzo, coniuge di una delle resistenti - istanza poi rigettata - e, nel merito, il rigetto della domanda dei ricorrenti in quanto infondata; infine, in via riconvenzionale, il pagamento di una somma per presunti prestiti effettuati nei confronti dell'ex proprietario dell'immobile - istanza parimenti rigettata.

La causa veniva istruita soltanto documentalmente.

Il Tribunale accoglieva la richiesta di risarcimento danni, mentre disattendeva l'ultima domanda di parte ricorrente relativa al lucro cessante, non ritenendo sussistere un danno in re ipsa.

Si tratta di verificare se sia fondata la domanda dei ricorrenti di ottenere, nei confronti dei resistenti convenuti in giudizio, dopo la riconsegna dell'immobile occupato abusivamente e privato di molti arredi e corredi, una condanna al risarcimento dei danni ex art. 2043 e 2055 c.c. per i danni accertati nell'immobile, per l'indennità di occupazione senza titolo e, inoltre, per una ulteriore indennità derivante dall'impossibilità per i proprietari di disporre del bene nell'immediatezza della rimessione nel possesso.

Il Tribunale di Verona, dopo avere rigettato la richiesta di autorizzazione alla chiamata in causa del terzo, avanzata dalla difesa di parte resistente, in quanto non ritenuto litisconsorte necessario e, comunque, motivata da ragioni riguardanti il sotteso rapporto matrimoniale, estraneo al giudizio, si sofferma sulle due domande avanzate dai proprietari ricorrenti.

La prima richiesta riguarda il risarcimento del danno a seguito dell'asporto di molti arredi e corredi dall'immobile al momento del rilascio, che veniva accolta dal Tribunale.

A riprova di quanto dedotto, i ricorrenti allegano la relazione effettuata dal consulente tecnico d'ufficio nominato in sede di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. che attesta l'asporto nell'immobile di numerosi elementi (le porte interne comprensive di cardini e accessori; le armadiature su misura del sottoscala; tutti i sanitari dei servizi igienici, un bollitore elettrico; i rivestimenti delle cucine) che quantifica in € 8.920,00, precisando che sono da riconoscersi altresì le spese di c.t.u. pari ad € 1.308,39, del c.t.p. pari ad € 1.037,00 e del procuratore per € 3.390,36.

La seconda richiesta attiene, invece, al lucro cessante per non avere potuto utilizzare l'immobile per circa tredici mesi dopo il rilascio dello stesso da parte dei resistenti per la presenza dei lamentati danni.

La domanda non ha trovato accoglimento.

Il Tribunale chiarisce che, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile, non sussiste un danno in re ipsa per il proprietario del bene bensì egli deve allegare e provare il danno conseguenza all'occupazione illegittima.

Nel caso di specie, infatti, non risultano prodotti da parte ricorrente né proposte contrattuali tali da giustificare una richiesta di risarcimento del danno, né diffide rivolte ai resistenti per la liberazione dell'immobile al fine di trarne una reddittualità.

Il Tribunale condanna, quindi, i resistenti a rifondere ai ricorrenti la somma complessiva di € 14.665,75 pari a quanto accertato in sede di a.t.p., oltre interessi di legge dalla domanda al saldo e le spese del giudizio.

L'occupazione abusiva o sine titulo è la condizione di chi si trova, in conseguenza di fatti di diversa natura, nel possesso o nella detenzione di un bene immobile altrui senza averne alcun titolo giustificativo opponibile, di regola, al proprietario, e quindi in difetto di jus possidendi o del diritto a detenere il bene.

Si rende, pertanto, opportuno verificare nella singola fattispecie da attenzionare quale sia l'origine di tale condizione di occupazione abusiva e, a tal fine, individuare anche quali siano le conseguenze giuridiche e le misure da apprestare per la disponibilità del bene.

La sentenza in esame offre lo spunto per una più approfondita analisi sul tema della risarcibilità del danno da occupazione senza titolo.

La questione è stata già oggetto di un vivace dibattito, posto che si riscontravano, in giurisprudenza, due differenti orientamenti.

Secondo la prima interpretazione ermeneutica, nel caso in cui si determini un'occupazione sine titulo di immobile altrui, il danno subìto dal proprietario è da considerarsi in re ipsa poiché si verificherebbe una soppressione delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene che forma oggetto del diritto di proprietà.

In tal senso, la stima del danno nel caso concreto può essere fatta con riferimento al c.d. danno figurativo e, cioè, al valore locativo dell'immobile occupato (sul punto, v. Cass. civ., sez. II, 7 agosto 2012, n. 14222).

Per il secondo orientamento, invece, il danno da occupazione abusiva non può ritenersi in re ipsa, cioè coincidente con l'evento, in quanto il danno risarcibile è pur sempre un danno conseguenza (così come previsto anche nella responsabilità aquiliana ex artt. 1223 e 2056 c.c.); sicché il danneggiato, che ne chieda in giudizio il risarcimento, è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto, ad esempio, locare o, altrimenti, direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice di merito (Cass. civ., sez. III, 21 settembre 2015, n. 18494; Cass. civ., sez. III, 17 giugno 2013, n. 15111; Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2005, n. 378).

Quest'ultima posizione giurisprudenziale prende come punto di partenza la distinzione tra danno evento (inteso come lesione di un interesse tutelato dall'ordinamento e coincidente con il danno contrario alla legge e al diritto) e danno conseguenza (inteso come il pregiudizio patito dalla vittima in conseguenza del verificarsi del danno evento), così come già espresso dalle Sezioni Unite con le quattro sentenze gemelle (Cass. civ., sez. un., 11 novembre 2008, n. 26972; Cass. civ., sez. un. 11 novembre 2008 n. 26973; Cass. civ., sez. un. 11 novembre 2008, 26974; Cass. civ., sez. un. 11 novembre 2008, n. 26975), ribadendo che il danno non può esistere in re ipsa e, come tale, essere risarcito.

Invero, i due contrapposti indirizzi giurisprudenziali fanno capo a due differenti teorie, la concezione normativa e la concezione causale del danno, di seguito brevemente riassunte giusto al fine di comprendere al meglio il passaggio logico giuridico che avrà, nella sentenza delle sezioni unite, una degna soluzione.

La tesi del danno in re ipsa è debitrice della concezione normativa secondo la quale l'oggetto del danno combacia con il contenuto del diritto violato, dal quale deriva l'esistenza del pregiudizio per il solo fatto della violazione del diritto medesimo.

Il danno è in re ipsa perché è immanente alla violazione del diritto e la situazione antigiuridica da tutelare, ed alla quale l'Ordinamento deve garantire una tutela, sussiste non solo con riferimento al danno alla cosa ma anche al contenuto del diritto medesimo, circostanza quest'ultima che comporterebbe di per sé un danno risarcibile e, nel caso della occupazione sine titulo di immobile, il carattere in re ipsa del danno viene fatto discendere dalla natura fruttifera del bene (Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2022, n. 6359; Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2019, n. 20708; Cass. civ., sez. II, 6 agosto 2018, n. 20545; Cass. civ., sez. II, 28 agosto 2018, n. 21239).

Invece, nell'opposto orientamento che trae origine dalla teoria causale del danno, il pregiudizio risarcibile non sarebbe determinato dalla lesione della situazione giuridica bensì dal danno conseguenza che deriva dall'evento di danno corrispondente alla detta lesione.

Siffatta impostazione di pensiero si rifarebbe proprio all'art. 2056 c.c. che, nel sancire che il risarcimento dovuto al danneggiato si deve determinare secondo le disposizioni, fra le altre, dell'art. 1223 c.c. per il quale esso deve comprendere la perdita subita dal creditore, così come il mancato guadagno, ma solo in quanto essi ne siano conseguenza immediata e diretta.

Orbene, proprio recentemente si è pronunciata la Cassazione a Sezioni Unite (15 novembre 2022) sulla questione della configurabilità del c.d. danno in re ipsa nell'ipotesi di occupazione sine titulo dell'immobile; le Sezioni Unite venivano giustappunto chiamate a dirimere un conflitto interpretativo che, evidentemente, ora trova luce nella summenzionata pronuncia.

La linea perseguita è quella che trova un punto di incontro fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della seconda Sezione civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla terza sezione civile.

Proprio nel fine perseguito di salvaguardare tale punto di mediazione fra le due linee interpretative, la Suprema Corte è orientata nel lasciare distinti i due ambiti della azione reale e azione risarcitoria e le rispettive regole di responsabilità.

Precisamente, mentre la tutela reale mira al ripristino dell'ordine formale violato mediante l'accertamento dello stato di diritto e la rimozione dello stato di fatto contrario al diritto soggettivo (tutela inibitoria e azione di rivendicazione), l'azione risarcitoria costituisce la misura riparatoria e il rimedio per la perdita subita a causa della violazione del diritto secondo la nota dicotomia del danno emergente e del lucro cessante.

La distinzione fra le due forme di tutela comporta che il fatto costitutivo dell'azione risarcitoria non possa ovviamente coincidere con quello dell'azione di rivendicazione ma debba assumere, al suo interno, l'ulteriore elemento costitutivo del danno risarcibile.

Ciò significa prendere a riferimento e mantenere salda la distinzione, espressione della teoria causale del danno, fra causalità materiale e causalità giuridica.

Non volendo in questa sede approfondire ulteriormente detti concetti indiscussi - ma che meriterebbero una estesa e dettagliata analisi - ci sia concesso verificare sùbito quanto di nostro interesse.

In realtà, la Suprema Corte risolve la problematica del danno in re ipsa rimanendo aderente alle proprie precedenti determinazioni chiarendo che, a seguito dell'illegittima occupazione, non si determinerebbe una compressione del contenuto del diritto di proprietà, o il mancato compimento di un atto che il proprietario avrebbe compiuto quale titolare del diritto solo se l'occupazione non vi fosse stata, e di cui, anche in via presuntiva, deve essere giocoforza fornita la prova.

Nel dettaglio, si legge che “La domanda risarcitoria presuppone che, per la presenza di un danno risarcibile, l'azione lesiva del contenuto del diritto di proprietà sia valutabile non solo come violazione dell'ordine formale, ma anche come evento di danno. In quest'ultimo caso il nesso di causalità materiale si stabilisce fra l'occupazione senza titolo dell'immobile e direttamente la lesione del diritto di proprietà, senza passare per l'intermediazione del pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà. L'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa”.

E ancora “Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del "diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo". Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire”.

Ecco che si ancora il danno suscettibile di risarcimento alla concreta possibilità di godimento persa: da un lato si rende risarcibile il contenuto del diritto violato in ossequio alla teoria normativa del danno, dall'altro si riconduce la violazione giuridica a una specifica perdita subita in ossequio alla teoria causale.

Le Sezioni Unite, con una interessante puntualizzazione, chiarisce che, nella fattispecie de qua, è richiesta l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa; il non uso, invece, non sarebbe suscettibile di risarcimento in quanto, seppur l'inerzia è una tra le facoltà riconosciute al proprietario, essa resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio concreto al bene della vita.

Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria.

In pratica, per dimostrare un danno da risarcire, il richiedente dovrà adempiere all'onere della prova di una specifica lesione del patrimonio, di un concreto pregiudizio subito, ad esempio consistente nella concreta intenzione di voler concedere il bene in locazione durante il periodo di occupazione oppure nella perdita di occasioni di vendita; nella mancata utilizzazione dell'immobile diretta e personale, avendone giustificata necessità, e nell'avere sostenuto spese per risiedere e/o utilizzare un altro immobile, che altrimenti non si sarebbero corrisposte.

Nella motivazione della sentenza in commento, il Tribunale osserva che dalla documentazione allegata dal proprietario richiedente non risulta fornita prova del danno richiesto in quanto non sono state prodotte - per l'appunto - proposte contrattuali che non avrebbero avuto seguito per l'occupazione abusiva dell'immobile o diffide ai soggetti occupanti per la liberazione dell'immobile a motivazione della volontà di trarre dal bene una reddittualità, tutti elementi che ben avrebbero potuto fondare una valida e legittima richiesta di risarcimento del danno.

Sia di aiuto anche uno dei principi di diritto sanciti dalle Sezioni Unite, secondo cui, “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”, lasciando al giudicante l'opportunità di una valutazione equitativa sul quantum ma, sicuramente, nei casi in cui sia stata comunque fornita la prova dell'an del pregiudizio subìto.

Bordolli, Occupazioni senza titolo e azioni a tutela del proprietario, in Immob. & proprietà, 2013, fasc. 4;

Di Marzio - Falabella, La locazione, Torino, 2001;

Masoni, Le locazioni, vol. II, Il processo, Padova, 2013;

Traina - Musto, Occupazione abusiva di immobili: finalmente chiarezza su danno risarcibile e onere della prova, in Ntplusdiritto.Ilsole24ore.com, 1° dicembre 2022.