I rapporti tra amministratore del supercondominio e del condominio: questioni processuali

L'amministratore del supercondominio può richiedere le somme per la manutenzione dei beni comuni soltanto ai singoli proprietari, in quanto il potere degli amministratori di ciascun condominio partecipante al supercondominio è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato, e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più fabbricati.

L'amministratore di un supercondominio di Palermo ricorreva in via monitoria al Tribunale del capoluogo siciliano per l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio, in persona dell'amministratore pro-tempore, facente parte del complesso immobiliare, per mancato pagamento di quote di consumo idrico.

Il Tribunale concedeva il chiesto decreto ingiuntivo che veniva opposto dal condominio, il quale sollevava una serie di eccezioni processuali e di merito.

Si costituiva in giudizio il supercondominio, chiedendo il rigetto dell'opposizione ed insistendo per la conferma del decreto ingiuntivo.

È legittimato a richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo contro il condominio moroso, l'amministratore del supercondominio, nato solamente per la gestione acqua di tutti gli altri condomini?

Il Tribunale di Palermo accoglieva parzialmente l'opposizione, revocando il decreto ingiuntivo e condannando l'opposto al pagamento delle spese processuali in favore dell'opponente.

Il giudice panormita fonda la sua decisione di accoglimento dell'opposizione condividendo un orientamento ormai consolidato in giurisprudenza, secondo il quale il supercondominio nasce, di fatto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà, né di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici di cui si compone, abbiano, materialmente, in comune con alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'àmbito dell'art. 1117 c.c.

A tal uopo, egli accoglie l'eccezione di difetto di legittimazione passiva dell'amministratore del condominio, sostenendo che l'amministratore del supercondominio può richiedere le somme per la manutenzione dei beni comuni soltanto ai singoli proprietari e che il potere degli amministratori di ciascun condominio partecipante al supercondominio è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più fabbricati.

Ed ancora, che riguardo al potere dell'amministratore del supercondominio di richiedere il pagamento degli oneri direttamente ai condomini, le delibere dell'assemblea del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale. Da ciò deriva che, nell'ipotesi di delibera relativa al pagamento di quote inerenti alla ripartizione delle spese dei servizi del supercondominio, l'amministratore di quest'ultimo potrà richiedere l'adempimento delle rispettive quote di spesa direttamente ai singoli condomini.

Parimenti accoglie anche l'altra eccezione sollevata da parte opponente relativa alla inammissibilità del decreto ingiuntivo poiché emesso in difetto dei presupposti di cui all'art. 63 dip. att. c.c. e, inoltre, perché, in assenza della convocazione del supercondominio, la delibera condominiale emessa senza prova delle spese del supercondominio non sarà valida (Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2014, n. 19800).

Come è agevole comprendere, la materia trattata dal giudice palermitano non è infrequente nei rapporti condominiali.

Da una parte, il supercondominio (nel caso della decisione esaminata relativo solo alla gestione acqua) e, dall'altra parte, i singoli condominii che lo compongono.

In mezzo le vicende giuridiche dei loro rapporti.

Per poter meglio capire le relative attribuzioni, è necessario partire dalla definizione di supercondominio rispetto a quella di condominio.

A ciò soccorre una recente ordinanza della Suprema Corte (Cass. civ., sez. Il, 22 luglio 2022, n. 22954), con la quale gli ermellini hanno sancito che “il supercondominio, pertanto, non è un ente di gestione che accorpaaltri enti di gestione, cioè i condominii, ma è una comunione qualificata di cui fanno parte direttamente i condòmini, ossia una collettività di condòmini accomunati dal vincolo funzionale che ricorre tra parti comuni a più unità immobiliari o a più edifici ovvero a più condomìni di unità
immobiliari ex art. 1117-bis c.c.”, concludendo per la tesi secondo la quale “l'amministratore del supercondominio può chiedere il pagamento di detti oneri direttamente ai partecipanti e non
all'amministratore dei singoli condominii, in qualità di rappresentante dei
condòmini di quel condominio; infatti, l'amministratore del condominio rappresenta i condòmini nei
rapporti con i terzi nelle sole controversie che riguardano interessi comuni al condominio, e non già nei rapporti che i singoli condòmini possono direttamente intrattenere con il supercondominio, di cui i condòmini sono partecipanti”.

Nel solco di questa continuità, si veda, anche recentemente, Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2023, n. 1141.

Pur se la dottrina più autorevole ha sostenuto che, ai complessi immobiliari, si applicano le norme condominiali, la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio non sussiste in via passiva allorquando si verta in materia di recupero spese di gestione del supercondominio atteso che unici legittimati passivi restano i singoli condomini morosi.

Corona, Il supercondominio. Condominio negli edifici, complessi immobiliari ed edifici complessi, Milano, 1985, 24;

Corona, Riflessioni in tema di supercondominio, in Riv. giur. sarda, 1993, 496.