Azione cautelare ed obbligo di consegna della documentazione condominiale da parte dell'ex amministratore cessato dall'incarico

L'inottemperanza all'obbligo di consegnare tutta la documentazione condominiale legittima il nuovo amministratore ad agire in giudizio, in rappresentanza legale del condominio, al fine di ottenere la condanna del vecchio amministratore all'esecuzione specifica dell'obbligo. Tale inottemperanza, tuttavia, non può, di per sé, bastare ai fini del procedimento monitorio di cui agli artt. 633 ss. c.p.c., poiché implica la sostituzione di principio, all'accertamento pieno del diritto, di un accertamento meramente cautelare, con l'effetto, in sostanza, di eliminare, nella fattispecie, l'azione di cognizione ordinaria dalle forme di tutela che si possa avere concretamente interesse a esperire.

Durante il periodo di emergenza da Covid-19, un condominio, in persona del suo attuale amministratore pro tempore, in via d'urgenza chiedeva che il Tribunale ordinasse all'amministratore, revocato in sede assembleare per una serie di gravi inadempimenti, di consegnare nell'immediato tutta la documentazione di pertinenza del condominio ed ancora giacente presso lo stesso.

Il resistente non si costituiva.

Il Tribunale rigettava il ricorso, dichiarando irripetibili le spese del procedimento monitorio.

Il problema emerso dall'ordinanza in esame concerne i requisiti che, in vista di un procedimento promosso in sede cautelare, deve contenere la domanda di consegna della documentazione ancora in possesso dell'ex amministratore sollevato dall'incarico.

Il Tribunale di Roma non ha concesso il richiesto provvedimento cautelare poiché la domanda difettava dei due presupposti preordinati all'emissione del decreto monitorio.

Quanto al fumus boni iuris, il giudicante, premesso che il condominio ha il diritto di ottenere dall'ex mandatario, alla cessazione dell'incarico, la documentazione in suo possesso, ha ripartito l'onere della prova tra i due soggetti: l'amministratore uscente deve dare compiuta dimostrazione di avere adempiuto al proprio obbligo, mentre il condominio deve provare che il primo sia effettivamente in possesso di tutto il materiale richiesto e di pertinenza condominiale. A ciò non essendo sufficiente - come nel caso specifico - richiedere la consegna di “tutta la documentazione contabile e amministrativa” che, parola testuale, “dovrebbe” essere ancora nella disponibilità del dante causa dell'attuale amministratore.

Il Tribunale ha, poi, precisato che per ottenere una tutela giudiziale in forma cautelare non è sufficiente prospettare solo una durata del procedimento ordinario per la soddisfazione delle proprie ragioni, ma occorre anche dimostrare che tale strada impedisca la tutela dello specifico diritto vantato.

Anche per il periculum in morala posizione del Tribunale è stata chiara, avendo lo stesso evidenziato che non individuare la documentazione da rimettere al nuovo rappresentante condominiale, ma indicarla solo in modo esemplificativo, sarebbe di per sé un motivo valido per escludere la configurabilità dell'urgenza che caratterizza l'art. 633 c.p.c.

Peraltro, tale genericità prospetta un potenziale pregiudizio in termini del tutto astratti che, nel caso di specie, è stato individuato in tutte quelle espressioni utilizzate dal ricorrente in modo non compatibile con la norma di carattere cautelare come, ad esempio, l'uso ripetuto del tempo condizionale tramite il quale il condominio aveva fatto riferimento a situazioni che, in realtà, non potevano avere un riscontro concreto proprio in considerazione dell'ipotetica sussistenza delle stesse. A fronte di un quadro del tutto incerto, era mancata - ad avviso del decidente - la concreta rappresentazione del rischio a cui il condominio sarebbe andato incontro se l'ex amministratore non avesse adempiuto alla propria obbligazione, con conseguente inevitabile rigetto della domanda cautelare.

L'art. 1129, comma 8, c.c., nella prima parte, stabilisce che l'amministratore alla cessazione dell'incarico è tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini. Questo presuppone che l'amministratore abbia preventivamente adempiuto all'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione anche per quanto concerne lo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e dei condomini (art. 1130, n. 8, c.c.).

Si è parlato, correttamente, di obbligo che costituisce espressione del dovere di lealtà e di collaborazione del mandatario/amministratore non solo nei confronti dell'Ente di gestione, ma anche del nuovo soggetto designato dall'assemblea, tenendo conto che la consegna della documentazione costituisce l'indispensabile prius logico e giuridico che consente la continuità nell'amministrazione condominiale (Trib. Roma 24 febbraio 2022, n. 3021).

Tuttavia, non si può non evidenziare come l'oggetto del dettato dell'art. 1129 citato sia differente dal dovere di mettere a disposizione dei condomini la documentazione, che deve soddisfare gli interessi degli stessi ad avere piena cognizione della situazione condominiale e che, in ogni caso, è stato legato dal legislatore al momento in cui viene presentato all'assemblea il rendiconto condominiale (art. 1130-bis c.c.).

A questo proposito, va osservato che, anche se di norma il rendiconto si riferisce alle singole annualità portate all'esame dell'assemblea, la riforma del condominio di cui alla l. n. 220/2012 ha previsto per i condomini un diritto/potere di visionare in ogni tempo la documentazione giustificativa delle spese, nonché di estrarne copia a proprie spese nei limiti di dieci anni, che corrisponde al periodo di tempo in cui tali documenti devono essere conservati a partire dalla data della relativa registrazione.

Dal combinato disposto delle prime due norme deriva, inoltre, che non sussiste in capo all'amministratore uno ius retinendi che abbia ad oggetto quanto di pertinenza del condominio e questo neppure nel caso in cui, presuntivamente, il rappresentante condominiale uscente vanti dei crediti verso l'ente amministrato. Sul punto, è stato di recente correttamente osservato (Trib. Venezia 25 novembre 2022) che, a fronte di tale eventualità, in assenza di un'esplicita previsione legislativa non è configurabile alcun diritto di ritenzione di tale documentazione in capo all'amministratore, poiché il diritto di ritenzione è un mezzo eccezionale di autotutela privata che, in quanto tale, è ammesso nei soli casi tipici previsti dalla legge. L'assenza di una previsione legislativa specifica sul punto - come affermato dalla giurisprudenza - dimostra chiaramente che nel bilanciamento ex ante tra l'interesse del condominio al buon andamento della sua gestione - che, di riflesso, è anche un interesse dei terzi che vengono a contatto con il condominio stesso come ente di gestione (ad esempio, i fornitori di servizi) - e quello dell'amministratore al pagamento dei propri crediti, sia stata data prevalenza al primo dei due. Pertanto, al condominio non è applicabile il principio inadimplendi non est adimplendum (Trib. Messina 13 marzo 2013).

Malgrado l'art. 1129 c.c. sia stato drasticamente innovato rispetto alla precedente versione, della quale ben poco è rimasto, l'obbligo di restituzione della documentazione, per quanto non previsto espressamente dalla legge, veniva già in passato desunto dalla giurisprudenza, che aveva attinto ai principi generali in considerazione del fatto che al momento del così detto “passaggio delle consegne” fra vecchio e nuovo amministratore la consegna del dossier condominiale rappresenta un adempimento più che necessario, essenziale. In effetti si tratta di provvedere ad un'operazione quanto mai delicata dal momento che all'interesse di chi subentra nell'incarico di entrare il prima possibile nel possesso di tutta la documentazione inerente al condominio acquisito, può corrispondere l'inerzia di chi lascia l'incarico ad occuparsi di un condominio con il quale il rapporto professionale si è definitivamente interrotto (Cass. civ., sez. VI/II, 8 marzo 2019, n. 6760).

Ed è proprio a tale inerzia che il nuovo amministratore deve porre rimedio, prima sollecitando li suo dante causa a adempiere a quanto prescritto per legge e, poi, agendo in via giudiziaria. Ma quale la strada più spedita e corretta da percorrere?

Dato per scontato che l'orientamento della giurisprudenza è concorde nel ritenere che è ammissibile chiedere giudizialmente la consegna della documentazione condominiale in via d'urgenza ai sensi dell'art. 700 c.p.c., dalle osservazioni del Tribunale in merito alla sussistente necessità dei due presupposti per ottenere il provvedimento di ingiunzione si possono trarre diverse conclusioni a seconda di due diverse situazioni.

Se il passaggio delle consegne non avviene, nel senso che tutta la documentazione condominiale resta nel possesso dell'ex amministratore, nulla quaestio poiché il nuovo rappresentante del condominio viene posto nell'impossibilità assoluta ed oggettiva di provvedere alla gestione condominiale e, in questo caso il fumus ed il periculum sussistono in re ipsa (Trib. Novara 25 ottobre 2022). Il tutto come precedentemente ritenuto da altro giudice di merito (Trib. Napoli 31 marzo 2014, n. 12174) il quale, telegraficamente, aveva affermato che il fumus affonda le sue radici nell'art. 1129, comma 8, c.c. mentre il periculum corrisponde al pregiudizio per una proficua e corretta gestione dell'attività condominiale.

Diverso, invece, è il caso in cui vi sia stata una consegna parziale della documentazione, poiché un riferimento generico a tutta la documentazione rimasta nel possesso dell'ex amministratore non sarà più sufficiente al ricorrente per ottenere il relativo provvedimento cautelare.

Questo è quanto sembra essere avvenuto nella controversia decisa dal Tribunale di Roma. Infatti, con riferimento particolare al periculum in mora, il giudice ha evidenziato come gli atti di parte ricorrente difettavano dell'obbligatoria indicazione precisa di quegli elementi dalla quale trarre il paventato pregiudizio non in termini astratti, ma circostanziati e quale diretta conseguenza della materiale assenza dei singoli documenti illecitamente trattenuti dall'amministratore uscente.

Amendolagine, L'amministratore cessato è obbligato a consegnare la documentazione al singolo condomino, in IUS Condominioelocazione;

Bordolli, Nel passaggio delle consegne l'ex amministratore deve essere leale, in Condominioweb.com, 17 dicembre 2021.