Il locatore può provare il credito esigibile anche nel corso del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo?

In tema di mancato pagamento di oneri condominiali, da parte del conduttore, nel corso di un contratto di locazione ad uso commerciale, il locatore, per intentare azione monitoria nei confronti dell'inquilino, deve produrre la ricevuta attestante il versamento in via anticipata dell'amministratore, nonché il verbale assembleare di approvazione dei rendiconti posti a fondamento del credito esigibile.

Una società proprietaria di un appartamento lo concedeva in locazione a due conduttori, per uso ufficio, con scrittura privata registrata. Nel corso del rapporto locatizio, chiedeva ed otteneva l'emissione di ingiunzione solidale a carico dei detti conduttori per il mancato pagamento delle relative spese condominiali per un determinato periodo. A sostegno della domanda monitoria, l'istante produceva i relativi bilanci, nonché la situazione contabile a firma dell'amministratore del condominio attestante la complessiva debitoria maturata a carico dei conduttori ed il contratto di locazione.

I conduttori ingiunti proponevano opposizione, eccependo la mancata prova del credito e, in particolare, la mancata dimostrazione delle anticipazioni di spesa effettuate dal locatore, la mancata produzione dei documenti contabili giustificativi delle spese sostenute e la mancata approvazione da parte dell'assemblea condominiale dei rendiconti predisposti dall'amministratore.

In corso di giudizio, il giudice adìto rigettava la richiesta ex art. 648 c.p.c., formulata dall'opposto, non sussistendone i presupposti.

Successivamente, la società locatrice produceva in giudizio apposita documentazione, in particolare la ricevuta inerente l'attestazione dell'avvenuto pagamento della somma complessiva delle spese condominiali per il periodo oggetto del provvedimento monitorio, nonché il verbale assembleare nel corso del quale i condomini avevano approvato all'unanimità i rendiconti.

Il giudizio veniva deciso con produzione documentale prodotta dalle parti.

Il magistrato accoglieva l'opposizione di quanto di ragione e, per effetto, revocava il decreto ingiuntivo opposto; accertava e dichiarava il diritto del ricorrente-locatore al rimborso della somma anticipata al condominio in luogo dei conduttori, condannandoli, altresì, a rifondere le spese di lite in favore del difensore dell'opposto dichiaratosi distrattario.

Si trattava di verificare se fossero presenti, nella fattispecie posta al vaglio del Tribunale competente, i presupposti per l'emesso provvedimento monitorio impugnato, nonché il susseguente diritto di credito del locatore maturato dalle anticipazioni effettuate in luogo del conduttore per il mancato pagamento degli oneri condominiali, a loro spettanti.

L'attenta valutazione della documentazione prodotta dalle parti non aveva impedito al giudicante di accogliere la domanda dell'opposto, nonostante la revoca del decreto ingiuntivo opposto.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale, in sede monocratica, secondo cui il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte dei conduttori sono stati provati da locatore con apposita quietanza prodotta in atti, verbale assembleare e rendiconti approvati, in virtù dell'anticipazione delle somme effettuate al Condominio.

Infatti, nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri condominiali, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova, ex art. 2967 c.c., dovendo produrre prova documentale attestanti tali versamenti in luogo del conduttore; diversamente, nel caso in cui gli oneri non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore “a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso (Cass. civ.,sez. III, 10 novembre 2016, n. 22899).

Il Tribunale aveva rilevato che il credito da rimborsare era divenuto esigibile soltanto nel corso del giudizio di opposizione con successiva produzione, nei termini processuali, della ricevuta attestante il versamento da parte dell'amministratore.

Perciò la prova documentale prodotta dal locatore per l'emissione del provvedimento non era sufficiente per essere considerata prova idonea scritta del credito, in quanto non dimostrava l'effettiva anticipazione delle spese da parte del locatore.

Per completezza, va precisato che, con l'opposizione a decreto ingiuntivo, si instaura un normale giudizio di cognizione sulla domanda proposta dal creditore, la quale deve essere accolta anche quando il credito sia divenuto esigibile soltanto in corso di causa: ne consegue che l'accertamento del difetto del requisito dell'esigibilità del credito fatto valere in sede monitoria, comunque seguito dall'accoglimento della domanda proposta dal creditore per effetto della sopravvenienza del titolo nel corso del giudizio di opposizione, può avere limitata rilevanza al fine della liquidazione delle spese.

In particolare, il creditore opposto, che veda conclusivamente riconosciuta la propria pretesa, se legittimamente subisce la revoca integrale del decreto ingiuntivo per effetto dell'iniziale inesigibilità del credito, non può tuttavia qualificarsi soccombente ai fini del segmento processuale caratterizzante il giudizio monitorio, atteso che la fase monitoria e quella di opposizione ex art. 645 c.p.c. fanno parte di un unico processo, nel quale il relativo onere del pagamento delle spese è regolato globalmente in base all'esito finale del giudizio (Cass. civ., sez. VI, 30 luglio 2020, n.16339; Cass. civ., sez. VI, 21 luglio 2017, n. 18125; Cass. civ., sez. II, 10 settembre 2009, n. 19560; Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2004, n. 2997).

In conclusione, il decreto ingiuntivo opposto è stato giustamente revocato dal giudice adìto in considerazione dell'originaria inesigibilità del credito, però la domanda del locatore è stata accolta nel merito alla luce risultanze istruttorie raccolte nel giudizio di opposizione.

La pronuncia in disamina richiede alcuni approfondimenti afferenti proprio le conseguenze del mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore nel corso del rapporto locatizio.

L'art. 5 della l. n. 392/1978 prevede che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c., con susseguente intimazione di convalida sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), da parte del locatore, con la possibilità della contestuale richiesta di emissione dell'ingiunzione di pagamento, ex art. 664 c.p.c., al Tribunale competente (Corte cost. 31 marzo 1988, n. 377; Trib. Napoli 08 giugno 2022, n. 5736).

Nella fattispecie posta al vaglio del giudicante, non si è discusso sul procedimento di sfratto per morosità, bensì sulla fondatezza dell'ingiunzione di pagamento e dell'opposizione a decreto ingiuntivo susseguente (art. 645 c.p.c.), ma ciò non avrebbe impedito al locatore -nel caso di oneri accessori impagati da parte del conduttore avessero superato il valore di due pigioni- di procedere con l'intimazione di convalida di sfratto per morosità, anche con contestuale richiesta di ingiunzione ex art. 664 c.p.c.

In tema di oneri accessori, nel caso in cui le somme richieste siano legittime, la costituzione in mora del conduttore per l'obbligazione del pagamento degli oneri accessori è automatica alla scadenza dei due mesi successivi alla comunicazione allo stesso della richiesta.

In altre parole, il termine dei due mesi di cui al comma 3 dell'art. 9, l. n. 392/1978 costituisce il limite massimo entro il quale il conduttore ha diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.

Perciò, decorsi due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri accessori, il conduttore deve ritenersi automaticamente in mora e non ha facoltà di sospendere o ritardare il pagamento, adducendo la mancata indicazione delle singole spese e dei criteri di ripartizione (Cass. civ., sez. III, 15 settembre 2008, n. 23673).

Grasselli, Morosità (inadempimento), in IUS Condominio e locazione;

Nardone, Oneri accessori al canone, in IUS Condominio e locazione;

Nardone, Decreto ingiuntivo in materia locatizia, in IUS Condominio e locazione;

Frivoli - Tarantino, La morosità in condominio, Milano, 2021.