Gli effetti della mancata registrazione del contratto di locazione

Il caso

Tizio stipulava nel marzo 2020 un contratto di locazione abitativa avente ad oggetto un immobile sito in Milano di proprietà di Caio; nell'ottobre 2022, parlando con la moglie del locatore, Tizio apprendeva che il già menzionato contratto di locazione non era stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate, nonostante l'obbligo formalmente assunto da Caio in sede di stipulazione del contratto. Dopo aver esperito idonee verifiche, la circostanza della mancata registrazione veniva inequivocabilmente confermata.

Tizio, alla luce di quanto sopra, è interessato a sapere le conseguenze derivanti dalla mancata registrazione e il comportamento da tenere al fine di tutelarsi, considerando il fatto che sarebbe interessato a lasciare l'immobile.

La questione

Uno degli adempimenti obbligatori derivanti dalla stipula di un contratto di locazione di bene immobile è la registrazione dell'accordo, che, secondo quanto disposto dal Testo Unico sull'Imposta di Registro (DPR 131/1986), deve avvenire entro 30 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto o, in alternativa, entro 30 giorni dalla sua decorrenza, qualora dovesse essere anteriore alla data in cui è avvenuta la stipula.

Sono soggetti all'obbligo di registrazione tutti i contratti di locazione aventi ad oggetto la concessione e la fruizione di un bene immobile per una durata superiore ai 30 giorni; in mancanza di una specifica pattuizione, l'obbligo grava sia sul conduttore che sul locatore.

La registrazione deve essere effettuata presso l'Agenzia delle Entrate o, in alternativa, telematicamente, attraverso i portali online predisposti dalla stessa Agenzia delle Entrate.

Ai sensi dell'art. 1 c. 346 L. 311/2004 (c.d. legge finanziaria 2005), i contratti di locazione che non vengono trascritti entro il termine previsto dal DPR 131/1986 sono affetti da nullità.

Inoltre, dal mancato adempimento dell'obbligo di registrazione del contratto di locazione non deriva solo la nullità dell'accordo stesso; infatti, secondo quanto disposto dall'art. 69 DPR 131/1986, la violazione dell'obbligo di registrazione comporta una sanzione minima di 200,00 euro, che piò arrivare anche al 240% della cifra corrispondente all'imposta dovuta in sede di registrazione dell'accordo.

Nel caso in esame, il locatore Caio aveva assunto in sede contrattuale l'obbligo di provvedere alla registrazione del contratto di locazione stipulato con Tizio nel marzo 2020.

Tizio, tuttavia, veniva a sapere che Caio si era reso inadempiente a tale obbligo e, pur in presenza di un contratto regolarmente stipulato, lo stesso non era stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate.

Tizio, pertanto, è interessato a comprendere le conseguenze derivanti dal mancato adempimento dell'obbligo di registrazione del contratto, anche alla luce della sua volontà di lasciare l'appartamento.

Giova, innanzitutto, precisare che, pur in presenza di un dato normativo del tutto inequivoco («I contratti di locazione […] di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati»), la giurisprudenza ha proposto nel corso degli anni diverse soluzioni ermeneutiche.

In particolare, secondo un primo orientamento, il contratto non registrato sarebbe inefficace; il fulcro argomentativo di tale tesi si basa sul fatto che il contratto di locazione, formalmente, è valido, poiché stipulato regolarmente. Inoltre, l'art. 10 c. 3 L. 212/2000, stabilisce che le «violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto», mal conciliandosi con l'art. 1 c. 346 L. 311/2004.

Si ricorda che il concetto di validità è strettamente connesso alla conformità del contratto alle disposizioni di legge e, di converso, l'efficacia attiene invece all'idoneità del contratto – valido e invalido – a produrre effetti giuridici tipici.

Il mancato adempimento dell'obbligo di registrazione, infatti, porterebbe conseguenze solo dal punto dell'efficacia del contratto; sostenendo tale tesi, il conduttore sarebbe tenuto a corrispondere tutti i canoni pattuiti in sede negoziale anche in presenza di un contratto non registrato regolarmente.

Un altro orientamento, richiamandosi al dato letterale normativo, ritiene che il contratto di locazione non registrato debba essere ritenuto nullo; il locatore, in tal caso, è tenuto alla restituzione di tutti i canoni di locazione corrisposti dal conduttore in forza di un titolo non valido.

Un'autorevole dottrina ritiene che il contratto di locazione sia una fattispecie a costituzione progressiva e che la registrazione dello stesso concluda formalmente il processo di formazione del negozio giuridico.

La Corte costituzionale ha affermato che l'art. 1 c. 346 L. 311/2004 «non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 c.c.» (C.Cost. 5 dicembre 2007 n. 420):

La Corte di Cassazione, infine, è intervenuta sul tema e, richiamandosi alla pronuncia della Corte costituzionale, ha individuato nella ratio della sanzione dell'art. 1 c. 346 L. 311/2004 una finalità di tutela dell'interesse pubblico.

Ciò premesso, i giudici di legittimità hanno affermato la nullità del contratto di locazione non debitamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, pur non essendo affetto da un vizio attinente al procedimento di formazione del negozio giuridico ma derivante dall'assenza di un «requisito extra-formale costituito dall'omissione della registrazione del contratto» (Cass. 9 ottobre 2017 n. 23601).

Tuttavia, tale nullità “atipica” può essere sanata ex tunc mediante la registrazione successiva del contratto di locazione; in tal caso, gli effetti giuridici del contratto saranno mantenuti stabili.

Con riferimento al caso in esame, la nullità del contratto di locazione stipulato da Tizio e Caio è affetto da una nullità relativa, dal momento che l'omessa registrazione è derivata da una scelta arbitraria del locatore. In tal senso, il conduttore Tizio potrà richiedere la restituzione di tutti i canoni versati entro e non oltre sei mesi dalla restituzione dell'immobile a Caio, anche alla luce della sua volontà di lasciare l'abitazione.

Inoltre, nessun preavviso sarà dovuto al locatore.