Il rimborso delle spese anticipate dal condomino, ove non autorizzate, spetta solo se urgenti e di interesse comune

Il condomino, il quale ha fatto spese per le cose comuni, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente, cioè che le opere da lui finanziate anticipatamente siano da eseguire senza la dilazione necessaria ad ottenere l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea; ciò al fine che il condomino eviti un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune [1].

Se l'assemblea condominiale autorizza un condomino ad effettuare lavori a sue spese sulle cose comuni, ciò equivale a negare il rimborso; inoltre, l'assemblea non è la sede affinché un condomino presti il consenso a rimborsare a titolo personale le spese affrontate parimenti a titolo personale da un altro condomino; se ciò accade, si è al di fuori dal campo di applicazione dell'art. 1123 c.c., oltre che dell'art. 1134 c.c. [2].

Una società in liquidazione, condomina dell'omonimo condominio, ricorreva in Cassazione avverso la sentenza con la quale la Corte d'Appello di Milano, riformando la sentenza di primo grado, aveva rigettato la domanda di rimborso pro quota, promossa nei confronti di un istituto bancario, in qualità di altro condomino, di anticipazione effettuata a titolo di pagamento di spese per il rifacimento del tetto, delle facciate e di impianti comuni. A fondamento della decisione il giudice del gravame aveva ritenuto che le spese de quibus non erano state autorizzate da parte dell'assemblea condominiale.

Il ricorso di legittimità si fondava su di una serie di motivi che, esaminati contestualmente, venivano dichiarati infondati in quanto si sostanziavano in una critica all'interpretazione della delibera assembleare fornita dal giudice del gravame.

Premesso che la fattispecie si colloca in tempo anteriore alla riforma del 2012, in punto di diritto la Suprema Corte ha affermato che il giudice di secondo grado aveva fatto corretta applicazione dell'art. 1134 c.c., secondo il quale il condomino, che ha anticipato spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, non ha diritto al loro rimborso salvo che si tratti di spesa urgente, cioè che le opere da lui finanziate siano da eseguire senza la dilazione necessaria ad ottenere l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea. Nel merito i lavori in discussione, che prevalentemente riguardavano proprietà esclusive dell'attrice/ricorrente, non erano urgenti e tali da giustificare, per le parti comuni, l'intervento della stessa in via di sostituzione. In ogni caso dalla articolata ed esaustiva ricostruzione, ad opera dei giudici dell'appello, dei singoli punti concernenti la delibera assembleare erano emersi gli elementi utili per far dichiarare, poi, alla Corte di legittimità come non vi fosse spazio per criticare la decisione impugnata, non essendo possibile contrapporre una mera differente ricostruzione dei fatti.

Parimenti infondati gli ulteriori motivi di impugnativa relativi al diniego della Corte di appello di riconoscere il rimborso delle spese anticipate da parte attrice e che hanno determinato l'integrale rigetto del ricorso.

Dall'esame della sentenza emergono due questioni. La prima, in diritto, riguarda l'impossibilità di ricorrere in Cassazione avverso la decisione della Corte d'Appello della quale vengano censurate le motivazioni che si riducano a contestare l'interpretazione del contenuto di una delibera assembleare. La seconda, nel merito, concerne la possibilità di accoglimento della domanda di restituzione della quota che il condomino, nel caso di lavori eseguiti su parti comuni, abbia anticipato per altro condomino.

Quanto al primo punto, i magistrati di Piazza Cavour non hanno potuto che ribadire i principi espressi dalla giurisprudenza costante e che si sostanziano nel fatto che l'apprezzamento del giudice di merito è censurabile in sede di legittimità solo nei casi in cui la motivazione sia assente, apparente, incomprensibile o irriducibilmente contraddittoria. In buona sostanza, quando la motivazione sia talmente inadeguata da non consentire di ricostruire l'iter logico seguito dal giudice (Cass. civ., sez. I, 3 marzo 2022, n. 7090; Cass. civ., sez. VI/III, 25 settembre 2018, n. 22598; Cass. civ., sez. III, 12 ottobre 2017, n. 23940; Cass. civ., sez. un., 7 aprile 2014, n. 8053). Non era questo il caso oggetto della sentenza oggetto di gravame, rispetto alla quale - si ripete - l'attuale ricorrente aveva chiesto alla Corte Suprema di pronunciarsi nuovamente sull'interpretazione che era stata data dal giudice di secondo grado in merito alla volontà dell'assemblea come risultante dal relativo verbale.

Quanto alla seconda questione, rispetto alla quale si è profilato il principio di cui in premessa, la Suprema Corte - confermando la decisione assunta dal giudice distrettuale - ha evidenziato che, nel caso in esame, non era sufficiente per obbligare il condomino al rimborso della sua quota parte in favore del ricorrente, il quale tale quota aveva anticipato, il fatto che il primo si fosse riservato, a lavori ultimati, di valutare se ed in quale misura contribuirvi. Né poteva assurgere ad un'accettazione tacita alla restituzione di quanto preteso dall'attore il fatto che la parte, che si era vista anticipare la propria quota, avesse mantenuto il silenzio a fronte delle richieste avanzate, dal momento che il c.d. silenzio assenso si fonda su di una specifica previsione normativa.

L'art. 1134 c.c., nel testo previgente alla riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012 (applicabile alla controversia in esame), prevedeva l'ipotesi in cui il condomino avesse affrontato, di propria iniziativa, spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, precisando che il medesimo non avrebbe avuto diritto alla restituzione di quanto corrisposto a meno che non si fosse trattato di spese urgenti.

Il testo attuale (rubricato “gestione di iniziativa individuale” a differenza del precedente titolato “spese fatte dal condomino”) ha assunto contorni più ampi ma la ratio ispiratrice di entrambe le norme è sostanzialmente la stessa: impedire indebite ingerenze dei singoli condomini nelle sfere di competenza dell'assemblea e dell'amministratore. Infatti, gli strumenti a disposizione del condomino per indurre la comunità a procedere ad interventi necessari finalizzati alla conservazione o al godimento delle parti comuni sono quelli noti: chiedere all'amministratore di provvedere, secondo le sue attribuzioni; sollecitare, in caso di inerzia, la convocazione di un'assemblea e, quindi, nel caso di persistenza di un comportamento omissivo avvalersi della facoltà di convocare direttamente l'organo assembleare. Il tutto senza escludere che il condomino ha, comunque, il diritto di ricorrere all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105, ultimo comma, c.c. In buona sostanza urgenza non equivale a necessità (Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2018, n. 9280).

Diversamente il condomino, quando la situazione sia urgente e, in quanto tale, comporti una spesa improrogabile, potrà intervenire personalmente maturando il diritto al rimborso di quanto anticipato per conto del condominio. Il carattere dell'urgenza, che si identifica con il concetto di indifferibilità, va riferito a quella spesa sostenuta dal singolo condomino e fondamentale al godimento delle cose comuni al fine di evitare un nocumento, non necessariamente certo, alla cosa stessa, a terzi o ad alcuno dei condomini. Quindi, un intervento che a tale scopo debba eseguirsi senza ritardo (App. Lecce 18 gennaio 2022, n. 61). L'accertamento della sussistenza delle condizioni di urgenza compete al giudice del merito (Cass. civ., sez. II, 26 marzo 2001, n. 4364), che adotterà un criterio di valutazione che, nel caso concreto, consenta di considerare rimborsabili le spese che debbano essere obbligatoriamente affrontate senza ritardo, ovvero senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore e/o l'assemblea (Cass. civ., sez. VI/II, 19 marzo 2012, n. 2012).

La conseguenza fisiologica del mancato riconoscimento al condomino di tale diritto è quella di negare al medesimo anche il rimedio sussidiario dell'azione di arricchimento ex art. 2041 c.c., essendo questa impedita dal fatto che “per un verso, essa non può essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti e, per altro verso ed avuto riguardo al suo carattere sussidiario, esso difetta giacché, se la spesa non è urgente ma è necessaria, il condomino interessato può comunque agire perché sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1133, 1137 e 1105 c.c.” (Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2017, n. 20528; contra, Cass. civ., 20 maggio 2019, n. 13505).

Detto questo, il punto focale della questione riguardava la circostanza che il rimborso richiesto dall'attrice era attinente ad opere che, pur incidendo su parti comuni e prive di alcun riconoscimento di urgenza, riguardavano in modo prevalente la sua proprietà esclusiva o, comunque, erano di unico interesse della stessa. Malgrado ciò l'assemblea aveva sì autorizzato l'interessata ad effettuare gli interventi de quibus, ma sempre avendo cura di precisare che le relative spese dovevano essere integralmente sostenute dalla medesima. La materia del contendere, seppur ridotta ai minimi termini, consente di affermare la sua estraneità all'applicabilità dell'art. 1134 c.c. che, ora come in passato, consente il rimborso delle spese anticipate per la gestione delle parti comuni ma solo se affrontate in vista di un interesse generale e non particolare.

In ogni caso, gli ermellini - sempre confermando la decisione impugnata - hanno precisato che il criterio della parziarietà, che caratterizza il regime delle spese condominiali non consente al condomino, che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti partecipanti, allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, non può giovarsi del diritto di regresso, ex art. 1299 c.c. né per l'intera somma dovuta dal condominio, né nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi. Così come il menzionato condomino non può avvalersi neppure della surrogazione legale in forza dell'art. 1203, n. 3), c.c. (Cass. civ., sez. II, 20 maggio 2019, n. 13505).

Un'ultima breve osservazione riguarda l'interpretazione del contenuto delle delibere assembleari che - come accennato - è stata oramai definitivamente risolta dalla Corte Suprema, nel senso che è stata ritenuta operazione rimessa all'operato del giudice del merito, il quale deve, ove necessario, applicare i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt.1362 ss. c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell'atto, che impone all'interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico (Cass. civ., sez. II, 30 novembre 2017, n. 28763; Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2006, n. 4501). Essendo, peraltro, pacifico che la valutazione degli elementi istruttori è attività riservata in via esclusiva al giudice ordinario, così come è noto che non spetta al compito della Corte Suprema condividere o meno la ricostruzione dei fatti contenuta nella decisione impugnata, a patto che la motivazione della sentenza di appello sia congruamente giustificata in relazione alle norme di legge. E nel caso specifico i “fatti” si ricavavano dal verbale dell'assemblea impugnata correttamente esaminati e valutati.

Terzago, Il condominio, Milano, 2022, 572;

De Santis, Condominio minimo e rimborso spese urgenti, in IUS Condominio e locazione.it, 13 gennaio 2020;

Tarantino, Quali sono i criteri per il rimborso di una spesa urgente realizzata dai condomini?, in Condominioweb.com, 9 gennaio 2020.