Riscossione dei contributi: è esclusa l'azione diretta dell'amministratore del supercondominio nei confronti dell'amministratore del condominio singolo

In presenza di un supercondominio, ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l'amministratore del supercondominio può ottenere il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio, in rappresentanza dei rispettivi condomini, per il recupero del complessivo importo spettante a questi ultimi.

Il giudizio, giunto all'esame della Suprema Corte, aveva ad oggetto l'opposizione al decreto ingiuntivo per la riscossione di spese condominiali, intimato dal Supercondominio nei confronti del Condominio Box facente parte dello stesso Supercondominio.

Con l'opposizione proposta, il Condominio ingiunto aveva negato di essere condomino del Supercondominio e di non essere, pertanto, tenuto al pagamento della somma ingiunta.

Il Tribunale aveva affermato che non vi era alcuna preclusione a che un Condominio, caratterizzato dall'esistenza di proprietà comuni, fosse, a propria volta, un condomino di un più ampio Condominio caratterizzato dalla presenza di parti dello stabile comune sia al primo Condominio che di altri Condominii.

Il giudice di prime cure, sulla base dei regolamenti condominiali esistenti, aveva dato atto, inoltre, che una parte comune del Condominio Box - e segnatamente l'area che fungeva sia da cortile dello stabile sia da pavimento del primo piano interrato ove si trovavano le autorimesse - risultava, al contempo, parte comune del fabbricato del Supercondominio.

Peraltro, si sottolineava che la deliberazione assembleare, su cui si fondava il decreto ingiuntivo, non era stata tempestivamente impugnata ai sensi dell'art. 1137 c.c. dal Condominio Box.

La Corte d'Appello aveva dichiarato “inammissibile” l'appello, proposto da quest'ultimo, ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c., ribadendo l'asserto che, alla luce dei documenti prodotti, il Condominio Box risultasse in parte compreso nel Supercondominio.

Il Condominio Box, soccombente in entrambi i gradi di merito, proponeva ricorso per cassazione.

Si trattava di verificare la fondatezza della questione sollevata nel ricorso, con particolare riferimento alla legittimazione di un Supercondominio ad intimare all'amministratore di un Condominio, in esso compreso, un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi relativi alla conservazione delle parti comuni ad entrambi.

In buona sostanza, in base alla struttura del complesso immobiliare, il ricorrente escludeva che potesse essere emesso nei confronti del Condominio delle autorimesse un decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. in favore del Supercondominio, per carenza, in capo dell'ingiunto, della qualità di “condomino”.

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenute fondate le doglianze del ricorrente.

In via preliminare, sono state fatte due premesse argomentative.

In primo luogo, avendosi riguardo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, rileva il principio secondo cui il giudice può sindacare tanto la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, quanto l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via di azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., e non in via di eccezione (Cass. civ., sez. un., 14 aprile 2021, n. 9839).

Nel caso in esame, il Tribunale aveva evidenziato che la deliberazione assembleare, su cui fondava il decreto ingiuntivo, non era stata tempestivamente impugnata ai sensi dell'art. 1137 c.c. dal Condominio Box; tuttavia, ciò che veniva messo in discussione in causa non era la validità della deliberazione di ripartizione delle spese su cui fondava il decreto ingiuntivo opposto, sotto il profilo della violazione dei criteri di suddivisione previsti dalla legge o dalla convenzione di cui all'art. 1123 c.c., quanto la legittimazione passiva del Condominio Box rispetto all'ingiunzione di pagamento ex art. 63 disp. att. c.c. domandata dal Supercondominio.

D'altronde, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, la questione dell'appartenenza, o meno, di una o più unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, oppure della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., poteva formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla pretesa di pagamento delle spese, ma privo - in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio, ai sensi degli artt. 1130, n. 3), e 1131 c.c., nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario (così, da ultimo, Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2022, n. 9976; argomentando anche da Cass. civ., sez. II, 22 novembre 2021, n. 35794, e Cass. civ., sez. VI/II, 21 febbraio 2020, n. 4697; v., altresì, Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2003, n. 6328, proprio in una fattispecie di “condominio autonomo” del piano destinato ad autorimesse; cui adde Cass. civ., sez. II, 1° aprile 1999, n. 3119).

Ciò comporta che l'accertamento della contemporanea appartenenza di parti comuni al Condominio Box ed al Supercondominio, che il Tribunale aveva compiuto nel presente giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, non travalicava l'interesse relativo a questa causa e non poteva, quindi, influire anche su liti diverse insorte o che insorgeranno fra le stesse parti.

In secondo luogo, ad avviso degli ermellini, torna ora utile richiamare il consolidato orientamento giurisprudenziale - formatosi riguardo a fattispecie cui, come quella in esame, non era applicabile ratione temporis la disciplina normativa successivamente introdotta dalla l. n. 220/2012, mediante gli artt. 1117-bisc.c. e 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c. - secondo il quale il c.d. supercondominio viene in essere ipso iure et facto, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condominii autonomi, dai quali rimane, però, distinto (Cass. civ., sez. II, 20 dicembre 2021, n. 40857; Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 2019, n. 2279; Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558).

La soluzione offerta dai magistrati del Palazzaccio richiama una recente decisione degli stessi giudici (Cass. civ., sez. II, 22 luglio 2022, n. 22954), la quale, decidendo in analoga fattispecie, ha affermato che legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da un vincolo supercondominiale sono i singoli condomini e non i Condominii (dove la “i” fa la differenza…).

Invero, l'art. 1118 c.c. vincola ciascun condomino all'obbligo di contribuire alle spese per la partecipazione alle spese per la conservazione delle parti comuni.

A sua volta, l'art. 1123, comma 1, c.c., pone a carico dei condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

L'art. 68 disp. att. c.c. dispone, poi, che, ove non precisato dal titolo ai sensi dell'art. 1118 c.c., per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Il vigente art. 67, comma 3, disp. att. c.c. prevede, infine, quando i partecipanti al supercondominio siano più di sessanta, la designazione di un rappresentante all'assemblea per ciascun condominio, ma soltanto per la gestione ordinaria delle parti comuni ai distinti condominii e per la nomina dell'amministratore, e non dunque con compiti generali di rappresentanza sostanziale e processuale dei partecipanti al singolo condominio. Orbene, in presenza di un “supercondominio”, ossia di più condominii di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., trovano applicazione le disposizioni di cui al libro III, titolo VII, capo II, del codice civile, sicché ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante.

Ne consegue che l'amministratore del supercondominio può ottenere un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini e per l'importo globale delle somme individualmente dovute da questi ultimi, come avvenuto nella specie con il decreto ingiuntivo intimato dal Supercondominio al Condominio Box.

Sul versante operativo, relativamente alle tabelle millesimali del complesso, che rappresentano la quota di spettanza del singolo sulle cose comuni a più edifici, si dovrà calcolare, prima, la misura proporzionale da riconoscersi ad ogni singolo edificio in rapporto al suo valore nei confronti degli altri fabbricati dell'intero complesso, e, poi, suddividere questo dato tra i partecipanti al condominio di ogni singolo edificio; in altri termini, nel supercondominio, il consueto rapporto tra le unità immobiliari ed il fabbricato che le comprende, si integra con il valore proporzionale di ciascun edificio rispetto all'intero gruppo degli immobili.

Analogamente al condominio, le tabelle millesimali del supercondominio, in mancanza, potranno essere formate dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun partecipante, come potranno essere modificate qualora non rispecchiano la proporzione reale tra il valore delle unità immobiliari ed il fabbricato, o tra questo e l'intero gruppo di edifici, perché conseguenza di un errore o per le mutate le condizioni del complesso (analogamente a quanto disposto dal novellato art. 69 disp. att. c.c.).

Circa la ripartizione delle spese, dunque, saranno operanti due tabelle: una per il supercondominio e l'altra per ogni singolo edificio; ne consegue che ciascun condomino disporrà di due distinte quote: la prima si riferisce alle cose/servizi/impianti comuni del complesso edilizio, e la seconda alle parti comuni dell'edificio in cui si trova la sua proprietà esclusiva (per una corretta applicazione di tali principi, sia pure nel regime ante Riforma del 2013, v. Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1996, n. 1206).

Resta inteso - come statuito da Cass. civ.,sez. II, 6 dicembre 2001, n. 15476 - che le deliberazioni dell'assemblea del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le statuizioni di ciascuna assemblea, conseguendone, in linea con quanto chiarito nella sentenza in commento, che l'amministratore del supercondominio può rivolgersi direttamente ai singoli condomini per la riscossione delle rispettive quote di spesa afferenti alle parti comuni al medesimo supercondominio.

Per contro - ad avviso di Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5160 - nell'ipotesi di un bene comune (nella specie, centrale termica) che sia al servizio di più edifici condominiali, i comunisti devono nominare un amministratore che ne assicuri la gestione, nell'interesse comune; pertanto, gli amministratori dei singoli condominii, potendo esercitare i poteri previsti dagli art. 1130 e 1131 c.c. soltanto con riferimento all'edificio cui sono preposti, non sono legittimati a pretendere dai singoli condomini i contributi relativi all'esercizio della centrale termica, salvo che tale potere sia stato loro attribuito con deliberazione dell'assemblea dei comproprietari della medesima centrale (per il concetto di “diversa convenzione” applicato al supercondominio v., più di recente, Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2014, n. 23688).

Un'interessante precisazione sul versante processuale è stata offerta, poi, dalla pronuncia (Cass. civ., sez. II, 29 settembre 1994, n. 7946), secondo la quale, nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condomino contro l'amministratore di un condominio del suo edificio, che agisce per conseguire il pagamento di somme dovute per il servizio di riscaldamento centrale facente capo ad un supercondominio, composto anche da altri fabbricati e disciplinato da un regolamento contrattuale, una volta che il condomino opponente eccepisce il difetto di legittimazione ad agire da parte dell'amministratore del suo edificio, non sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti dell'amministratore del supercondominio (e degli amministratori degli altri singoli condominii), non esistendo un rapporto giuridico plurisoggettivo e sostanzialmente unico, né risultando la domanda diretta alla costituzione/modifica/estinzione di un rapporto plurisoggettivo, oppure a conseguire l'adempimento di una prestazione inscindibile, relativa ad un rapporto sostanziale unico comune a più soggetti.

Benedetti, La ripartizione dei costi del riscaldamento nel supercondominio, in Amministr. immobili, 2018, fasc. 228, 8;

Amagliani, Brevi note in tema di amministratore del supercondominio, in Giust. civ., 2016, 771;

Cintio, Supercondominio e legittimazione all'intervento nell'assemblea - Riflessioni a margine della novella del 2013, in Giur. it., 2014, 546;

Voi, L'amministratore del supercondominio, in Immob. & proprietà, 2005, 680;

Del Chicca, Tabelle millesimali: formazione, revisione e legittimazione processuale nel condominio e nel supercondominio, in Arch. loc. e cond., 2014, 19;

De Tilla, Le quote millesimali nel supercondominio, in Giur. merito, 1993, 52;

Massacci, La responsabilità del supercondominio per i danni cagionati al lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino, in Riv. giur. sarda, 1992, 9.