L'eterno dilemma del rendiconto condominiale: criterio di cassa o di competenza?

Il rendiconto, che viene portato all'approvazione dell'assemblea, non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi, ma un atto con il quale l'obbligato, vale a dire l'amministratore di condominio, giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti, sì che vi sono delle regole minime che debbono essere rispettate. E il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza bensì a quello di cassa; l'inserimento della spesa va annotato, pertanto, in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione.

Alcuni condomini di un grosso condominio in Roma proponevano impugnazione di delibera condominiale, con la quale venivano approvati più rendiconti di gestione, anche con riferimenti ad anni pregressi, sostenendo che l'amministratore, in più riprese, avesse sottoposto all'assemblea delle poste non proprio chiare e soprattutto con imputazioni non allineate con gli anni di riferimento, provocando così una confusione contabile che non era rispettosa delle regole stabilite dalla legge.

Si costituiva in giudizio il condominio, chiedendo il rigetto della domanda ed insistendo per la regolarità dei bilanci approvati dal verbale impugnato.

In merito alla fattispecie portata all'attenzione del giudice capitolino, si rileva che, tra le molteplici contestazioni al verbale impugnato, i condomini, proprietari di appartamenti posti in due scale diverse del fabbricato, avevano puntato il dito contro tre specifiche incongruenze: 1) evidenziavano che nel rendiconto gestione condominiale del 2019 era stata inserita ed approvata come spesa una fattura dell'anno 2018, pagata nel 2020; pertanto, lamentavano un errore contabile, rilevando che il pagamento avvenuto e contabilizzato nel 2020 avrebbe dovuto far parte della gestione condominiale 2020 e quindi inserito nel consuntivo 2020 e non nel consuntivo 2019; 2) avevano, inoltre, rilevato che, con riguardo al rendiconto sottoposto all'attenzione dell'assemblea, non era stato rinvenuto il registro di contabilità e cioè quel registro ove l'amministratore avrebbe dovuto annotare in ordine cronologico entro trenta giorni i singoli movimenti in entrata ed in uscita; 3) infine, essi si dolevano della violazione del criterio di ripartizione con riguardo alle spese di manutenzione delle scale, il cui metodo portato dalla tabella B) del regolamento di condominio era stato disatteso, in favore dei non pertinenti criteri dettati dalla tabella A) del regolamento inerente la proprietà.

Il condominio convenuto impugnava e contestava la domanda, sostenendo che le spese del 2020 erano state registrate nel 2019 solo per accontentare alcuni condomini che lo avevano espressamente richiesto, in quanto avevano in animo di vendere i loro appartamenti e si preoccupavano di fornire ai potenziali acquirenti una dichiarazione liberatoria dell'amministratore che non contenesse riserve.

Il Tribunale di Roma accoglieva parzialmente la domanda, annullando solo alcuni punti della delibera impugnata e compensava le spese in ragione della reciproca soccombenza.

Il decidente, nel rigettare alcuni punti dell'impugnativa che, contenuti nel libello introduttivo, non erano stati formalmente contestati nel prosieguo della causa, focalizza la sua attenzione sulle problematiche riferite alla contabilizzazione di incarichi di spesa (2018) in un anno (2019) che non era quello di effettivo pagamento della posta (2020) e sull'illegittima applicazione di tabelle di spesa portate dal regolamento condominiale.

Il criterio che l'amministratore avrebbe dovuto utilizzare nella redazione del rendiconto era quello di cassa e non di competenza, secondo il parere del Tribunale di Roma.

Infatti, egli, ponendosi nel solco di un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato (Cass. civ., sez.II, 9 maggio 2011, n. 10153), ritiene che la mancata applicazione del criterio di cassa sia idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza il bilancio, non rendendo intelligibili e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino così da non evidenziare la reale situazione contabile.

Sulla scorta di tale principio, si è ritenuto sussistente la palese violazione del principio di cassa laddove, nel caso di specie, come ricordato sopra, l'amministratore aveva inserito nella gestione condominiale 2019 una fattura emessa da un fornitore nel 2018 ma pagata solo in data 18 settembre 2020, risultando evidente che il pagamento avvenuto e contabilizzato nel 2020 avrebbe dovuto far parte della gestione condominiale del 2020 e non del consuntivo 2019, rigettando così il giudicante le irrisorie motivazioni dell'amministratore circa la sua scelta contabile (accontentare alcuni condomini che volevano vedere il pagamento inserito nella gestione del 2019 ai fini del rilascio della liberatoria prevista dalla legge dovendo gli stessi vendere i propri appartamenti evidentemente in quell'anno).

La domanda veniva accolta anche sotto il profilo della errata applicazione della tabella proprietà al posto della tabella spese, quale criterio di ripartizione del costo per la manutenzione effettuata sulle scale.

La riforma del condominio ha introdotto, tra le norme del codice civile, l'art. 1130-bis c.c. dedicato al rendiconto condominiale, strumento che nell'ottica del legislatore avrebbe dovuto rendere la gestione contabile di immediata verifica e rendere intelligibili le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione.

Tale obiettivo è stato raggiunto?

Diciamo che non essendo stato previsto espressamente quale fosse il criterio di redazione del rendiconto, la giurisprudenza e la dottrina si sono interrogate più volte su quale fosse il metodo più confacente allo spirito della legge e soprattutto quello più rispondente ai bisogni dei condomini.

È risultata abbastanza pertinente l'applicazione del metodo contabile utilizzato nel mondo societario: il principio di cassa e quello di competenza.

È noto come, secondo il criterio di cassa, vanno considerate solo le spese e le entrate che sono state effettivamente sostenute nel periodo di gestione, mentre per il criterio di competenza le entrate e le uscite sono rilevanti dal punto di vista contabile nel momento in cui si manifestano, indipendentemente dal momento in cui avviene il pagamento.

Una delle decisioni della Corte di Cassazione più importante e che ha costituito un caposaldo del favor verso l'applicazione del criterio di cassa è quella risalente al 2011, già innanzi richiamata, confortata da precedenti pronunce di merito (Trib. Milano 20 giugno 1991, n. 5036) ed anche da dottrina risalente secondo la quale il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al criterio della competenza bensì a quello di cassa.

Di contra, decisioni e tesi diverse hanno, invece, privilegiato il criterio di competenza (Trib. Udine 19 agosto 2019, n. 1014) o quello misto, vale a dire cassa e competenza a seconda delle esigenze.

Come precisato anche da ultimo (Cass. civ., sez. VI, 24 settembre 2020, n. 20006), l'art. 1130-bis c.c. prevede che il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita”, e quindi gli incassi ed i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti” avendo riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, precisando gli ermelllini che per il rendiconto condominiale trova applicazione il “principio di cassa”, secondo cui i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino devono essere inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (v., in senso conforme, anche Cass. civ.,sez. II, 4 luglio 2014 n. 15401).

Secondo quella che è l'esperienza dettata anche dalla casistica giudiziaria, l'applicazione del principio di cassa risulta più veritiero e permette ai condomini di esercitare un maggiore controllo sull'amministratore circa la genuinità delle entrate e delle uscite e l'effettiva rispondenza alla reale situazione contabile, attuando quello che era lo spirito di trasparenza e chiarezza voluto dal legislatore della riforma.

Schena, Commento a sentenza Tribunale di Roma n. 5969 del 9 aprile 2020, in Quotidiano del condominio, 2020;

Ditta, Rendiconto condominiale e debiti pregressi, in Consul. immob., 2021, fasc. n. 1113, 801.