Installazione del condizionatore sulla facciata

In caso di installazione da parte di un condomino, senza autorizzazione, su area di proprietà comune (nella fattispecie il muro esterno dello stabile) di un motore di impianto di condizionamento asservito ai locali di sua proprietà – in modo tale da deturpare e svilire il decoro architettonico dell'immobile e molestare l'altro proprietario nell'uso e nel possesso della parte comune –, l'animus turbandi è insito nell'opera stessa, è applicabile la tutela di cui agli artt. 1170 c.c. (azione di manutenzione) e 703 c.p.c. al fine di ottenere il ripristino dello status quo ante mediante rimozione del manufatto (Trib. Milano 27 giugno 2009: nel caso concreto, il giudice aveva incidentalmente rilevato la sussistenza di una possibile soluzione alternativa alla localizzazione del motore). Di conseguenza, l'installazione, senza il consenso dell'assemblea, del compressore di un condizionatore d'aria sulla facciata del fabbricato vìola il disposto dell'art. 1102 c.c. (Trib. Milano 9 gennaio 2004: nel caso specifico, non rilevava se la facciata in oggetto non fosse esposta al pubblico ma solo ai condomini, in quanto la legge tutela il diritto degli stessi a non dover subire alterazioni antiestetiche del bene comune).

Quando il motore del condizionatore installato dal convenuto non costituisce un intervento volto ad armonizzarsi con la facciata dello stabile ma, al contrario, ne altera significativamente il decoro e l'aspetto architettonico, essendo ben visibile, ne va ordinata la rimozione, non avendo alcuna rilevanza la presenza di altri condizionatori sul muro perimetrale (Cass. II, n. 9660/2015; Trib. Treviso 12 maggio 2021). Infatti, il posizionamento sulla facciata di un condominio in corrispondenza di una finestra di un'unità esterna di un condizionatore posto su due zanche costituisce innovazione vietata in quanto vìola il decoro architettonico della facciata stessa. Tale unità esterna interrompe le linee architettoniche dell'edificio. La voluminosità del corpo sporgente e la sua attitudine a variare l'aspetto esterno dell'edificio, oltre che a costituire un pericolo rappresentato dall'eventualità che un suo distacco, con caduta sul sottostante marciapiede e conseguenti responsabilità non soltanto del singolo condomino, ma anche del condominio e del suo amministratore, rappresentano una violazione delle previsioni codicistiche in materia, e segnatamente degli artt. 1120 e 1102 c.c. (App. Milano 24 aprile 2014).

Ciascun condomino, onde avere una piena disponibilità della propria unità immobiliare, deve poter realizzare un impianto di condizionamento nel proprio appartamento. Ovviamente, l'esigenza di refrigerazione delle unità immobiliari private poste in complessi condominiali deve essere contemperata con il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiato il decoro e l'estetica dell'edificio. Premesso ciò, il condomino e per esso, il conduttore in locazione, ha diritto, a norma dell'art. 1102 c.c., all'uso della cosa comune anche più intenso rispetto agli altri condomini, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Ne consegue che sussiste il diritto all'installazione di un gruppo motocondensante per l'impianto di condizionamento dell'aria a servizio del locale commerciale da essa condotto in locazione e facente parte dell'edificio condominiale (Trib. Roma 1° giugno 2006). Pertanto, il singolo condomino può liberamente usare la cosa comune, anche in modo particolarmente intenso, ai sensi dell'art. 1102 c.c., entro i limiti imposti dalla norma. A tal fine, non è necessaria l'autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale che, ove intervenisse, potrà essere considerata come apprezzamento in concreto del fatto che l'uso più intenso non impedisce il pari uso della cosa comune agli altri condomini. È, pertanto, legittima l'installazione da parte del singolo condomino di un impianto di condizionamento su un prospetto interno del fabbricato (Trib. Napoli 21 ottobre 2003). Resta inteso che l'installazione non deve impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. II, n. 17400/2017: la Suprema Corte, rigettando il ricorso, in quanto l'impianto di condizionamento dell'aria installato dai ricorrenti, occupando il 60% in superficie disponibile, impediva l'installazione di un analogo apparecchio da parte degli altri condomini del piano). In conclusione, il muro perimetrale dell'edificio appartiene a tutti i condomini per l'intera estensione dalle fondamenta alla copertura, anche in corrispondenza dei piani delle porzioni di proprietà esclusiva e adempie a talune funzioni principali indispensabili per l'esistenza stessa dell'edificio, quali quelle di sorreggere il fabbricato, di proteggere le unità abitative dagli agenti atmosferici, di consentire l'apertura delle porte e delle finestre. Esso però esplica altre importanti funzioni accessorie, inerenti al suo ruolo quale parte essenziale della struttura del fabbricato: vale a dire, consentire l'appoggio di targhe, travi, canne fumarie e simili. Pertanto, l'utilizzazione del muro perimetrale comune da parte del singolo condomino per tali finalità, non alterando la naturale e precipua destinazione di sostegno dell'edificio condominiale, costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune (Trib. Roma 15 luglio 2020: nel caso di specie, l'apposizione di un motore esterno per l'istallazione dell'impianto di condizionamento dell'aria, non costituisce innovazione vietata bensì un uso consentito ai sensi dell'art. 1102 c.c. per il quale non occorre alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea).

L'amministratore di condominio intima al condomino che ha installato un condizionatore sulla facciata dello stabile di rimuoverlo, in quanto privo della preventiva autorizzazione dell'assemblea, concedendogli un congruo termine decorso il quale si vedrà costretto a proporre l'azione giudiziale per conseguire la relativa rimozione in ordine alla quale, ha già ricevuto l'autorizzazione dall'assemblea condominiale con una deliberazione ad hoc. Il condomino resiste alla richiesta dell'amministratore, eccependo, da un lato, che, secondo un noto orientamento giurisprudenziale non è necessaria la preventiva delibera assembleare per l'installazione del condizionatore sulla facciata dell'edificio e, dall'altro, che, togliendo il condizionatore riceverebbe un danno grave ed ingiusto alla propria salute.

L'impugnazione della delibera condominiale, che si assume essere stata presa illegittimamente, ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata dal condominio in quanto pregiudizievole degli interessi del condomino opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di annullabilità, in quanto, nella fattispecie, lesiva del diritto alla salute del singolo condomino.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del proprio diritto alla salute conseguente al diniego manifestato dall'assemblea dei condomini ad installare un condizionatore sulla facciata condominiale.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per annullabilità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla declaratoria giudiziale di invalidità. Lo stesso opponente, deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva, volta a contrastare quanto deliberato siccome ingiustificatamente lesivo del proprio diritto alla salute.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al Tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune ove ha sede il tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino può chiedere l'ammissione dell'interrogatorio formale dell'amministratore in carica sulle posizioni articolate nella narrativa dell'atto di citazione con il quale ha impugnato la delibera, volte essenzialmente a confermare l'assunto secondo cui il medesimo opponente, per effetto del diniego ingiustificatamente opposto dall'assemblea dei condomini nel consentire l'installazione di un condizionatore sulla facciata dell'edificio riceve un danno diretto e consequenziale alla propria salute. Sulle stesse posizioni, l'istante può chiedere anche l'ammissione di una prova testimoniale a mezzo del proprio medico specialista così come di altri sanitari operanti presso strutture mediche che l'hanno in cura, e può altresì produrre idonea documentazione medico-legale volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare.

Il condomino interpone opposizione al deliberato assembleare dei condomini sulla cui scorta l'amministratore gli ha chiesto di procedere all'immediata rimozione del condizionatore illegittimamente apposto sulla facciata dell'edificio.

Le ragioni dell'opposizione vertono, da un lato, sulla scorta della ritenuta legittimità dell'installazione, in quanto ai sensi dell'art. 1102 c.c., costituisce un modo di utilizzare la proprietà privata che è legittimo anche quando riguarda le parti comuni dell'edificio, tant'è che ciascun partecipante, informando preventivamente l'amministratore, può servirsi della cosa comune – in questo caso della facciata – nel rispetto di due limiti fondamentali, ravvisabili nel non alterarne la destinazione, e non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, conformemente ad un noto orientamento di legittimità secondo cui non possono ritenersi legittimi gli interventi in parola laddove suscettibili di determinare un pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio, essendo anche quest'ultimo un bene comune (Cass. VI, n. 8857/2015).

Ciò premesso, il diniego ingiustificato opposto dai condomini a consentire l'installazione del condizionatore poiché destinato ad incidere negativamente sul diritti individuali sui beni comuni, può configurare un'ipotesi di abuso del diritto laddove da un lato idoneo a risolversi in esclusivo pregiudizio del condomino che dimostri di averne bisogno per ragioni di salute sia d'estate sia d'inverno, in quanto affetto da specifiche gravi forme di invalidità a fronte dell'inesistenza di un correlato pregiudizio di qualsiasi genere per la stessa compagine condominiale, come ad esempio il rispetto delle distanze legali o del decoro architettonico, e dall'altro, dell'impossibilità per lo stesso condomino di usufruire di altri spazi – afferenti la proprietà comune o esclusiva, come ad esempio dei balconi di cui lo stabile è privo – idonei per l'alloggiamento dell'impianto di climatizzazione, con la conseguente impossibilità per il medesimo condomino di abitare l'appartamento di sua proprietà in estate ma anche durante l'inverno, per effetto dell'assenza nell'edificio dell'impianto di riscaldamento centralizzato.

In un'ipotesi di questo genere, poiché la presenza di un condizionatore nell'unità abitativa potrebbe considerarsi necessaria, se non indispensabile (Trib. Pavia 11 novembre 2020, secondo cui l'apposizione dei motori del condizionamento sulla facciata condominiale risponde ad esigenze ed interessi meritevoli di tutela come il diritto alla salute ed eventualmente, anche dell'attività economica), il condominio difficilmente potrebbe invocare a suo favore il contrapposto orientamento giurisprudenziale che invece ritiene comunque necessario il preventivo consenso dell'assemblea a tale fine considerando che costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale anche quella che si rifletta negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio (Trib. Udine 31 gennaio 2022; Trib. Treviso 12 maggio 2021).