Soppressione del servizio di portierato

L'istituzione del servizio di portierato notturno e festivo è da ritenersi atto di straordinaria amministrazione, sia per la particolare natura del servizio sia per la relativa notevole spesa. Pertanto, applicandosi pacificamente al condominio, a norma dell'art. 1139 c.c. la disciplina prevista per la comunione nel caso in cui manchi una disciplina specifica, troverebbe comunque applicazione l'art. 1108 c.c., che per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione richiede la stessa maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1136, comma 5, c.c. per le deliberazioni aventi ad oggetto innovazioni (Trib. Milano 5 novembre 1992). Invero, l'istituzione del servizio di portierato, non previsto dal regolamento di condominio, che comporti la destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune aventi in precedenza una diversa funzione, e la soppressione del medesimo servizio, nella opposta ipotesi in cui questo sia previsto dal regolamento anzidetto con destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune, configurano, derivandone, rispettivamente, la nascita e l'estinzione di un vincolo di destinazione pertinenziale a carico di parti comuni, atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, per la cui deliberazione – attesa l'equiparazione di tale categoria di atti alle innovazioni disposta dal comma 2 dell'art. 1108 c.c. – è necessaria la maggioranza qualificata che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell'edificio (Cass. II, n. 2585/1988).

L'assemblea del condominio con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. può deliberare la modificazione (o anche la soppressione) del servizio di portierato, sempre che vengano osservati i principi in materia di innovazioni posti dall'art. 1120 c.c. e non ne derivino per taluno dei condomini vantaggi o svantaggi diversi rispetto agli altri; pertanto, è nulla per violazione dell'art. 1120 citato, la deliberazione assunta a maggioranza che, conservando la proporzionalità di spesa sulla collettività condominiale, attui in un condominio costituito da più edifici la “centralizzazione” del servizio di portierato, in guisa da lasciare immutata la situazione per i condomini dell'edificio presso il quale il servizio viene svolto, mentre i condomini degli altri edifici vengono a trarre dal servizio una utilità minore (Cass. II, n. 5083/1993). La maggioranza in esame è giustificata dal fatto che la soppressione del servizio di portierato comporta il venire meno del vincolo di destinazione dei locali di proprietà del condominio destinati ad alloggio del portiere, non richiedendosi a tal fine l'unanimità dei consensi, neppure quando tale destinazione tragga origine da un regolamento di natura contrattuale, accettato dai condomini all'atto dell'acquisto delle rispettive proprietà individuali, a meno che esso contenga sul punto particolari disposizioni che attribuiscano ai condomini diritti soggettivi (Cass. II, n. 642/1996; Cass. II, n. 2585/1988; Trib. Roma 11 novembre 1996). Tale innovazione, quindi, deve essere deliberata dalla maggioranza qualificata dei due terzi del valore del condominio, a tutela degli eventuali pregiudizi sul patrimonio degli amministrati, connessi alla particolare rilevanza del medesimo atto (App. Milano 20 giugno 1989).

Secondo altro orientamento, le norme del regolamento condominiale che prevedono il servizio di portierato rientrano nell'ambito di quelle norme destinate a disciplinare le modalità e l'uso dei beni e dei servizi comuni. Quindi, la soppressione di tale servizio comporta, pertanto, una modificazione del regolamento stesso che deve essere approvata con la maggioranza qualificata stabilita dall'art. 1136, comma 2, c.c. quale maggioranza prevista dall'art. 1138 c.c. per l'approvazione del regolamento ed applicabile analogicamente per la modifica di clausole di natura non contrattuale (Cass. II, n. 12481/2002; Trib. Roma 1° febbraio 2005). In tal caso, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) richiamato dall'art. 1138, comma 3, c.c. (Cass. II, n. 3708/1995). Difatti, se la soppressione del servizio, come quello di portierato, determina la modifica di una norma regolamentare, e se questa norma ha oggettivamente natura regolamentare, allora alla soppressione e quindi alla modificazione della norma di regolamento l'assemblea potrà pervenire in forza non già del consenso di tutti i condomini – indispensabile solo allorquando si modifica una norma a contenuto strettamente negoziale – bensì della volontà espressa anche soltanto da quella maggioranza dei condomini prevista dall'art. 1138, comma 3, c.c. In questa prospettiva, la soppressione del servizio di portierato costituisce materia attinente esclusivamente alla vita organizzativa interna per la quale, dunque, è necessaria non la totalità, ma la maggioranza dei consensi dei partecipanti al condominio: tutto ciò anche se la soppressione del servizio finisse per comportare il venir meno del vincolo di destinazione dei locali comuni adibiti ad alloggio del portiere (Trib. Napoli 18 marzo 2000).

La domanda di rilascio dell’immobile proposta da un condominio nei confronti di un proprio ex dipendente altro non è che l’effetto dell’accertamento dell’intervenuta risoluzione del rapporto di lavoro, presupposto indispensabile della richiesta di rilascio. Il godimento dell’immobile costituisce un parziale corrispettivo della prestazione lavorativa cui risulta funzionalmente collegato e non integra pertanto un autonomo rapporto di locazione. L’utilizzazione dell’alloggio, rappresentando una prestazione accessoria del rapporto di portierato, è legata funzionalmente alle sorti del contratto cui accede, con la conseguenza che alla cessazione del rapporto di lavoro segue l’obbligo di rilascio dell’immobile (Trib. Roma 17 settembre 2024, n. 8965).

Il condomino rende edotto l'amministratore che la delibera con la quale è stata autorizzata la soppressione del servizio di portierato è invalida perché adottata senza il rispetto della maggioranza prevista ex lege in tema di innovazioni, ragione per cui, se non si procederà ad una nuova convocazione dell'assemblea in tempi brevi per rivedere la decisione precedentemente adottata, proporrà impugnativa del deliberato con possibile aggravio di costi.

L'opposizione alla delibera, con cui statuisce la soppressione del servizio di portierato, avverso la quale il condomino agisce chiedendone l'annullamento, è un ordinario giudizio a cognizione ordinaria, la cui funzione è di invalidare la suddetta delibera, in quanto adottata senza il rispetto della maggioranza prevista ex lege in tema di innovazioni.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5 ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

L'art. 8 del d.lgs. n. 28/2010 è stato sostituito dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, secondo cui, all'atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell'organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti, che deve tenersi non prima di venti e non oltre quaranta giorni dal deposito della domanda, salvo diversa concorde indicazione delle parti. La domanda di mediazione, la designazione del mediatore, la sede e l'orario dell'incontro, le modalità di svolgimento della procedura, la data del primo incontro ed ogni altra informazione utile sono comunicate alle parti, a cura dell'organismo, con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione. Nelle controversie che richiedono specifiche competenze tecniche, l'organismo può nominare uno o più mediatori ausiliari. È importante considerare che dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 della citata disposizione perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale ed impedisce la decadenza per una sola volta. La parte può, a tal fine, comunicare all'altra parte la domanda di mediazione già presentata all'organismo di mediazione, fermo l'obbligo dell'organismo di procedere ai sensi del comma 1 dell'art. 8 nel testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di annullabilità in quanto nella fattispecie, adottata senza il rispetto della maggioranza prevista ex lege per la soppressione del servizio di portierato trattandosi di innovazione.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nell'adozione della decisione senza il rispetto della maggioranza prevista dal codice civile concernente l'innovazione costituita dalla soppressione del servizio di portierato.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla declaratoria giudiziale di invalidità. Lo stesso opponente deve, dunque, assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva, volta a contrastare quanto deliberato senza l'osservanza del quorum occorrente per l'approvazione della soppressione del servizio di portierato.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune ove ha sede il tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino può chiedere l'ammissione dell'interrogatorio formale dell'amministratore in carica sulle posizioni articolate nella narrativa dell'atto di citazione con il quale ha impugnato la delibera, volte essenzialmente a confermare l'assunto secondo cui l'assemblea, decidendo in ordine alla soppressione del servizio di portierato non ha osservato la maggioranza prevista ex lege in tema di innovazioni. Sulle stesse posizioni, l'istante può chiedere anche l'ammissione di una prova testimoniale a mezzo dei condomini, e può altresì produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare.

La decisione assembleare volta ad instaurare un servizio di portierato incide significativamente sulle obbligazioni patrimoniali dei condomini sia in ordine alla responsabilità in merito al pagamento della retribuzione e dei contributi accessori sia per quanto attiene al rispetto della normativa in materia di sicurezza.

Pertanto, è naturale che sia l'assemblea e non l'amministratore a dovere decidere la soppressione del servizio di portineria, anche perché ciò comporterebbe la sopportazione di rilevanti oneri connessi alla definizione del rapporto, destinati ad incidere economicamente sulle finanze dei singoli condomini.

Sotto tale aspetto, va poi tenuto presente che il licenziamento del portiere – la cui impugnazione apparterrebbe alla competenza esclusiva del giudice del lavoro – è cosa distinta dalla soppressione del servizio di portierato, in quanto la seconda ipotesi presuppone la prima, ma non è necessariamente vero il contrario, poiché è possibile licenziare il portiere, senza per questo necessariamente sopprimere il servizio di portierato, assumendone un altro. È allora chiaro che la soppressione del servizio di portierato non comporta soltanto la recisione del vincolo contrattuale con la persona del portiere, ma l'eliminazione del servizio comune.

Ciò premesso, sul piano della causa idonea a determinarne la soppressione, il servizio di portierato può rappresentare un costo ingente per i condomini e per tale ragione non è, quindi, infrequente che l'assemblea addivenga a tale decisione.

È allora evidente che – trattandosi in ogni caso di un'innovazione – occorre una particolare maggioranza per deliberare in relazione alla sua istituzione ma anche per la sua eventuale soppressione, con l'unica particolarità che detta maggioranza può variare a seconda se l'istituzione del servizio di portierato sia stata prevista o meno ab origine nel regolamento di condominio.

Sul piano squisitamente processuale, inerente alla stessa proponibilità dell'opposizione occorre dunque preliminarmente individuare con dovizia di particolari la quaestio juris al fine di fotografare le condizioni previste ex lege per ritenere invalida la deliberazione adottata di soppressione del servizio di portierato.

In particolare, al fine di valutare la possibilità che l'opposizione venga accolta, occorre muovere dall'esame del carattere innovativo assunto nella fattispecie concreta di soppressione del servizio, con particolare riguardo all'eventualità che tale rapporto sia stato o meno previsto nel regolamento di condominio.

Tale situazione comporta la necessità di dimostrare per tabulas se il servizio anzidetto di cui si è decisa successivamente la soppressione sia stato davvero previsto nel regolamento di condominio, tenendo presente che in tale ipotesi, di norma esso è coevo alla costruzione dell'edificio, anche se non mancano casi in cui possa essere stato istituito in un diverso periodo temporale.