Ascensore per eliminare le barriere architettoniche

Nel conflitto tra le esigenze dei condomini disabili abitanti ad un piano alto, praticamente impossibilitati, in considerazione del loro stato fisico, a raggiungere la propria abitazione a piedi, e quelle degli altri partecipanti al condominio, per i quali il pregiudizio derivante dall'installazione di ascensore si risolverebbe non già nella totale impossibilità di un ordinario uso della scala comune, ma soltanto in disagio e scomodità derivanti dalla relativa restrizione e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa, va dato privilegio alle prime, in conformità ai principi costituzionali della tutela della salute (art. 32 Cost.) e della funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.) (Cass. II, n. 2156/2012).

La ratio sottesa alla l. n. 13/1989, in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, è quella di facilitare tale abbattimento introducendo talune importanti deroghe alle procedure ordinarie: tra queste, anche l'abbassamento delle maggiorante assembleari per la realizzazione delle innovazioni ex art. 1120 c.c. Invero, l'eliminazione delle barriere architettoniche è pacificamente espressione di quel principio di “solidarietà sociale” volto a favorire la più generale accessibilità dell'edificio implicando il contemperamento di vari interessi tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle dette barriere (App. Lecce 25 luglio 2022). Difatti, l'installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, costituisce un'innovazione che va approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 2, c.c. (Trib. Vicenza 1° luglio 2021). In tal caso, l'art. 2 della l. n. 13/1989 deroga espressamente la maggioranza di cui all'art. 1120, comma 1, c.c. e, dunque, la non applicazione della maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. (Trib. Napoli 9 febbraio 2021).

L'installazione di un ascensore, pur rientrando nel novero delle c.d. innovazioni agevolate, necessita del consenso assembleare tutte le volte in cui insiste su una parte comune. Tuttavia, quando l'elevatore è indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, la sua installazione rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c. Del resto, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, l'ascensore o elevatore ben può essere installato, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c. (Trib. Civitavecchia 6 novembre 2023, n. 1261: secondo il giudice, gli odierni attori non potevano imporre al condominio, contrario alla realizzazione dell'opera, di sopportarne la relativa spesa ma, essendo prevalente il loro diritto alla eliminazione delle barriere architettoniche rispetto alla tutela della proprietà, comune o individuale degli altri condomini, erano legittimati a procedere all'installazione dell'elevatore a loro spese e a loro vantaggio, indipendentemente dal voto contrario dell'assemblea condominiale).

In caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l'osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c. Il tutto nel rispetto del principio di solidarietà condominiale, il quale implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione (Trib. Roma 26 ottobre 2021). Per attuare il principio di solidarietà condominiale, è necessario favorire l'accessibilità negli edifici e dunque, nel caso, procedere all'eliminazione delle barriere architettoniche: si tratta di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce, dunque, legittimità all'intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione (Cass II, n. 9101/2018). Anche, l'obesità legittima il condomino ad installare l'ascensore senza l'autorizzazione dell'assemblea (Trib. Roma 16 novembre 2018: i problemi fisici dell'attrice – obesità con complicanze artrosiche, artrosi del ginocchio, spondilodiscoartrosi cervicale e lombare – si riflettevano senz'altro nella sfera del movimento. Dunque, secondo il giudice, non occorreva una consulenza medica per comprendere che da una persona in tali condizioni non ci si può aspettare che salga a piedi fino all'ultimo piano dell'edificio senza rischi per la sua salute ed integrità fisica. Nel caso di specie, il fatto che la realizzazione dell'impianto fosse indispensabile era fuori discussione, poiché la sua assenza comportava una barriera architettonica che incideva in modo così rilevante sulle facoltà di godimento della proprietà degli attori, da risultare ripugnante all'attuale coscienza sociale; del resto, non era possibile neppure comparare, con l'esigenza di installare l'ascensore, un ipotetico disagio nella fruizione delle parti comuni – peraltro, neppure specificato – che i condomini subirebbero per effetto dell'installazione; per i motivi esposti, dunque, è stato affermato il diritto degli attori di costruire a loro spese l'impianto ascensore, ubicato nel vano scala ed in conformità alle indicazioni tecniche fornite dalla consulenza tecnica d'ufficio).

Se l'installazione di un ascensore nell'atrio di uno stabile condominiale rechi pregiudizio, oltre che alla stabilità o la sicurezza del fabbricato, in decoro architettonico dell'edificio, nonché all'uso o godimento delle parti comuni ad opera dei singoli condomini, implica una valutazione anche in ordine alla ricorrenza, o meno, di un deprezzamento dell'intero immobile, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità (Cass. II, n. 18334/2012). Nel compiere tale verifica, inoltre, è necessario tenere conto del principio di solidarietà condominiale (Cass. II, n. 16486/2015; Trib. Belluno 10 gennaio 2019). Di conseguenza, la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale non possono essere esclusi per una disposizione del regolamento condominiale che subordini l'esecuzione dell'opera all'autorizzazione del condominio, dovendo tributarsi ad una norma siffatta (l. n. 13/1989) valore recessivo rispetto al compimento di lavori indispensabili per un'effettiva abitabilità dell'immobile, rendendosi, a tal fine, necessario solo verificare il rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c., da intendersi, peraltro, alla luce del principio di solidarietà condominiale (Cass. II, n. 7938/2017).

La condizione di inservibilità del bene comune all'uso o al godimento anche di un solo condomino che, ai sensi dell'art. 1120 c.c. rende illegittima e quindi vietata l'innovazione deliberata dagli altri condomini, è riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene (Cass. II, n. 24235/2016). Dunque, in tal caso, sono nulle le delibere che ancorché adottate a maggioranza al fine indicato, siano lesive dei diritti di altro condomino sulla porzione di sua proprietà esclusiva, indipendentemente da qualsiasi considerazione di eventuali utilità compensative (Cass. II, n. 6109/1994). Inoltre, secondo altro provvedimento, l'installazione di un ascensore nel pozzo luce di un edificio condominiale, al fine di consentire al portatore di handicap residente nello stabile di raggiungere la propria abitazione, non può ritenersi consentita qualora essa comporti grave compromissione dei diritti di proprietà esclusiva su altre unità immobiliari comprese nell'edificio, non essendo configurabile a carico dei vicini un obbligo di adattamento delle proprie porzioni di piano in relazione alle esigenze del portatore di handicap (Trib. Ascoli Piceno 21 febbraio 2005: nella specie, la cabina dell'ascensore avrebbe dovuto essere posizionata a meno di trenta centimetri dalle finestre delle abitazioni dei vicini, addirittura facendo venir meno, per una parte di una di esse, i requisiti minimi di illuminazione naturale e di aerazione).

L'ascensore collocato a distanza inferiore a tre metri, rispetto alla finestra del vano cucina, vìola l'art. 907 c.c., quale norma applicabile anche nei rapporti tra condomini di un edificio.  Non può tale violazione dirsi giustificata dalla normativa in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, non risultando rispettate le relative condizioni di legge. Non essendo l'impianto ascensore destinato all'abbattimento delle barriere architettoniche, la violazione della distanza prevista dall'art. 907 c.c. determina l'illegittimità della delibera assembleare (Trib. Napoli 23 maggio 2024, n. 5361).

Il condomino, a seguito della mancata approvazione da parte dell'assemblea della richiesta di installazione dell'ascensore adducendo pretesti di varia natura, tra cui, la dubbia possibilità di reperire uno spazio idoneo per l'alloggiamento, comunica all'amministratore che in difetto di una tempestiva revisione della suddetta decisione, previa convocazione di una nuova seduta assembleare, sarà inevitabile procedere ad un'azione giudiziale di accertamento per la verifica dei presupposti previsti ex lege concernenti la costruzione del relativo impianto, essendo quest'ultimo volto all'abbattimento di una barriera architettonica indispensabile per il pieno godimento dell'unità immobiliare del medesimo istante, affetto da disabilità, posta ad un piano elevato dello stabile.

L'azione di accertamento dei presupposti occorrenti ex lege per la progettazione e costruzione dell'ascensore in uno stabile condominiale è un giudizio a cognizione ordinaria, la cui funzione è di conseguire l'abbattimento di una barriera architettonica per consentire il pieno godimento dell'unità immobiliare, comprensivo dell'accesso a quest'ultima, ad uno o più condomini affetti da disabilità.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5 ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Le spese del procedimento di mediazione fanno parte delle spese del giudizio e sono regolate sulla base del principio della soccombenza, soluzione che è, peraltro, in linea con la ratio dell'istituto, avente funzione deflattiva, con l'ulteriore conseguenza che per il loro riconoscimento è sufficiente la prova dell'esborso, non richiedendosi una specifica domanda formulata ad hoc dalla parte interessata (Cass. II, n. 5389/2024).

A seguito dell'entrata in vigore del d.m. 24 ottobre 2023, n. 150, l'art. 29 sulla determinazione del valore della lite e dell'accordo di conciliazione prevede che la domanda di mediazione contiene l'indicazione del suo valore in conformità ai criteri previsti dagli artt. da 10 a 15 c.p.c. Quando tale indicazione non è possibile la domanda indica le ragioni che ne rendono indeterminabile il valore.

L'atto di adesione che introduce un'ulteriore domanda ne indica il valore ed in tale ipotesi si applica il comma 1 dell'art. 29 del d.m. n. 150/2023.

Quando la domanda o l'atto di adesione non contengono le indicazioni previste dal comma 1, o le parti non concordano sul suo valore, o sono stati applicati in modo errato i criteri previsti dal comma 1, il valore della lite è determinato dall'organismo con atto comunicato alle parti.

Il valore della lite può essere nuovamente determinato dal responsabile dell'organismo, su indicazione delle parti o su segnalazione del mediatore, quando sopravvengono nuovi elementi di valutazione o nuovi fatti allegati dalle parti nel corso del procedimento.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di azione di accertamento dei requisiti occorrenti per l'installazione di un ascensore in uno stabile condominiale.

La legittimazione a proporre l'azione di accertamento dei requisiti occorrenti per l'installazione di un ascensore in uno stabile condominiale al fine di conseguire l'abbattimento di una barriera architettonica, spetta al condomino – a maggiore ragione se affetto da disabilità – che dimostri di possedere l'interesse ad agire per conseguire il risultato di tale accertamento, in quanto l'assenza di tale innovazione comporta una barriera architettonica che incide in modo così rilevante sulle facoltà di godimento della proprietà del medesimo condomino, da costituire una palese limitazione della sua possibilità di movimento e di vita.

Il condomino, il quale intenda proporre nei confronti del condominio l'azione di accertamento dei presupposti per l'installazione dell'ascensore nello stabile, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa pronuncia giudiziale.

L'attore deve, quindi, assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere giudicate utili per confermare la propria tesi difensiva, volte a comprovare l'esistenza delle condizioni che renderebbero possibile l'installazione dell'ascensore nell'edificio condominiale.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis), c.p.c., e dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, l'attore dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate a conseguire il risarcimento del danno.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, nei casi consentiti dalla legge, ad esempio ex art. 86 c.p.c. deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune ove ha sede il tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino può chiedere l'ammissione dell'interrogatorio formale dell'amministratore in carica del condominio sulle posizioni articolate nella narrativa dell'atto di citazione, volte essenzialmente a confermare l'assunto secondo cui nella fattispecie, l'accertamento delle condizioni occorrenti ex lege per l'installazione dell'ascensore nello stabile può consentire la realizzazione dell'opera.

Sulle stesse posizioni, l'attore può chiedere anche l'ammissione di una prova testimoniale a mezzo dei condomini e di terzi a conoscenza dei fatti di causa, e può altresì produrre idonea documentazione di natura tecnica il cui fine è quello di comprovare la fondatezza dell'azione di accertamento intrapresa nei confronti del condominio.

L'azione è quella propria del giudizio a cognizione piena, ma ciò non toglie che possa eventualmente valutarsi la possibilità di intraprendere un giudizio di cognizione in forma semplificata o d'urgenza laddove l'abbattimento della barriera architettonica si renda necessario nel più breve tempo possibile allegando l'esistenza in concreto di fumus e periculum da parte dell'istante.

In tutte le ipotesi processuali sopra considerate, occorre preliminarmente che venga allegata in atti una perizia dettagliata che dimostri sul piano tecnico la realizzabilità dell'opera senza pregiudizio alcuno per l'integrità dello stabile e del concorrente diritto del singolo condomino a non vedersi altrimenti pregiudicato od anche solo diminuita la piena possibilità di godere del bene comune oltre a quello di sua esclusiva proprietà.

In tale ottica, è dunque importante allegare sulla scorta di idonei rilievi di natura tecnica, che il fine costituito dall'abbattimento della barriera architettonica che si intende perseguire con l'installazione dell'ascensore non possa essere in alcun modo ostacolato dall'insorgenza di qualsivoglia concreto pregiudizio alle ragioni legittimamente invocabili dal singolo condomino anche a tutela del bene comune, tra cui rientra la necessità della non alterazione della destinazione delle aree comuni e la garanzia che tale innovazione non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto ovviamente, previa partecipazione alla relativa spesa.

Infatti, qualora l'installazione di un ascensore comportasse dei significativi pregiudizi al fabbricato sul piano della sicurezza, stabilità, decoro architettonico oppure rendesse inservibili alcune parti comuni, anche un solo condomino potrebbe impugnare la delibera assembleare, allegando le criticità ed i pregiudizi che potrebbero derivare dalla sua installazione.

In tale ultima ipotesi, poiché l'installazione dell'ascensore rientra tra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche, ciò comporta che è il giudice a dover accertare se a prevalere debba essere l'interesse del singolo condomino riguardo il godimento della cosa comune, oppure la tutela delle persone disabili per le quali l'ascensore diventa un'innovazione necessaria.

In particolare, il c.t.u. nominato dal giudice – previa puntuale allegazione delle ragioni che renderebbero possibile il ricorso a tale strumento istruttorio, così da escludere in radice ogni possibile eccezione concernente il carattere esplorativo della richiesta – dovrebbe accertare che gli interventi per la costruzione dell'impianto di ascensore garantirebbero la conservazione dell'edificio, preservandone l'integrità delle strutture, anche sotto l'aspetto estetico, come nell'ipotesi in cui l'ascensore venga collocato all'interno del vano scale del condominio, senza che ciò arrechi un mutamento tale da diminuire il valore dell'intero edificio e delle singole unità immobiliari, posto che invece all'opposto può pervenirsi ad una valutazione che per effetto dell'innovazione, farebbe aumentare il valore delle case a seconda del piano in cui si trovano, rispetto il medesimo fabbricato senza ascensore.

Un altro elemento da tenere in considerazione, nella relazione tecnica di parte attrice nella prospettiva della successiva richiesta di c.t.u., è quello che l'ubicazione dell'ascensore deve assicurare il mantenimento dello spazio esistente sul pianerottolo di accesso a tutti gli appartamenti dell'edificio e l'eventuale riduzione della larghezza delle scale non deve condurre a creare una situazione di pericolo, né ad alterare la loro corretta fruibilità, ciò in considerazione che se da una persona in condizione di disabilità e con il conseguente handicap non ci si può aspettare che salga a piedi fino all'ultimo piano dell'edificio senza rischi per la sua salute ed integrità fisica, alle stesse considerazioni si perviene qualora debba considerarsi lo spazio esistente sul pianerottolo laddove troppo esiguo per potersi muovere adeguatamente con l'ausilio di protesi od altri ausili.