Riserva del costruttore di nomina dell'amministratore

Accade spesso che il costruttore inserisce nel regolamento condominiale – al fine limitato di agevolare l'avvio della vita condominiale e, quindi, di consentire l'immediata funzionalità dei servizi e la gestione delle cose comuni – una clausola in base alla quale si riserva la nomina dell'amministratore, ad esempio, finché rimane proprietario anche di una sola unità immobiliare, ma stesso discorso vale con riferimento al patto che riserva ad un singolo condomino tale potere. In tale situazione, secondo i giudici, tale clausola, caratterizzata dalla summenzionata funzionalità limitata nel tempo, deve considerarsi nulla, stante appunto il carattere inderogabile del principio contenuto nell'art. 1129, comma 1, prima parte, c.c. sulla necessità della nomina dell'amministratore da parte dell'assemblea quando i condomini sono più di otto, o, più precisamente, è sin dall'inizio priva di effetti se i condomini dell'edificio, intesi come proprietari pro diviso delle singole parti dell'edificio, siano originariamente almeno nove, e, diversamente, diventa inefficace nel momento in cui i condomini raggiungano quel numero (Cass. II, n. 71/1980; Cass. II, n. 2246/1961). Quindi, deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all'assemblea il relativo potere di nomina e di revoca, senza che abbiano a tal fine rilievo il rapporto in concreto esistente tra i condomini o l'attività esercitata nell'edificio (Cass. II, n. 13011/2013).

Nonostante l'orientamento dell'invalidità della citata clausola, i giudici considerano efficace la riserva della nomina dell'amministratore quando è provvisoria, ossia temporalmente limitata ed opera sino a quando subentra la disciplina legale, e cioè fino alla sopravvenuta pluralità di condomini a più di otto (Cass. II, n. 2155/1966); in tale momento, alla “regolazione predisposta” si sostituisce la normativa inderogabile e, di conseguenza, l'assemblea si riappropria dei propri diritti e doveri, primo fra tutti quello di nominare l'amministratore, venendo meno la fonte di legittimazione di quello riservato, che non dovrà, a stretto rigore, essere revocato dall'assemblea, essendo sufficiente una mera presa d'atto della cessazione ex lege. L'efficacia del patto di riserva è quindi provvisoria, temporalmente limitata e destinata ad operare finché non subentri la disciplina legale; raggiunto il requisito numerico previsto dalla norma, quindi, la clausola di riserva diverrà inefficace ex lege, senza che sia necessaria una revoca da parte dell'assemblea, la quale, comunque, ha il potere di autoconvocarsi per la nuova nomina. Nonostante il caso della “possibile” temporaneità della nomina, resta inteso che la riserva di cui sopra deve considerarsi pienamente operativa nei piccoli condominii (ossia con un numero di partecipanti non superiore a otto), nel senso che, avendo in tali situazioni la legge demandato la regolamentazione condominiale all'autonomia delle parti, queste ben possono, mediante l'accettazione del regolamento contenente tale apposita clausola, affidare l'amministrazione al costruttore (o ad un suo delegato). In tal caso, dunque, è da considerarsi valida la clausola che conferisce a quest'ultimo il potere di amministrare l'immobile con facoltà di delegare persona di sua fiducia per l'assolvimento di tale incarico (Pret. Roma 30 gennaio 1960).

Il condomino anticipa all'amministratore in carica che intende portare all'attenzione dell'assemblea dei condomini la necessità di modificare il regolamento di condominio nel quale è contenuta la clausola che riserva al costruttore il diritto di indicare la nomina dell'amministratore condominiale, trattandosi di norma confliggente con l'interpretazione del dettato normativo fatta propria da un noto orientamento giurisprudenziale di legittimità.

Al fine di evitare il successivo ricorso all'azione giudiziale, è quindi utile rappresentare immediatamente l'opportunità di esaminare con molta attenzione in un contesto stragiudiziale le stesse ragioni che ab origine hanno indotto il costruttore in sede di predisposizione del regolamento contrattuale a riservarsi la nomina dell'amministratore del condominio, trattandosi di una disposizione convenzionale divenuta ormai anacronistica alla luce dell'attuale impianto normativo vigente in tema di disciplina del condominio e del correlato orientamento dei giudici di legittimità su tale questione.

L'impugnazione della delibera, con la quale il condominio ratifica la nomina dell'amministratore indicata dal costruttore dell'edificio condominiale in forza dell'originario regolamento contrattuale, è un ordinario giudizio a cognizione ordinaria, la cui funzione è di invalidare la suddetta nomina per effetto della nullità dell'atto presupposto, costituito dalla clausola dell'anzidetto regolamento.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di azionarla ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 l'abrogazione dei commi 2, 4, 5, 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità per contrasto con l'art. 1138 c.c. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice ed in generale per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per l'illegittima ratifica della nomina dell'amministratore fondata su un atto presupposto – la clausola di regolamento condominiale predisposta originariamente dal costruttore – a sua volta invalido.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire nella fattispecie ravvisato nella lesione del proprio diritto soggettivo a concorrere concretamente alla nomina dell'organo esecutivo e di rappresentanza della compagine condominiale come previsto dalla vigente normativa in tema di condominio degli edifici.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare contenente la ratifica della nomina dell'amministratore eseguita dal costruttore in forza della clausola contenuta nel regolamento contrattuale, ha l'onere di allegare le fonti normative e giurisprudenziali sulla cui scorta per tabulas può addivenirsi all'apparente invalidità di tale designazione. Lo stesso opponente, deve anche assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare l'applicazione – senza eccezioni – del vigente dettato normativo esistente nella materia qui considerata.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis e dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e che, in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune ove ha sede il tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino può chiedere l'ammissione dell'interrogatorio formale dell'amministratore in carica sulle posizioni articolate nella narrativa dell'atto di citazione con il quale ha impugnato la delibera, volte essenzialmente a confermare l'assunto secondo cui la nomina dell'amministratore non può essere validamente rimessa alla volontà esclusiva del costruttore in forza di una clausola negoziale tutt'ora presente nel regolamento di condominio avente natura contrattuale, per poi essere presentata all'assemblea dei condomini unicamente per addivenire ad una ratifica formale di tale precedente indicazione. Sulle stesse posizioni, l'istante può chiedere anche l'ammissione di una prova testimoniale a mezzo dei condomini, e può altresì produrre idonea documentazione volta a comprovare la legittimità delle suddette richieste formulate nella domanda attorea e per l'effetto, l'invalidità di una delibera assembleare presa sulla scorta della nomina dell'amministratore indicato dal costruttore in forza di una clausola di cui si assume la relativa nullità contenuta nel regolamento contrattuale. La produzione di quest'ultimo atto – regolamento contrattuale riproducente al suo interno la clausola che riserva unicamente al costruttore la nomina dell'amministratore condominiale – è indispensabile al fine di consentire al giudice di potere prendere una statuizione in merito alla dedotta illegittimità della stessa.

È noto l'orientamento giurisprudenziale secondo cui la nomina dell'amministratore condominiale è un diritto inderogabilmente riservato all'assemblea exartt. 1129 e 1138, ultimo comma, c.c., sicché l'eventuale disposizione contrattuale che riservi tale prima nomina al costruttore è da ritenersi affetta da nullità con ogni relativa conseguenza nei confronti dei condomini (Trib. Modena 14 marzo 2012).

In particolare, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità, l'obbligo in parola, assunto con il contratto di acquisto di un'unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio che sarà predisposto dal costruttore, non vale a conferire a quest'ultimo il potere di redigere un qualunque regolamento, né può comportare l'approvazione di un regolamento attualmente inesistente, atteso che solo il concreto richiamo nel singolo atto d'acquisto di uno specifico regolamento, già esistente, consente di considerarlo, per relationem, parte di tale atto (Cass. II, n. 5657/2015; Cass. II, n. 7359/1992).

La nullità del regolamento condominiale accertata la nullità ex art. 1421 c.c. importa, di conseguenza, la nullità della delibera condominiale adottata, in quanto la stessa presuppone l'applicazione e validità del primo, laddove richiamato con riguardo specifico all'ordine del giorno concernente la nomina dell'amministratore o la sua semplice ratifica (Trib. Torino 20 gennaio 2021).

In tale ottica, si è altresì osservato che il regolamento predisposto dal costruttore, se richiamato ed accettato nei singoli atti d'acquisto successivamente stipulati, in questo caso obbliga soltanto i condomini che acquistano successivamente alla redazione dello stesso, ma non anche coloro che abbiano acquistato prima, neppure se quest'ultimi si siano impegnati a rispettare un regolamento da redigersi in futuro, a meno che essi non prestino adesione al regolamento dopo la sua redazione (Cass. II, n. 856/2000).

È, altresì, importante precisare che, qualora il condomino scelga invece di proporre l'azione per fare dichiarare direttamente la nullità del regolamento medesimo avente natura contrattuale, in questo caso deve agire non nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore, il quale, sarebbe carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma nei confronti di tutti i condomini, trattandosi di una situazione di litisconsorzio necessario (Cass. VI, n. 6656/2021; Cass. II, n. 12850/2008; Cass. II, n. 12342/1995; Cass. II, n. 2590/1990). Ciò quali che siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, atteso che il regolamento di condominio contrattuale, dal punto di vista strutturale, si configura pur sempre come un contratto plurilaterale, avente una pluralità di parti ed uno scopo comune, ragione per cui le considerazioni che precedono valgono anche qualora l'impugnazione riguardi non l'intero regolamento avente natura contrattuale, ma unicamente una singola disposizione contenuta al suo interno, come quella concernente la nomina dell'amministratore riservata al costruttore.

Per tale ragione, ed al chiaro fine di contenere i costi dell'azione giudiziale laddove proposta da un unico condomino, appare quindi preferibile agire nei confronti del condominio rappresentato unitariamente dall'amministratore, onde fare dichiarare l'invalidità della delibera impugnata in quanto adottata sulla scorta di una disposizione contenuta nel regolamento contrattuale a sua volta affetta da nullità ex art. 1421 c.c.