Sollecito di pagamento al condomino moroso

Nel condominio di edifici, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea. La loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le pese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico (App. Campobasso 21 aprile 2020; Trib. Ferrara 1° febbraio 2021).

Pertanto, rientra, tra i compiti che ricadono sull'amministratore condominiale, quello di riscuotere i contributi ex art. 1130 c.c., onde consentire il regolare andamento della cosa comune e quindi attivarsi al fine di espletare le opportune procedure nei confronti dei condomini non adempienti ed al fine di non gravare, invece, sui condomini adempienti le spese di gestione (Trib. Roma 6 ottobre 2020). Pertanto, il mancato pagamento delle quote condominiali legittima l'amministratore ad agire nei confronti dei condomini morosi, ai sensi degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., e non degli inquilini ed il conduttore rimane estraneo alla gestione del condominio. Il proprietario locatore ha solo un diritto di rivalsa nei confronti del conduttore dopo aver provveduto ad anticipare le spese all'ente di gestione (Trib. Palermo 30 settembre 2021).

La delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione delle spese non costituisce un presupposto processuale o una condizione dell'azione monitoria, posto che la legittimazione ad agire dell'amministratore nei confronti del condominio moroso per la riscossione delle quote trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., rilevando l'esistenza o meno di uno stato di ripartizione approvato dall'assemblea soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all'onere probatorio a suo carico (Cass. II, n. 10621/2017). Quindi, quando il verbale di assemblea condominiale contiene l'indicazione delle spese necessarie al mantenimento delle parti comuni o quando l'assemblea approva il preventivo di spesa, si è in presenza di un atto idoneo all'emissione di un'ingiunzione di pagamento (Giud. Pace Campobasso 25 luglio 2019). Invero, l'esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea rileva soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all'onere probatorio a suo carico; sicché, l'obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l'esercizio dei servizi comuni dell'edificio deriva dalla gestione stessa e quindi preesiste all'approvazione da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio. Ne consegue che il verbale di assemblea condominiale, contenente l'indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l'uso delle parti comuni, ovvero la delibera di approvazione del “preventivo” di spese straordinarie, costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime (Trib. Frosinone 28 gennaio 2020). Infine, non costituisce motivo di revoca dell'ingiunzione, ottenuta sulla base della delibera di approvazione di una spesa, la mancata approvazione del relativo stato di riparto, atteso che le spese deliberate dall'assemblea si ripartiscono tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 1123 c.c., cosicché ricorrono le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito che consentono al condominio di richiederne il pagamento con procedura monitoria nei confronti del singolo condomino (Cass. II, n. 4672/2017). Al riguardo, poiché la fonte di tale potere è l'approvazione assembleare del piano di ripartizione, non vi è ragione di distinguere tra oneri condominiali relativi a spese ordinarie e spese straordinarie (Cass. II, n. 27567/2005).

A norma degli artt. 1130 e 1131 c.c., l'amministratore del condominio ha la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi, senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea rilevando l'esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all'onere probatorio a suo carico (Trib. Trani 20 maggio 2021; Trib. Crotone 3 marzo 2021). Difatti, l'amministratore ha nei confronti dei partecipanti, una rappresentanza volontaria, talché i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall'art. 1131 c.c. Nell'ipotesi di condomini morosi, il medesimo ha il potere di poter agire per il recupero con la richiesta dell'emissione di un decreto ingiuntivo alla autorità giudiziaria competente (Trib. Milano 18 ottobre 2018). Inoltre, nel giudizio di opposizione a decreto monitorio sugli oneri condominiali, l'ente collettivo soddisfa l'onere probatorio con la produzione delle delibere assembleari. Non è necessaria la preventiva diffida al condomino moroso per la concessione del decreto ingiuntivo nei suoi confronti (Trib. Roma 27 dicembre 2022).

L'amministratore condominiale, in ossequio all'art. 63 disp. att. c.c., può ottenere un decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, nei confronti del condomino moroso alla sola condizione che l'assemblea abbia approvato i bilanci e il relativo stato di ripartizione, ossia la distinzione delle spese in capitoli e la loro suddivisione fra i singoli condomini. Il verbale assembleare che approva lo stato di ripartizione dei contributi, pur non avendo di per sé valore di titolo esecutivo, ha una qualità probatoria privilegiata che vincola il giudice dell'ingiunzione alla concessione della clausola di immediata esecutività, se richiesta, benché la dichiarazione della provvisoria esecutività avvenga in base ad un titolo proveniente dal creditore. La ratio di tale disciplina si rinviene nell'esigenza della più agevole gestione dell'amministrazione del condominio, a sua volta riconducibile all'obbligo, per legge gravante sull'amministratore, di rendere conto della gestione alla fine di ciascun anno (Trib. Crotone 18 dicembre 2020).

L'approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese costituisce condizione indispensabile per la concessione dell'esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., giacché ad esso il Legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell'art. 642, comma 1, c.p.c.; ove, tuttavia, sia mancata l'approvazione dello stato di ripartizione da parte dell'assemblea, l'amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all'azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell'art. 1130, n. 3), c.c.. In tale evenienza, l'amministratore può agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c. (Cass. II, n. 7876/2021).

L'amministratore di condominio invia al condomino moroso nei pagamenti degli oneri condominiali una lettera con la quale gli contesta la morosità e lo avvisa che, se l'invito a regolarizzare la propria posizione contributiva non avrà positivo riscontro, decorsi quindici giorni, sarà costretto a procedere legalmente nei suoi confronti per il recupero del credito vantato dal condominio, con possibile aggravio di spese.

Il procedimento di ingiunzione ha la funzione di accertare l'esistenza di una prestazione al termine di un giudizio senza contraddittorio avente natura di cognizione sommaria.

Nell'àmbito del procedimento monitorio, l'art. 5, comma 4, del d.lgs. n. 28/2010 prevede che il ricorso per decreto ingiuntivo e l'eventuale giudizio di opposizione sono sottratti all'obbligo del preventivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecutorietà del titolo monitorio.

La competenza ad emanare il decreto ingiuntivo appartiene al Giudice di Pace o al Tribunale in composizione monocratica che sarebbe competente in via ordinaria, ai sensi dell'art. 637 c.p.c. per le cause che non rientrano nella competenza del primo.

La legittimazione attiva a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo appartiene all'amministratore quale legale rappresentante pro-tempore del condominio titolare del credito costituito dall'ammontare della quota condominiale dovuta dal condomino moroso per effetto dell'approvata delibera assembleare.

L'amministratore pro-tempore del condominio deve allegare prova scritta del credito vantato, costituito dalla quota dovuta dal condomino nei cui confronti si chiede l'emissione del decreto ingiuntivo.

La domanda monitoria assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa di credito posta a fondamento del ricorso d'ingiunzione.

In particolare, per la riscossione dei contributi dovuti in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di una specifica autorizzazione ad hoc, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., ragione per cui al ricorso vanno allegati i documenti costituenti la prova scritta del credito ai sensi dell'art. 633 c.p.c. trattandosi di una condizione per l'utile proposizione dell'azione monitoria.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

L'amministratore pro-tempore del condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante nella fase monitoria per la richiesta di concessione del decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso con la produzione del verbale autenticato dell'assemblea in cui sono state approvate le spese dovute pro-quota dai condomini, nonché dei relativi documenti a corredo, ovvero, il conto consuntivo regolarmente approvato.

In via preliminare, sul piano della formazione della prova legittimante il ricorso per ingiunzione proposto dall'amministratore di condominio, va precisato che ove il recupero delle quote condominiali si basa sui bilanci cronologicamente successivi a presunti pagamenti effettuati dal condomino moroso, questi diventano inoppugnabili, laddove non sia stata impugnata dal condomino la delibera di approvazione degli stessi documenti contabili (Cass. II, n. 27030/2022).

Tuttavia, questa regola soffre di alcune eccezioni, come ad esempio nell'ipotesi in cui si tratta di stabilire nei confronti dell'ex condomino la definitività della delibera condominiale per mancata impugnazione, dal momento che questi non può, non avendone la legittimazione, proporla e che, inoltre, le contestazioni che egli dovesse eventualmente sollevare in giudizio nei confronti della stessa sfuggono alla stessa logica della distinzione tra cause di annullabilità e cause di nullità della delibera, che può porsi esclusivamente rispetto all'impugnativa proposta da colui che all'attualità è condomino.

Quid juris allora sotto il profilo dell'onere della prova nel giudizio monitorio promosso dal condominio per il pagamento dei contributi, in ordine alla posizione dell'ex condomino a fronte della delibera di approvazione del rendiconto, per le spese che sono a suo carico laddove effettuate prima della vendita dell'immobile, ma approvate senza la sua partecipazione, ed alla correlata posizione del condominio diretta a fare valere la propria pretesa nei confronti di chi ne è direttamente obbligato?

Al riguardo, va opportunamente considerato, in sede di ricorso per ingiunzione, il principio secondo cui la delibera assembleare non è vincolante nei confronti di chi, avendo venduto l'immobile ad un terzo, non rivesta più, al momento dell'assemblea, la qualità di condomino. Il fatto che la delibera non sia vincolante per l'ex proprietario si traduce infatti nella possibilità di sollevare avverso di essa contestazioni liberamente, non astrette nel termine ed alle regole che disciplinano l'impugnativa da parte dei condomini ai sensi dell'art. 1137 c.c. sebbene ciò non significa, per contro, che essa sia del tutto irrilevante nel rapporto di credito e debito tra il condominio e l'ex condomino.

In tali termini la delibera si configura quindi come un documento ricognitivo che, nei confronti dell'ex condomino, ha un valore probatorio intrinseco del credito vantato dal condominio, suscettibile di valutazione da parte del giudice, ai sensi dell'art. 116 c.p.c. ragione per cui l'ex condomino nel successivo ed eventuale giudizio di opposizione non può limitarsi a contestare il documento nella sua globalità, deducendo la mera non vincolatività della delibera nei suoi confronti, essendo invece tenuto a contestare, in relazione al rendiconto approvato, le singole voci di spesa per cui ritiene non dovuti i contributi, restando a carico dell'amministratore di condominio, in tale caso, l'onere di provare, in relazione ad esse, il fondamento della propria pretesa avanzata in sede monitoria.

Inoltre, l'ex condomino può essere destinatario dell'ingiunzione di pagamento richiesta dall'amministratore di condominio ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.?

La considerazione secondo cui l'alienante dell'immobile, per effetto dell'intercorsa vendita dell'immobile, non è più un condomino, comporta l'inapplicabilità dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., che consente all'amministratore di condominio, sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea, di ottenere il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo a carico del condomino inadempiente.

Tale conseguenza, tuttavia, comporta altresì che l'amministratore di condominio non possa ottenere nei confronti dell'ex condomino la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, che sarebbe altrimenti automatica in quanto prevista espressamente dalla legge, ma non esclude che possa però avvalersi della procedura monitoria, ai sensi della norma generale posta dall'art. 633 c.p.c. atteso che, può contare sulla produzione – da parte dell'amministratore di condominio – della delibera di approvazione del rendiconto e della ripartizione della spesa, a cui va riconosciuto il valore di prova anche nei confronti dell'ex condomino (Cass. II, n. 24069/2022).

Va opportunamente aggiunto che la circostanza ostativa alla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c. riguarda anche il caso della vendita dell'unità immobiliare effettuata prima che l'alienante ex condomino abbia adempiuto ad un suo debito in precedenza assunto verso il condominio.

Ciò premesso, poiché rimane il vincolo di solidarietà tra alienante ed acquirente dell'unità immobiliare, e di conseguenza, spetta all'amministratore scegliere contro chi indirizzare l'azione monitoria, laddove tale scelta ricada sull'ex condomino occorrerà tenere conto della posizione assunta dalla giurisprudenza in ordine alle questioni sopra evidenziate.