Richiesta di pagamento all'erede per debiti del precedente proprietario

Quando l'amministratore è a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, egli non sarà tenuto ad inviare alcun avviso (Cass. II, n. 6926/2007). Difatti, in senso contrario non si potrebbe invocare il fatto che, in base all'art. 1136, comma 6, c.c., l'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini sia stati avvisati, in quanto tale norma presuppone, per la sua applicabilità, che i condomini siano noti all'amministratore. Pertanto, a seguito della notizia della morte di un condomino, l'amministratore viene soltanto a sapere che si è aperta una successione, ma non anche se la stessa è destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l'eredità, diventando in tal modo erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione (Trib. Salerno 27 settembre 2010); sicché, è corretto affermare che è onere dell'erede comunicare all'amministratore del condominio il decesso del condomino e l'accettazione dell'eredità con conseguente assunzione dei diritti e degli obblighi condominiali (Trib. La Spezia 24 marzo 2021; Trib. Roma 4 maggio 2020; Trib. Roma 2 dicembre 2016). In assenza di tale comunicazione, l'erede non può contestare il vizio di omessa convocazione all'assemblea condominiale, per come effettuata dall'amministratore sulla base dei dati in suo possesso, né il provvedimento monitorio richiesto per mancato pagamento di oneri condominiale (Trib. Salerno 18 gennaio 2019: a seguito dell'istruttoria di causa era emerso che, nel periodo di riferimento della delibera condominiale, posta a base del provvedimento gravato, gli attuali opponenti non facevano parte del condominio, atteso che dai dati in possesso dello stesso, la titolarità della res risultava ancora in capo al de cuius; inoltre, l'amministratore aveva dimostrato che non era pervenuta alcuna comunicazione del suo decesso, né della pendenza di un giudizio di impugnazione del testamento e dell'accettazione dell'eredità con beneficio di inventario, circostanze rese note solo con l'atto di opposizione; la condotta omissiva degli opponenti circa le necessarie comunicazioni relative all'avvicendamento nella proprietà e nella compagine condominiale in relazione all'adempimento di una obbligazione propter rem, consentivano di ritenere pienamente legittima la pretesa creditoria azionata dal condominio, con conseguente rigetto dell'opposizione proposta).

Il certificato di stato di famiglia del de cuius che attesta la residenza dell'opponente nella porzione immobiliare ricompresa all'interno di un condominio può rilevare quale accettazione tacita dell'eredità ai sensi dell'art. 474 c.c. e assumere rilevanza anche per quanto riguarda la legittimazione passiva nell'azione per decreto ingiuntivo (Cass. II, n. 15301/2020: in tal vicenda, l'erede del condomino proponeva avanti al Giudice di Pace opposizione al decreto ingiuntivo emesso su ricorso del condominio per il pagamento di circa 3 mila euro a titolo di quote ordinarie e straordinarie di oneri condominiali, deducendo l'illegittimità della delibera di approvazione dei bilanci poste a fondamento dell'ingiunzione nonché la carenza di legittimazione passiva essendo stato l'appartamento – oggetto della quota condominiale – ricevuto in eredità ancora indivisa. Sia in primo che in secondo grado, i giudici del merito respingevano la domanda e confermavano il decreto ingiuntivo. Il ragionamento esposto era stato anche confermato anche in sede di legittimità; difatti, il condominio aveva agito sulla base di un certificato di stato di famiglia del de cuius attestante la residenza dell'opponente nella porzione immobiliare rientrante nel condominio procedente; tale allegazione, si legge in sentenza, era “rilevante quale accettazione tacita dell'eredità ai sensi dell'art. 474 c.c., rilevante quale valido elemento costitutivo della pretesa creditoria monitoriamente azionata”; del resto tale allegazione, non era stata, ad avviso del giudice di appello ed aldilà dell'inammissibile novità della deduzione, efficacemente confutata dall'opponente/appellante).

L'azione volta a far accertare e dichiarare l'accettazione tacita dell'eredità ricomprendente un immobile sito nel fabbricato condominiale, in quanto funzionale e necessaria al recupero coattivo di un credito da parte del condominio per spese della gestione, rientra nelle attribuzioni di competenza "ex lege" dell'amministratore di condominio, sicché sussiste il potere di rappresentanza sostanziale del medesimo per conto del condominio medesimo (Trib. Milano 13 ottobre 2023).

In tema di debiti ereditari, il soggetto chiamato all'eredità e che non l'abbia accettata, se si trova nel possesso di beni ereditari (art. 486 c.c.), può stare in giudizio per rappresentare l'eredità, ma, siccome non è ancora succeduto all'ereditando, non è soggetto passivo delle obbligazioni già pertinenti al suo dante causa e dunque contro di lui non può essere rivolta una domanda di condanna al pagamento di un debito ereditario. Quando, però, detta domanda sia stata proposta nei suoi confronti, egli ha l'onere di resistere sostenendo l'insussistenza della sua qualità di erede, al fine di conseguire il risultato di non essere condannato al pagamento del debito, in quanto, una volta che attraverso il giudicato sia stato accertato un diritto di una parte nei confronti di un'altra, tutte le questioni che avrebbero potuto essere fatte valere nel giudizio e che, se lo fossero state, avrebbero potuto condurre a negare quel diritto, non possono esserlo più e non possono, perciò, costituire oggetto di opposizione all'esecuzione, anche ai fini dell'allegazione della sopravvenuta rinuncia all'eredità (App. Torino 13 settembre 2022: nel caso di specie, in cui un condominio, vantando un credito per oneri condominiali, aveva agito in forma esecutiva nei confronti dell'appellata per sentirne dichiarare la qualità di erede, il giudice di appello ha ritenuto che l'enunciato principio non potesse essere invocato nella fattispecie in esame, in quanto il ricorso monitorio del condominio era stato azionato nei confronti dell'ingiunta in proprio, senza, cioè l'indicazione della qualità di erede della stessa, non potendosi pertanto invocare la formazione del “giudicato” su un fatto costitutivo mai espressamente dedotto nella domanda monitoria).

Quanto alle obbligazioni ereditarie, l'art. 752 c.c. precisa che i coeredi contribuiscano tra loro al pagamento dei debiti e dei pesi ereditati in proporzione delle quote, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto. La misura del debito dell'erede varia in ragione del momento dell'insorgenza del medesimo. Quindi, per i debiti maturati prima della morte del de cuius, gli eredi corrispondono una somma pari alla loro quota di proprietà; in tal caso, il coerede convenuto per il pagamento di un debito ereditario ha l'onere di indicare al creditore questa sua condizione di coobbligato passivo entro i limiti della propria quota (App. Cagliari 4 gennaio 2018). Diversamente, per gli oneri condominiali maturati dal momento dell'accettazione di eredità, gli eredi devono essere considerati alla stregua di qualunque comproprietario e quindi come coobbligati in solido verso il condominio. Infatti, l'obbligazione concernente il pagamento di spese condominiali relative ad una unità immobiliare ricevuta per successione è di natura indivisibile, se e fino a quando indivisa resta la proprietà cui la stessa afferisce. Come tale, siffatta obbligazione è soggetta all'applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 1317 e 1294 c.c. in forza del quale i suddetti comproprietari rispondono solidalmente del debito di cui trattasi (Cass, II, n. 21907/2011). Difatti, il debito riferito alle spese condominiali sorte successivamente non è un debito ereditario ma un debito relativo alla comunione e in relazione alla quale vi è la solidarietà tra comproprietari (Cass. II, n. 1382/2009; Trib. Bologna 27 marzo 2018).

L'amministratore di condominio, sulla scorta di quanto enunciato dall'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., invita gli eredi del condomino deceduto a regolarizzare la loro posizione, sanando la debitoria esistente riferita ai contributi dovuti e non pagati relativi all'anno in corso ed a quello antecedente al decesso, avvisandoli che, in difetto, sarà costretto ad attivarsi legalmente per recuperare il credito vantato con possibile aggravio di costi.

Il procedimento di ingiunzione ha la funzione di accertare l'esistenza di una prestazione al termine di un giudizio senza contraddittorio avente natura di cognizione sommaria.

Nell'àmbito del procedimento monitorio, l'art. 5, comma 4, del d.lgs. n. 28/2010 prevede che il ricorso per decreto ingiuntivo e l'eventuale giudizio di opposizione sono sottratti all'obbligo del preventivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecutorietà del titolo monitorio.

La competenza ad emanare il decreto ingiuntivo appartiene al Giudice di Pace o al Tribunale in composizione monocratica che sarebbe competente in via ordinaria, ai sensi dell'art. 637 c.p.c. per le cause che non rientrano nella competenza del primo.

La legittimazione attiva a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo appartiene all'amministratore quale legale rappresentante pro-tempore del condominio titolare del credito costituito dall'ammontare della quota condominiale dovuta dagli eredi del condomino moroso deceduto ai sensi dell'art. 63, comma 5, disp. att. c.c.

L'amministratore pro-tempore del condominio deve allegare prova scritta del credito vantato, costituito dalla quota dovuta dagli eredi del condomino moroso deceduto, nei cui confronti si chiede l'emissione del decreto ingiuntivo.

La domanda monitoria assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa di credito posta a fondamento del ricorso di ingiunzione.

In particolare, per la riscossione dei contributi dovuti in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di una specifica autorizzazione ad hoc, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., ragione per cui al ricorso vanno allegati i documenti costituenti la prova scritta del credito ai sensi dell'art. 633 c.p.c. trattandosi di una condizione per l'utile proposizione dell'azione monitoria.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

L'amministratore pro-tempore del condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante nella fase monitoria per la richiesta di concessione del decreto ingiuntivo nei confronti degli eredi del condomino moroso deceduto con la produzione del verbale autenticato dell'assemblea in cui sono state approvate le spese dovute pro-quota dai condomini, nonché dei relativi documenti a corredo, o il conto consuntivo regolarmente approvato.

I chiamati all'eredità, sono i destinatari della vocazione, sia essa testamentaria o legittima e divengono eredi unicamente mediante l'adizione di eredità nella cui ipotesi, ragione per cui, grava sull'amministratore l'onere di accertare l'esistenza di eventuali eredi del condomino deceduto.

In tale ottica, l'amministratore di condominio, avuta notizia del decesso di un condomino, tanto più se moroso, per prima cosa deve verificare se l'immobile condominiale sia occupato o meno da parenti o familiari del de cuius anche al fine di aggiornare l'anagrafe condominiale, in quanto tale indagine è prodromica all'individuazione del nuovo soggetto da un lato, titolare o contitolare del diritto di proprietà della res, e dall'altro, tenuto per l'effetto, al pagamento dei relativi contributi.

Va, quindi, considerato che un'eventuale inerzia od omissione dell'amministratore condominiale potrebbe condurre alla prescrizione del credito condominiale e con essa, alla sua responsabilità per i danni causati al condominio, essendo una delle cause di revoca ex art. 1129 c.c. del mandato precedentemente conferitogli dai condomini.

L'accettazione dell'eredità è infatti il presupposto perché si possa rispondere dei debiti ereditari di qualsiasi natura – condominiale, contrattuale, tributaria, ecc. – in quanto, un'eventuale rinuncia, anche se tardivamente proposta, esclude che possa essere chiamato a rispondere dei debiti tributari il rinunciatario, sempre che egli non abbia posto in essere comportamenti dai quali si possa desumere un'accettazione implicita dell'eredità, con l'applicazione del noto principio semel heres semper heres, della cui prova è onerato il creditore del de cuius, in questo caso, l'amministratore del condominio.

A tutela del credito vantato dal condominio, non va poi dimenticata la possibilità entro il termine di cinque anni dalla rinuncia di esperire il rimedio previsto dall'art. 524 c.c. in presenza di una rinuncia formale all'eredità da parte del chiamato, ed anche nel caso in cui quest'ultimo non dichiari di accettarla in seguito all'esperimento dell'actio interrogatoria.

Ciò premesso, nell'eventualità che l'eredità del de cuius riguardi un'immobile in condominio, si pone il problema della divisione degli oneri condominiali, riguardanti quelli già scaduti e non versati alla data della morte e quelli che invece sono già scaduti e scadranno successivamente al decesso.

Al riguardo, è importante precisare che, in base all'art. 752 c.c., i coeredi contribuiscono tra loro al pagamento dei debiti e pesi ereditari in proporzione delle loro quote ereditarie, salvo che il testatore abbia altrimenti disposto, mentre ai sensi dell'art. 754 c.c. gli eredi sono tenuti verso i creditori al pagamento dei debiti e pesi ereditari personalmente in proporzione della loro quota ereditaria e ipotecariamente per l'intero.

Ciò significa che i debiti del condomino deceduto debbano essere ripartiti tra gli eredi secondo le rispettive quote di eredità, e tale regola si applica anche alle spese condominiali maturate anteriormente alla morte.

In questo caso, l'amministratore dovrà procedere in via giudiziale, contro ciascuno degli eredi responsabili ciascuno per la propria quota, e nei loro confronti, l'amministratore dovrà agire con differenti decreti ingiuntivi, ognuno per la rispettiva parte del debito lasciato dal condomino deceduto.

È bene chiarire che il singolo condomino, al quale sia stato intimato il pagamento del debito condominiale per l'intero, o comunque senza specificazione della sua quota di responsabilità, può eccepire di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella allegata dall'amministratore, ma l'onere della prova della misura di detta quota spetta al medesimo erede del de cuius (Cass. III, n. 22856/2017).

La regola opposta della solidarietà passiva ex art. 1294 c.c. trova, invece, applicazione per i debiti condominiali maturati dopo il decesso del condomino, perché con l'apertura della successione del de cuius coloro che hanno accettato l'eredità sono diventati a loro volta comproprietari dell'intero immobile ereditato e, dunque responsabili di tutta la debitoria formatasi nei confronti del condominio.

Ciò comporta che, nei confronti del condominio, ciascuno dei comproprietari è responsabile sia per il pagamento della propria parte del debito formatosi successivamente al decesso, che per quella riferita agli altri coeredi.

La qualità di condomino, cui sono collegati la legittimazione e l'interesse ad agire e resistere in giudizio a tutela dei diritti reali sulle parti comuni, deve sussistere al momento della proposizione della domanda e permanere per tutto il giudizio sino alla decisione della controversia, salvo il funzionamento della disciplina della successione a titolo particolare nel diritto controverso ex art. 111 c.p.c., in forza della quale, a seguito del trasferimento in corso di causa per atto inter vivos della titolarità del diritto di condominio correlata alla proprietà esclusiva di una unità immobiliare, gli effetti del provvedimento giurisdizionale che definisce la lite finiscono per incidere in negativo od in positivo sulla sfera giuridica di soggetti diversi da quelli che rivestivano inizialmente la posizione di attore o convenuto.

Viceversa, in ipotesi di azioni avendo ad oggetto i crediti o i debiti correlati pro quota alla titolarità del diritto di condominio, la cessione di quest'ultimo non comporta il venire meno della legittimazione dell'originario condomino. In particolare, l'obbligo di contribuzione alle spese condominiali non è un diritto primario, a differenza del diritto di proprietà, sicché la successione nel sottostante rapporto sostanziale di titolarità dell'unità immobiliare non determina da sé sola il trasferimento dell'interesse ad agire con riguardo a tale rapporto di obbligazione (Cass. II, n. 20282/2023).