Infiltrazioni dal lastrico solare di uso esclusivo

La responsabilità per danni da infiltrazioni prodotti dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all'ambito di operatività dell'art. 2051 c.c. avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo. Sussiste quindi una responsabilità solidale concorrente tra proprietario esclusivo e il condominio, rispettivamente in base all'art. 2043 c.c. e all'art. 2051 c.c. Per meglio dire, il titolare esclusivo del lastrico solare è tenuto agli obblighi di custodia ex art. 2051 c.c., in quanto ha un rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, mentre il condominio è tenuto a compiere gli atti di manutenzione straordinaria, oltre a quelli conservativi. È ammessa un'eccezione all'ipotesi del concorso, solo quando risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico, o della terrazza a livello, sia responsabile del danno causato da una sua condotta che abbia provocato le infiltrazioni. In tale caso, ovviamente, tenuto al risarcimento sarà soltanto il proprietario esclusivo (Trib. Siracusa 29 giugno 2022). Dunque, la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico di uso esclusivo va collocata nell'àmbito di operatività dell'art. 2051 c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l'uso esclusivo, configurandosi una responsabilità concorrente del condominio nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. È innegabile che chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trovi, in rapporto alla copertura dell'edificio condominiale, in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l'uso esclusivo, dall'altro lo costituisce custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 c.c. (Trib. Napoli 10 giugno 2022). In mancanza di prova contraria, il concorso va risolto secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. (Cass. S.U., n. 9449/2016; Trib. Patti 29 dicembre 2021; Trib. Latina 21 dicembre 2021; Trib. Vibo Valentia 16 agosto 2021).

Chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell'edificio condominiale, in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l'uso esclusivo, dall'altro lo costituisce custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 c.c. È esclusa, dunque, la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello (Cass. III, n. 16741/2021). Dunque, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest'ultimo, agli effetti dell'art. 2051 c.c., e non anche il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari (Cass. VI, n. 19556/2021). Il proprietario del lastrico solare o della terrazza, che può essere liberato soltanto ove dia prova della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, potendo quest'ultimo caso sussistere anche nel caso in cui il condominio, o gli organi preposti alla sua amministrazione, si siano opposti all'attività di manutenzione diligentemente intentata dal custode (Trib. Torino 14 ottobre 2020). Pertanto, se la spesa è dovuta in quanto il danno causato è conseguenza del difetto di manutenzione o più genericamente di diligenza nella custodia da parte dell'usuario, allora il costo dell'intervento deve essere sostenuto tutto da quest'ultimo (Trib. Latina 8 settembre 2022).

Il condomino del piano sottostante a quello di proprietà esclusiva posto all'ultimo piano dell'edificio condominiale porta a conoscenza di quest'ultimo – e dell'amministratore di condominio – che ha riscontrato diffuse macchie di umidità sul solaio, presumibilmente ascrivibili a fenomeni infiltrativi ascrivibili all'omessa od al difetto di una corretta manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva.

Il medesimo danneggiato rende edotti i soggetti anzidetti – ciascuno nella qualità – che perdurando la situazione dannosa, decorsi quindici giorni dalla comunicazione, provvederà ad evocarli in giudizio ciascuno per quanto ritenuto di ragione, al fine di eliminare la causa produttiva del danno e, con essa, il ripristino della situazione ex ante, con il conseguente risarcimento del danno, ed ulteriore possibile aggravio di spese.

È un ordinario giudizio a cognizione ordinaria instaurato dal condomino che lamenta di avere subìto danni da infiltrazioni al proprio appartamento sottostante a quello posto all'ultimo piano dell'edificio che funge anche da copertura a quest'ultimo, derivanti dall'omessa o cattiva manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva, nei confronti del condomino proprietario di quest'ultima unità immobiliare e del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore, al fine di conseguire la condanna nei confronti di chi di ragione a seguito dell'accertata causa produttiva dei danni anzidetti e, per l'effetto, al pagamento di tutte le spese occorrenti per l'integrale ripristino della situazione ex ante ed il conseguenziale risarcimento del danno occorso all'attore.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso dell'atto di citazione del condomino per conseguire la condanna nei confronti di chi di ragione – altro condomino proprietario del lastrico solare di proprietà esclusiva ed il condominio in persona del suo amministratore pro-tempore in via concorrente – previo accertamento della causa delle infiltrazioni, al fine di ripristinare la situazione preesistente, con eliminazione di tutti i danni prodottisi all'appartamento dell'istante e l'eventuale risarcimento spettante a quest'ultimo.

La legittimazione attiva spetta al condomino, che afferma di avere subìto danni al proprio appartamento per effetto delle infiltrazioni causate dall'omessa o cattiva manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva di altro condomino, per effetto dell'interesse ad agire sussistente in capo al medesimo, nella fattispecie, ravvisato nella possibilità di conseguire la condanna di chi di ragione – condomino proprietario esclusivo del lastrico solare e condominio evocato in persona dell'amministratore pro-tempore – a seguito dell'accertata responsabilità causale dell'evento dannoso.

Il condomino, in qualità di attore, deve dimostrare la causa dei danni da infiltrazioni arrecate al proprio appartamento, e dunque in particolare, se gli stessi siano effettivamente riconducibili alle infiltrazioni derivanti dall'omessa o cattiva manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva di altro condomino, allegando altresì la colpevole inerzia del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore nel non essersi attivato per eliminare o contenere la situazione produttiva dei danni lamentati dall'istante.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condomino proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano dell'edificio e del condominio in persona dell'amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis), c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al singolo convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte istante dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate alla condanna della singola parte convenuta.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – al condomino proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano dell'edificio e del condominio in persona dell'amministratore pro-tempore.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione alla parte convenuta, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino istante – premessa la richiesta di interrogatorio formale dei convenuti su circostanze volte a comprovare l'esistenza dei fatti oggetto della richiesta risarcitoria, e sulle stesse circostanze capitolate la prova testimoniale a mezzo di persone in grado di riferire sui medesimi fatti, come ad esempio periti tecnici di parte, interessati in precedenza per tentare di individuare in loco le cause delle infiltrazioni – ha l'onere di chiedere l'ammissione di una c.t.u. teleologicamente orientata ad accertare il rapporto di causa-effetto dei danni prodottisi nel proprio appartamento, e dunque, se quest'ultimi siano ascrivibili alla responsabilità scaturente dall'omessa o cattiva manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva di altro condomino. La domanda di c.t.u., in quanto mezzo istruttorio, deve anche contenere la richiesta di quantificazione dei danni occorsi all'istante, prevedendo altresì le lavorazioni ed i costi occorrenti per l'integrale eliminazione delle cause ed il conseguenziale ripristino della situazione ex ante nell'immobile interessato dalle infiltrazioni.

La mediazione nelle controversie in cui è prevista come condizione di procedibilità prevale rispetto alla negoziazione assistita anche nell'ipotesi in cui quest'ultima sia prevista come obbligatoria. In tale caso la condizione di procedibilità dell'azione si ritiene osservata se viene proposta la domanda di mediazione. A diversa soluzione si perviene, invece, nella controversia in cui ad essere obbligatoria non è la mediazione ma la negoziazione assistita, poiché in tale ipotesi le parti sono obbligate ad esperire la negoziazione assistita. Ciò premesso, sulla quaestio juris concernente l'adozione della mediazione quale condizione di procedibilità nelle controversie riguardanti il risarcimento del danno per infiltrazioni in àmbito condominiale, in assenza di un orientamento della giurisprudenza di legittimità, ed in un'ottica che aderisca alla nuova visione deflattiva del contenzioso sposata dal legislatore del PNRR, la scelta della parte di intraprendere la strada della mediazione, può palesarsi come quella più idonea, sebbene esista in materia un orientamento giurisprudenziale di merito, secondo cui, il risarcimento del danno per infiltrazioni subite da un condomino, ed asseritamente provenienti dalle parti comuni, da un lato, non rientra nelle materie della mediazione obbligatoria (Torre Annunziata 19 luglio 2022; Trib. Milano 15 dicembre 2020), e dall'altro, che deve ugualmente ritenersi infondata l'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita, considerato che, nella specie, la domanda non ha un contenuto meramente risarcitorio, ma ha per oggetto anche l'accertamento della responsabilità e la condanna ad un facere, ovvero all'esecuzione di tutti gli interventi necessari a rimuovere la causa dell'evento dannoso lamentato (Trib. Roma 1° febbraio 2021; Trib. Roma 12 dicembre 2019). In ordine a tale specifico aspetto, secondo altro orientamento di merito (Trib. Napoli 26 luglio 2022), indipendentemente dalla qualificazione della domanda, che la si voglia ritenere rientrante nella disciplina della mediazione obbligatoria o in quella della negoziazione assistita, l'esperimento del tentativo di mediazione – in luogo di quello della negoziazione assistita – come avvenuto nel caso di specie, è comunque, idoneo a fare ritenere realizzata la condizione di procedibilità, beninteso ove ritenuta concretamente esistente per tale genere di controversia, ed in ogni caso, al di fuori delle ipotesi in cui è stata preliminarmente espletata una procedura di istruzione preventiva ex art. 696-bis c.p.c.

L'orientamento cristallizzatosi nella più recente giurisprudenza di legittimità in tema di condominio è pervenuto alla conclusione che, qualora l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4), c.c., in quanto tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno ad un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.

Pertanto, considerato che il concorso delle due responsabilità, postula la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, conseguentemente, prima di instaurare la domanda risarcitoria occorre valutare bene la causa dei danni da infiltrazione, atteso che ove quest'ultima risulti imputabile non all'omissione od alla cattiva esecuzione di attività manutentive del lastrico dovute ad esempio a vetustà, ipotesi quest'ultima in cui è applicabile l'art. 1126 c.c., ma riconducibile a difetti originari di progettazione o di esecuzione del bene immobile, sebbene tollerati dal proprietario esclusivo del lastrico, in questa diversa ipotesi trova applicazione unicamente la responsabilità di quest'ultimo ex art. 2051 c.c., e non anche – in via concorrenziale – del condominio, il quale è obbligato ad eseguire le sole attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene di cui si discorre, ma non anche ad eliminarne gli eventuali vizi costruttivi sussistenti ab origine od anche laddove sopravvenuti per effetti di nuove iniziative promosse in tale senso dal medesimo proprietario esclusivo.

Ciò in quanto, soltanto nella prima ipotesi dei danni cagionati all'appartamento sottostante per infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare, avente funzione di copertura dell'edificio condominiale, che sia di uso o di proprietà esclusiva, come nella specie, possono essere chiamati a rispondere tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione di 2/3, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, della misura del terzo residuo.

A ciò aggiungasi che non è esclusa l'eventualità che possa trovare applicazione altresì la disposizione di cui all'art. 2055 c.c., ben potendo il danneggiato agire nei confronti sia del singolo condomino (Cass. S.U., n. 9449/2016), che del condominio, essendo una norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota, anche quando il danneggiato sia un condominio, equiparato a tali effetti ad un terzo.

In sintesi, in linea generale, appare legittimo evocare in giudizio il condomino proprietario esclusivo del lastrico ed il condominio ritenuti obbligati, in solido – ancorché a diverso titolo per quanto innanzi detto e secondo il criterio di imputazione ex art. 1126 c.c. – al risarcimento dei danni cagionati all'appartamento sottostante dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico di proprietà esclusiva, in applicazione dell'art. 2055 c.c., laddove salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, non risulti provato un diverso riparto di responsabilità interne, tale da escludere quella concorrente del condominio nella manutenzione dell'anzidetto bene di esclusiva proprietà di un condomino.

La ragione è da ricercarsi nel doppio titolo di custodia che grava sul proprietario esclusivo del lastrico solare e sul condominio, costituendo la solidarietà nell'ambito dell'azione ex art. 2055 c.c. un rafforzamento della tutela riconosciuta al terzo che subisce un danno ingiusto per il comportamento altrui, anche se internamente ripartibile in misura diversa tra più soggetti, in quanto l'obbligazione parziaria indicata nell'art. 1126 c.c. riguarda unicamente la ripartizione interna tra condomini e condominio delle spese necessarie per le riparazioni, e non anche la responsabilità verso terzi che, anche se riguarda un singolo condomino danneggiato, mantiene una struttura solidale ex art. 2055 c.c. nei suoi confronti.