Rottura della braga del piano sovrastante

Negli edifici, ai sensi dell'art. 1117, comma 3, c.c. la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio. Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale (Cass. II, n. 778/2012). Dunque, il raccordo tra la colonna di scarico verticale e le tubazioni dei singoli condomini è di proprietà condominiale, stante la sua funzione prevalente di raccordo, senza cui il funzionamento della colonna di scarico verticale verrebbe meno. Di talché, in caso di rottura della braga, il condominio deve risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni (Trib. Pescara 1° giugno 2016: nella fattispecie, le immissioni di acque luride nell'appartamento dell'attore erano da ricondursi all'inidonea saldatura, eseguita nel punto di innesto tra la derivazione orizzontale con la colonna di scarico verticale; la responsabilità per i lamentati danni era, dunque, del condominio per mancato controllo, vigilanza e manutenzione, ex art. 2051 c.c., sulla colonna di scarico verticale, ex lege, di natura condominiale). Quindi, il singolo condomino può agire nei confronti del condominio al fine di ottenere il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune da cui provengono le infiltrazioni d'acqua che abbiano prodotto danni nell'immobile di proprietà esclusiva del condomino stesso. Sarà, poi, il condominio a dover eventualmente agire nei confronti dei singoli condomini onde rivalersi delle somme così erogate dimostrando l'imputabilità al singolo del comportamento produttivo di danno, siccome lesivo delle tubature-impianti comuni o tale da provocarne il cattivo funzionamento (Trib. Tivoli 30 novembre 2018: secondo il giudice, era stato pienamente dimostrato il nesso di causalità tra le infiltrazioni lamentate e l'ostruzione del discendente condominiale in corrispondenza con lo scarico dei servizi igienici siti nel bagno di proprietà della convenuta. Tuttavia, osserva il giudicante, l'ostruzione che aveva determinato l'infiltrazione poteva anche essere stata originata anche da materiale proveniente da altri appartamenti sovrastanti; ma, ad ogni modo, incombeva sempre sul condominio l'onere di provvedere alla custodia e alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell'edificio). Pertanto, non è sufficiente dimostrare che il danno sia stato determinato dallo scarico fognario, ma è anche necessario provare che si sia trattato di rottura del tratto verticale e non di quello orizzontale, di proprietà esclusiva del proprietario dell'immobile in questione (Trib. Lecce 26 gennaio 2021: nel caso di specie, la domanda del condomino è stata respinta, in assenza di prova sul punto esatto in cui l'avvallamento si era creato).

Secondo altro orientamento, poiché la “braga”, quale elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini. In tale contesto, ne deriva che in ragione della disponibilità della suddetta parte dell'impianto in capo al singolo condomino, quest'ultimo deve esserne considerato custode e, quindi, responsabile ex art. 2051 c.c. per eventuali danni arrecati a terzi dalla sua rottura (Cass. II, n. 19045/2010). Difatti, mentre la proprietà comune condominiale è tale perché serve all'uso di tutti i partecipanti, la braga invece serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento a differenza della colonna verticale, la quale raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini. Quindi, posto che il limite condominiale delle condotte si estende fino al punto di loro diramazione, deve ritenersi in proprietà esclusiva la c.d. braga, ovvero l'elemento di raccordo posto tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale di pertinenza condominiale (Cass. II, n. 1027/2018). In definitiva, secondo l'orientamento in esame, non rientra nella proprietà condominiale la c.d. braga (App. L'Aquila 23 marzo 2021; Trib. Roma 3 aprile 2020: in quest'ultima vicenda, la fuoriuscita dell'acqua si era verificata all'altezza della braga di raccordo tra l'appartamento di proprietà del condomino convenuto e la colonna di scarico condominiale; dalla documentazione acquisita nel corso del giudizio, non vi erano elementi da far ritenere il verificarsi dell'allagamento dall'ostruzione della colonna di scarico del condominio, sicché il Tribunale ha escluso la responsabilità di quest'ultimo, condannando il condomino convenuto al risarcimento del danno in favore del condomino attore). In altro precedente, infine, esclusa la natura condominiale del tratto di tubatura riparata, in quanto di uso e pertinenza esclusiva di due soli appartamenti, è stato revocato il decreto ingiuntivo ottenuto nei confronti del condominio dall'impresa esecutrice dei lavori di riparazione (Trib. Palermo 11 aprile 2018).

Il condomino, il quale lamenta di avere subìto danni da infiltrazioni nel proprio appartamento derivanti dalla rottura della braga dell'appartamento posto al piano sovrastante, chiede al proprietario di quest'ultima unità immobiliare ed all'amministratore di condominio di procedere contestualmente in contraddittorio all'accertamento preventivo della causa dei danni verificatisi, poiché in difetto, sarà costretto ad evocare in giudizio entrambi – ciascuno per i rispettivi titoli di responsabilità – con possibile aggravio di costi.

È un ordinario giudizio a cognizione ordinaria instaurato dal condomino che lamenta di avere subìto danni da infiltrazioni al proprio appartamento, derivanti dalla rottura della braga posta al piano immediatamente superiore, nei confronti del condomino proprietario di quest'ultima unità immobiliare e dell'amministratore del condominio, al fine di conseguire la condanna nei confronti di chi di ragione a seguito dell'accertata causa produttiva dei danni anzidetti e, per l'effetto, al pagamento di tutte le spese occorrenti per l'integrale ripristino della situazione ex ante.

La negoziazione assistita è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 3 del d.l. n. 132/2014, convertito con modificazioni in l. n. 162/2014, disposizione rimasta inalterata con la riforma del processo civile attuata recentemente dal legislatore (d.lgs. n. 149/2022), la quale ha implementato la misura deflattiva di cui si discorre prevedendo che, la convenzione di negoziazione possa svolgersi in modalità telematica, con incontri mediante collegamenti audiovisivi a distanza e precisare la possibilità di acquisire dichiarazioni di terzi su fatti rilevanti in relazione all'oggetto della controversia e la possibilità di acquisire dichiarazioni della controparte sulla verità di fatti ad essa sfavorevoli e favorevoli alla parte nel cui interesse sono richieste. In particolare, quando la convenzione di negoziazione assistita lo prevede, ciascun avvocato può invitare un terzo a rendere dichiarazioni su fatti specificamente individuati e rilevanti in relazione all'oggetto della controversia, presso il suo studio professionale o presso il Consiglio dell'ordine degli avvocati, in presenza degli avvocati che assistono le altre parti, ma in questo caso, non può essere svolta con modalità telematiche né con collegamenti audiovisivi da remoto l'acquisizione delle dichiarazioni del terzo – anche nella materia condominiale – quando concerne il pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro. La negoziazione assistita viene attuata attraverso la partecipazione degli avvocati delle parti in lite, al fine di raggiungere un accordo, in forma di convenzione di negoziazione conclusa, salvo diverso accordo, mediante l'utilizzo del modello elaborato dal Consiglio nazionale forense. Nel caso in cui la negoziazione assistita si svolga in modalità telematica, ciascun atto del procedimento, ivi compreso l'accordo conclusivo, è formato e sottoscritto nel rispetto delle disposizioni del codice dell'amministrazione digitale, di cui al d.lgs. 7 marzo 2005, n. 82. Il Legislatore ha, inoltre, previsto per tale procedura, nei casi in cui essa integra una condizione di procedibilità, il patrocinio a spese dello Stato alla parte non abbiente se è raggiunto l'accordo, ed a tale fine, può essere ammesso al patrocinio chi è titolare di un reddito imponibile ai fini dell'imposta personale sul reddito, risultante dall'ultima dichiarazione, non superiore all'importo indicato dagli artt. 76 e 77 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di spese di giustizia, di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. In questo caso, l'interessato può chiedere di essere ammesso al patrocinio a spese dello Stato al fine di stipulare una convenzione di negoziazione assistita e partecipare alla relativa procedura. Quando l'accordo di negoziazione è contenuto in un documento sottoscritto dalle parti con modalità analogica, tale sottoscrizione è certificata dagli avvocati con firma digitale, o altro tipo di firma elettronica qualificata o avanzata, nel rispetto delle regole tecniche di cui all'art. 20 comma 1-bis del d.lgs. n. 82/2005.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso dell'atto di citazione del condomino per conseguire la condanna nei confronti di chi di ragione – condomino proprietario dell'immobile posto al piano superiore o condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – previo accertamento della causa delle infiltrazioni derivanti dalla rottura della braga posta al piano immediatamente superiore, al fine di ripristinare la situazione preesistente, con eliminazione di tutti i danni prodottisi all'appartamento dell'istante.

La legittimazione attiva spetta al condomino che afferma di avere subìto danni al proprio appartamento per effetto delle infiltrazioni causate dalla rottura di una braga posta al piano immediatamente superiore, per effetto dell'interesse ad agire sussistente in capo al medesimo, nella fattispecie, ravvisato nella possibilità di conseguire la condanna di chi di ragione – condomino proprietario dell'immobile posto al piano superiore o condominio evocato in persona dell'amministratore pro-tempore – a seguito dell'accertata responsabilità causale dell'evento dannoso.

Il condomino, in qualità di attore, deve dimostrare la causa dei danni da infiltrazioni arrecate al proprio appartamento, “se” ed in quanto “riconducibili” alle perdite derivanti dalla rottura della braga, nonché al punto terminale esatto di quest'ultima, al fine di accertare se trattasi di evento ascrivibile alla cattiva od omessa manutenzione di un bene di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell'unità posta al piano superiore, ovvero di un bene rientrante nella proprietà condominiale.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condomino proprietario dell'appartamento posto al piano superiore e/o del condominio in persona dell'amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve, altresì, contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis), c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte istante dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate alla condanna della parte convenuta.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – al condomino proprietario dell'appartamento posto al piano superiore e/o del condominio in persona dell'amministratore pro-tempore.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione alla parte convenuta, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino istante ha l'onere di accertare l'esistenza dei danni da infiltrazioni derivanti dalla braga posta al piano superiore e della loro riconducibilità a quest'ultima, oltre alla natura del bene in questione, se di proprietà esclusiva del condomino dell'unità immobiliare facente parte del piano superiore oppure se trattasi invece di bene di proprietà condominiale. A tale fine deve necessariamente chiedere l'ammissione di una c.t.u. teleologicamente orientata ad accertare il rapporto di causa-effetto dei danni prodottisi nell'appartamento dell'attore, e se quest'ultimi siano ascrivibili alla responsabilità scaturente da un bene di proprietà esclusiva individuale o condominiale.

In linea generale, la scelta della parte interessata di esperire la negoziazione assistita si rivela coerente con la ratio del legislatore del PNRR nell'implementarla, essendo più confacente nel caso in esame rispetto alla mediazione, come stabilito da alcune pronunce di merito in cui si è statuito che “nelle cause di danni da infiltrazione tra condomino e condominio non è necessaria la procedura di mediazione” (Trib. Torino 11 novembre 2021). Tale conclusione è condivisa anche da Trib. Milano 15 dicembre 2020, secondo cui “le controversie in materia di condominio, sottoposte a mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010, sono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire libro II, titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli dal 61 al 72 disp. att. c.c.”. Secondo altro orientamento di merito, invece, “è stata ritenuta infondata l'eccezione di improcedibilità per il mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita atteso che, nella specie, la domanda non ha un contenuto meramente risarcitorio, ma ha per oggetto anche l'accertamento della responsabilità e la condanna ad un facere, ovvero all'esecuzione di tutti gli interventi necessari a rimuovere la causa dell'evento dannoso lamentato” (Trib. Roma 1° febbraio 2021; Trib. Roma 12 dicembre 2019). Quest'ultimo orientamento dei giudici romani è importante al fine di valutare “in concreto” l'esame della negoziazione assistita quale condizione di procedibilità. Per meglio dire, laddove trattasi di domanda diversa da quella avente un contenuto squisitamente risarcitorio, il ricorso alla negoziazione assistita non costituirebbe condizione di procedibilità dell'azione; diversamente, qualora la domanda riguardi “esclusivamente” il pagamento di una somma di danaro di importo inferiore ad euro 50 mila, in quest'ultimo caso la negoziazione integra la condizione di procedibilità dell'azione.

Premesso ciò, con riferimento alla questione relativa alla condominialità o meno della braga della colonna di scarico dalla quale sono derivate le infiltrazioni d'acqua nell'appartamento dell'istante, secondo un orientamento sposato da una parte della giurisprudenza di legittimità (Cass. II, n. 19045/2010), ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, e poiché la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso ed al godimento di tutti i condomini.

In particolare, nella fattispecie, secondo tale orientamento, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini.In un condominio la presunzione di comproprietà, prevista dall'art. 1117, n. 3), c.c., anche per l'impianto di scarico delle acque, opera con riferimento alla parte dell'impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti, e, quindi, che presenta l'attitudine all'uso ed al godimento collettivo, con esclusione delle condutture, ivi compresi i raccordi di collegamento che, diramandosi da detta colonna condominiale di scarico, servono un appartamento di proprietà esclusiva.

La spesa per la riparazione dei canali di scarico dell'edificio in condominio, che, ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti.
In tale ottica, va anche precisato che l'art. 2051 c.c. prevede una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che, il soggetto chiamato a rispondere del fatto illecito si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la res, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante l'effettiva disponibilità della stessa, da cui discende il potere-dovere di custodirla e di vigilare, affinché non arrechi danni a terzi.

In ordine a tale aspetto della quaestio juris, la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c. individua, quindi, un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa la sussistenza del solo rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale della cosa stessa, e, perciò, trova applicazione anche nell'ipotesi di cose inerti.

Pertanto, perché possa configurarsi in concreto la responsabilità di cui si discute è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, ragione per cui, sul piano probatorio il custode convenuto è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.

Nell'eventualità della persistenza dell'incertezza sull'individuazione della concreta causa del danno, rimane a carico del custode il fatto ignoto, in quanto non idoneo ad eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento eziologico dell'accadimento.

In questa ipotesi, per i danni da infiltrazioni risponde il proprietario dell'appartamento del piano di sopra, restando esclusa la responsabilità condominiale perché la braga serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini (Cass. II, n. 1027/2018).

Secondo altro orientamento, la braga in questione va invece considerata come un bene condominiale in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico, con la conseguenza che in questo caso, dei danni risponde il condominio (Cass. II, n. 778/2012).

La ragione del persistente contrasto di vedute giurisprudenziali è il fondamento della contestuale evocazione in giudizio del proprietario dell'immobile posto al piano di sopra in cui si trova la braga, e del condominio poiché a seconda dell'impostazione seguita dal giudice di merito, unitamente allo specifico rapporto di causa-effetto del danno prodotto dalle infiltrazioni, muta l'individuazione del soggetto responsabile.

L'unica possibilità per evitare di dovere evocare nel giudizio di merito entrambi i soggetti potenzialmente responsabili è ravvisabile nella priorità accordata con un procedimento ex art. 696-bis c.p.c. – prima di iniziare il giudizio di risarcimento del danno – all'accertamento della specifica causa del danno e, di conseguenza, dell'individuazione del bene se di proprietà esclusiva del condomino o se invece rientrante tra quelli di proprietà comune.