Revisione delle tabelle millesimali a seguito di interventi su una proprietà privata

Ai sensi dell'art. 69, comma 2, disp. att. c.c., è possibile richiedere la revisione giudiziale dei valori contenuti nelle tabelle millesimali solo in due ipotesi: ove sia provata la sussistenza di un errore nel valore proporzionale attribuito in millesimi ad una qualsiasi unità immobiliare; ove siano nel tempo mutate le condizioni di una parte dell'edificio in misura apprezzabile, tale cioè da comportare una alterazione del valore millesimale di oltre un quinto di quello reale (Trib. Pisa 1° dicembre 2021). In particolare, l'eventuale verificazione di mutate condizioni di una parte dell'edificio che comporti notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzione di piano non può giustificare la giustapposizione di nuove e diverse tabelle a quelle originariamente previste nel regolamento condominiale di natura contrattuale redatto dall'originario unico proprietario – ovvero dal costruttore venditore – al momento della creazione del condominio in assenza dell'unanimità dei condomini, ma, se del caso e ricorrendone i presupposti di legge, la revisione e/o modificazione delle tabelle millesimali in uso al condominio come previsto dall'art. 69 disp. att. c.c. (Trib. Milano 17 luglio 2012). Pertanto, al fine di invocare la revisione delle tabelle millesimali annesse al regolamento di condominio, è necessario non solo che il rapporto tra i valori delle porzioni di piano si sia notevolmente alterato, ma anche che tale alterazione dipenda dalle mutate condizioni di una parte dell'edificio, e non da altre cause (Trib. Torino 14 giugno 2001).

Non comporta revisione delle tabelle il mutamento di destinazione dovuto ad un uso ridotto in conseguenza di infiltrazioni, circostanza che, al più, comporterà un onere di risarcimento in capo al responsabile (Cass. II, n. 19797/2016: la Suprema Corte ha rilevato che il lamentato mutamento delle condizioni dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva – fondo destinato a magazzino – non ha inciso sulla consistenza reale e sulle caratteristiche obiettive rilevanti ai fini del calcolo del valore delle singole porzioni di piano, di talché legittimamente è stata esclusa la sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per un'eventuale revisione delle tabelle millesimali, ai cui effetti nessuna influenza possono assumere fattori afferenti allo stato di manutenzione delle singole unità immobiliari).

Il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno o entrambi i presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c., ovvero la presenza di un errore o di alterazione di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare, in seguito a sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, la cui ricorrenza va dimostrata, in base alla regola generale del riparto dell'onere probatorio, da chi intende modificare le tabelle. Tuttavia, se i condomini hanno espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., essi danno vita alla “diversa convenzione” di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. Tale dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e consiste in un impegno irrevocabile a determinare le quote in un certo modo, impedendo di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., il quale attribuisce rilievo esclusivamente all'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle (Trib. Gorizia 21 agosto 2019).

Le tabelle millesimali, ex art. 69, n. 2), disp. att. c.c. possono essere rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano. Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata a una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere con la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali. Compete perciò al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se, come nel caso in esame, risulta sorretto da adeguata motivazione (Cass. II, n. 17391/2021). Dunque, riguardo a modificazioni che incidono sulla natura del bene, non tutti gli interventi finiscono per alterare necessariamente il rapporto fra piani, dovendosi riconoscere tale effetto solo a quelli che – per mutamenti materiali o giuridici – introducono nell'edificio variazioni di consistenza in favore di taluni condomini. Difatti, ad esempio, il condomino può dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, salva eventuale revisione delle tabelle millesimali (Cass. II, n. 13184/2016).

La sopraelevazione sfrutta lo spazio sovrastante l'edificio ed occupa la colonna d'aria su cui esso insiste, per cui l'esercizio di tale diritto non resta subordinato alla prestazione del consenso da parte degli altri condomini, a meno che non sia compromessa la statica e l'architettura dello stabile e non siano presenti limitazioni alla luce o all'aria del sottostante appartamento. Osserva, in particolare, la Corte adita che, riguardo al recupero di un sottotetto, la realizzazione di nuovi piani, mediante la trasformazione dei locali preesistenti con incremento di superfici e creazione di nuovi volumi, determini una modifica degli elementi che concorrono a modificare la proporzione tra diritto di comproprietà sulle cose comuni e porzione di proprietà esclusiva solo quando tale realizzazione è conseguenza dell'esercizio da parte di un solo condomino, di solito il proprietario dell'ultimo piano, del diritto di sopraelevazione. In tal caso, invero, il singolo, costruendo nuovi piani o nuove fabbriche, aumenta la propria quota nella comunione, tra le altre cose comuni anche sull'area medesima, e questo aumento, rimanendo fisso il parametro di base, ha luogo con una proporzionale riduzione delle quote degli altri partecipanti alla comunione, con conseguente diritto per questi ultimi all'indennità prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c. e con la facoltà di richiedere la revisione delle tabelle millesimali, a condizione che la variazione subita dal valore proporzionale delle singole unità rispetto a quello dell'edificio non sia di modesta entità (App. Milano 10 ottobre 2022). Dunque, la sussistenza di una sopraelevazione non implica necessariamente la revisione delle tabelle millesimali, le quali ex art. 69, n. 2), disp. att. c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo condomino) solo se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano (Cass. II, n. 9579/1991).

È irrilevante l'accordo intervenuto all'unanimità tra i condomini nel caso in cui si è in presenza di un mutamento delle condizioni dell'edificio in quanto, in tal caso, la situazione comporta necessariamente la totale revisione dei millesimi. Invero, nella vicenda, a fronte di un intervento di sopraelevazione che – risolvendosi nell'alterazione di più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare del sopraelevante – i condomini convenivano all'unanimità di limitare la revisione alla sola correzione delle carature millesimali, millesimando soltanto il nuovo piano (che andava a mutare la propria originaria destinazione) e rifacendo i millesimi ascensori, il tutto tenendo come caposaldo e punto fermo le preesistenti (e contrattuali) tabelle millesimali. Il Tribunale di Milano, investito della domanda di mera modifica delle tabelle millesimali sulla base di questo accordo “correttivo”, ha respinto la richiesta in quanto la realizzazione di un nuovo piano comporta inevitabilmente la variazione dei singoli valori proporzionali nella loro interezza, con conseguente necessità di rifare ex novo le tabelle millesimali (Trib. Milano 29 marzo 2019: ad avviso del giudice meneghino, indipendentemente dal contenuto dell'accordo intervenuto tra i condomini, il mutamento delle condizioni dello stabile con l'aggiunta di nuove unità immobiliari, per effetto della sopraelevazione e/o per altri eventi, non può che comportare necessariamente la totale revisione dei millesimi, perché il mutamento dei valori da considerare implica la rideterminazione delle quote di tutti i partecipanti al condominio al fine di ristabilire la proporzionalità fra le quote stesse).

Il condomino chiede all'amministratore di convocare l'assemblea dei condomini per adeguare le tabelle millesimali a seguito di un intervento di sopraelevazione eseguito da un altro condomino, precisando che, in difetto, sarà costretto ad evocarlo in giudizio con possibile aggravio di costi.

La revisione o modifica delle tabelle millesimali ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di consentire la corretta determinazione e conseguente ripartizione dei contributi condominiali sulla scorta di un prospetto tecnico redatto in conformità alle caratteristiche inerenti alle singole proprietà immobiliari.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso del giudizio di revisione o modifica delle tabelle millesimali.

La legittimazione a chiedere la revisione o modifica delle tabelle millesimali spetta al singolo condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, evocando dinanzi al tribunale l'amministratore pro-tempore del condominio, essendo quest'ultimo passivamente legittimato ex art. 1131, comma 2, c.c. rispetto ad ogni azione volta alla determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali, trattandosi di una controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art. 1130 c.c.

Il condomino, il quale intenda evocare in giudizio l'amministratore pro-tempore del condominio al fine di conseguire una pronuncia giudiziale avente ad oggetto la richiesta di revisione o modifica delle tabelle millesimali, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso condomino istante deve, quindi, assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva, volta ad acclarare l'esistenza di un intervento di sopraelevazione eseguito da un altro condomino per l'effetto, determinante la richiesta di revisione o modifica delle tabelle millesimali. In particolare, l'istante deve dimostrare che dalle tabelle millesimali vigenti deriva un pregiudizio, e tale prova può essere data depositando una relazione tecnica di parte.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte istante dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune ove ha sede il tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino può chiedere l'ammissione dell'interrogatorio formale dell'amministratore in carica sulle posizioni articolate nella narrativa dell'atto di citazione, volte essenzialmente a confermare l'assunto secondo cui il medesimo istante, per effetto della sopraelevazione realizzata da altro condomino, chiede la revisione o modifica delle tabelle millesimali, in quanto è sulla scorta di quest'ultime che gli sono stati addebitati il pagamento degli oneri condominiali, in tale modo, verificandosi un'applicazione distorta del relativo criterio di ripartizione per essere fondato su una diversa strutturazione delle stesse proprietà immobiliari. Su tali posizioni, l'istante può chiedere anche l'ammissione di una prova testimoniale a mezzo di persone a conoscenza dei fatti di causa, e può altresì produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'azione proposta. Inoltre, l'istante deve altresì farsi carico di chiedere l'ammissione di una c.t.u. volta a verificare la sopraelevazione ed i relativi effetti da essa derivanti in ordine alla ripartizione degli oneri a carico delle singole proprietà facenti parte dell'edificio condominiale, sulla cui scorta chiede la revisione o modifica delle tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 69, n. 2), disp. att. c.c., possono essere revisionate o modificate anche nell'interesse di un solo condomino se risulta una significativa alterazione del rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano dell'edificio condominiale.

In particolare, secondo un orientamento giurisprudenziale, in caso di sopraelevazione la revisione delle tabelle millesimali può essere richiesta se l'intervento comporta una variazione delle unità immobiliari che va ad incidere in misura superiore ad un quinto del valore proporzionale immobiliare anche di un solo condomino (Trib. Bari 5 dicembre 2018).

Al riguardo, è opportuno chiarire che – secondo l'orientamento di legittimità – costituisce sopraelevazione l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, in modo da occupare lo spazio sovrastante, superando l'originaria altezza dell'edificio. Ciò significa che la nozione di “sopraelevazione” non va limitata alla costruzione di nuovi piani dell'edificio potendosi estendere ad ogni intervento che comporti l'innalzamento della copertura del fabbricato (Cass. II, n. 17284/2011).

Infatti, la nozione giuridica di sopraelevazione indica qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato, atteso che, per quanto di dimensioni ridotte, essa comporta sempre un aumento della volumetria.

Conseguentemente, non ogni modifica legittima la richiesta di revisione delle tabelle millesimali, quest'ultima postulando la necessaria indagine, caso per caso, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o se le opere realizzate siano di una consistenza tale da comportare l'opportunità di procedere con la revisione di tali valori. Il caso offerto dallo scenario riguarda la sopraelevazione realizzata da un condomino, il cui effetto comporta l'estensione di una porzione dell'edificio condominiale – nel caso specifico di una proprietà esclusiva della singola unità – situazione idonea a realizzare un incremento della superficie utilizzabile.

In tale ottica, è evidente, quindi, che a determinare la revisione delle tabelle millesimali non è idonea una semplice ristrutturazione o modifica estetica della singola unità immobiliare.

Inoltre, poiché l‘alterazione del rapporto tra i valori proporzionali delle unità immobiliari non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dell'edificio condominiale, laddove ad esempio, la creazione di un nuovo piano per effetto della sopraelevazione non determini un mutamento degli originari valori proporzionali delle suddette unità, è chiaro che spetta al giudice adito scrutinare, caso per caso, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da rendere necessaria la revisione di detti valori.

Anche in questa ipotesi, avente ad oggetto la revisione di una tabella millesimale che distribuisce l'onere economico di spesa in conformità dei criteri legali, legittimato passivo nel relativo giudizio azionato dal singolo condomino deve intendersi l'amministratore pro-tempore del condominio, conformemente al disposto dell'art. 1131, comma 2, c.c. non integrando una situazione legittimante il litisconsorzio necessario di tutti i condomini.

Ragioni di completezza espositiva impongono di precisare che il litisconsorzio necessario di tutti i condomini si impone laddove si intenda conseguire la revisione di tabelle millesimali che non rivestano una funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c. (Cass. II, n. 6735/2020).