Revisione delle tabelle millesimali a causa di errore

Qualora la tabella millesimale abbia natura contrattuale, la sua revisione ai sensi dell'art. 69, n. 1), disp. att. c.c. non è possibile, rilevando in tal caso l'errore nella predisposizione della tabella non nella sua oggettività (inteso, cioè, quale oggettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito), ma soltanto quando abbia determinato un vizio del consenso (Cass. II, n. 2253/2000). Ai fini della revisione e modificazione delle tabelle millesimali, è rilevante l'accertamento della natura contrattuale o meno delle stesse, poiché, in caso di tabella c.d. contrattuale, l'errore non rileva nella sua oggettività, ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso; pertanto, non è esperibile l'azione prevista dall'art. 69 disp. att. c.c., bensì unicamente l'ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà (Trib. Roma 11 settembre 2018).

L'errore che giustifica, ai sensi dell'art. 69, n. 1), disp. att. c.c., la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 ss. c.c., ma consiste nell'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle tabelle (Cass. VI, n. 1848/2018; Cass. II, n. 4528/2001). In tema, si osserva che non tutti gli errori sono rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, ma solo errori che sono causa di una divergenza apprezzabile tra valori posti a base della redazione delle tabelle e quello effettivo. Ed essi devono risultare oggettivamente verificabili in base ad elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato, essendo irrilevante l'errore di qualsivoglia stima soggettiva (Trib. Catania 18 dicembre 2020). Dunque, l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali, a norma dell'art. 69 disp. att. c.c., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto. La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, tuttavia, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio. Il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi – quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione – incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (Trib. Roma 25 giugno 2020). Infine, il costruttore che, nel redigere le tabelle millesimali, impiega come criterio di calcolo quello delle superfici non dà luogo a un errore essenziale non costituendo un errore sulla qualità della cosa, bensì un errore di valutazione (Trib. Teramo 5 febbraio 2015).

L'art. 1123 c.c. stabilisce che, alle spese condominiali, devono far fronte tutti i condomini in ragione del valore e delle caratteristiche delle rispettive proprietà individuali. L'art. 69 disp. att. c.c. concede ai singoli condomini l'azione di revisione della tabella millesimale per fare sì che la ripartizione delle spese condominiali sia effettuata nel rispetto di tale principio e venga dunque corretta nei casi di errore ovvero di innovazioni che abbiano determinato variazioni degli originari valori o caratteristiche delle singole unità immobiliari. Trattandosi di diritto disponibile, tuttavia, l'azione ex art. 69 disp. att. c.c. non risulta esperibile laddove la deroga ai criteri di cui agli artt. 1123 ss. c.c. sia frutto di una convenzione negoziale cui tutti i condomini o i loro danti causa hanno aderito volontariamente (Trib. Genova 1° dicembre 2020). Inoltre è esclusa, in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e obblighi dei condomini fissati dalle tabelle millesimali, la revisione tanto per errori nella determinazione del valore non indotti da errori sugli elementi necessari al calcolo, quanto per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, anche quando detti mutamenti comportino una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterino il rapporto originario tra il valore delle singole unità dell'edificio e tra queste e l'edificio (Trib. Salerno 17 giugno 2020: secondo il giudicante, in materia condominiale, possono dar luogo a revisione delle tabelle millesimali soltanto gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti, come ad esempio gli errori di misurazione, estensione, altezza, ubicazione o esposizione, siano essi errori di fatto o errori di diritto; l'errore deve, poi, essere sempre riferito al tempo della formazione delle tabelle).

L'amministratore è passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando l'approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell'assemblea, si versa in presenza di controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art. 1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i condomini (Cass. II, n. 19651/2017; App. Genova 9 aprile 2020).

La domanda giudiziale esperita da un condomino al fine di veder accertata l'invalidità o l'inefficacia della tabella millesimale, deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condomini, senza che possa ritenersi passivamente legittimato l'amministratore del condominio, la cui rappresentanza processuale passiva è sempre limitata alle azioni relative alle parti comuni dell'edificio, ossia ai rapporti giuridici scaturenti dall'esistenza di parti comuni, e non anche estensibile alle questioni che, in quanto attinenti all'accertamento dei valori millesimali delle quote di proprietà singola, incidono su obblighi esclusivi dei singoli condomini. L'impugnazione della tabella millesimale si differenzia dall'impugnazione della delibera che modifica la tabella in quanto l'impugnazione della delibera non trae fondamento dall'errore iniziale o dalla sopravvenuta sproporzione dei valori del prospetto, ma dai vizi concernenti l'atto e la sua formazione. L'impugnazione della delibera che modifica la tabella va infatti proposta contro l'amministratore del condominio, perché questi è sempre legittimato a resistere contro l'impugnazione delle deliberazioni assunte dall'assemblea (Trib. Milano 12 settembre 2017).

Il condomino invita l'amministratore ad attivarsi per rivedere – previa convocazione dell'assemblea dei condomini al fine di fare deliberare il conferimento di un incarico ad hoc ad un tecnico – le tabelle millesimali, atteso che queste ultime, infatti, non sono immutabili, sulla cui scorta eseguire la ripartizione dei contributi, attesa l'evidente erroneità delle stesse, preannunciando al medesimo che, in difetto di positivo riscontro, decorsi quindici giorni dal ricevimento della richiesta, provvederà ad evocarlo in giudizio con possibile aggravio di costi.

La revisione delle tabelle millesimali ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di consentire la corretta determinazione e conseguente ripartizione dei contributi condominiali sulla scorta di un prospetto tecnico redatto in conformità alle caratteristiche inerenti le singole proprietà immobiliari.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso del giudizio di revisione delle tabelle millesimali.

La legittimazione a chiedere la revisione delle tabelle millesimali spetta al singolo condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, evocando dinanzi al tribunale l'amministratore pro-tempore del condominio, essendo quest'ultimo passivamente legittimato ex art. 1131, comma 2, c.c. rispetto ad ogni azione volta alla determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali, trattandosi di una controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art. 1130 c.c.

Il condomino, il quale intenda evocare in giudizio l'amministratore pro-tempore del condominio al fine di conseguire una pronuncia giudiziale avente ad oggetto la richiesta di revisione delle tabelle millesimali, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso condomino istante deve, quindi, assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva, volta ad acclarare l'esistenza dell'errore determinante la richiesta di revisione delle tabelle millesimali. In particolare, l'istante deve dimostrare che dalle tabelle millesimali vigenti deriva un pregiudizio, e tale prova può essere data depositando una relazione tecnica di parte.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte istante dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune ove ha sede il tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino può chiedere l'ammissione dell'interrogatorio formale dell'amministratore in carica sulle posizioni articolate nella narrativa dell'atto di citazione, volte essenzialmente a confermare l'assunto secondo cui il medesimo istante, per effetto dell'erronea formazione delle tabelle millesimali chiede la revisione delle stesse in quanto è sulla scorta di quest'ultime che gli sono stati addebitati – altrettanto erroneamente e, dunque, illegittimamente – il pagamento degli oneri condominiali, in tale modo, verificandosi un'applicazione non corretta del criterio di ripartizione per essere fondato su errori di calcolo. Sulle stesse posizioni, l'istante può chiedere anche l'ammissione di una prova testimoniale a mezzo di persone a conoscenza dei fatti di causa, e può altresì produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'azione proposta nei confronti dell'amministratore, ma in particolare, l'istante deve altresì farsi carico di chiedere l'ammissione di una c.t.u. volta a verificare gli errori presenti nelle tabelle millesimali di cui chiede la revisione.

Le tabelle millesimali sono espresse come rapporto fra il valore di ciascuna unità immobiliare ed il valore dell'intero edificio condominiale, pari a 1.000, da cui prendono il nome, ed assolvono alla funzione primaria di stabilire l'entità del contributo dovuto dal singolo condomino nella ripartizione delle spese relative ai beni comuni. Questa è la ragione per cui nella redazione delle tabelle millesimali effettuata da un tecnico, vanno valutate le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare, a tale fine occorrendo considerare i volumi e le superfici, con esclusione dei parametri che ex lege non vanno, invece, considerati ai fini del calcolo dei millesimi.

Sul piano squisitamente processuale, il litisconsorzio di tutti i condomini si impone laddove il condomino intenda conseguire la revisione di tabelle millesimali che non rivestano una funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare la diversa convenzione di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., la quale è espressione di autonomia negoziale (Cass. II, n. 6735/2020).

Inoltre, va distinta la fattispecie in cui viene domandata la redazione ex novo delle tabelle millesimali anziché la revisione delle stesse, atteso che la diversità dell'istanza del condomino volta alla formazione, in via giudiziaria, della tabella millesimale e, cioè, volta all'accertamento dei valori dei vari appartamenti ragguagliati a quello dell'intero edificio ed espressi in millesimi, rispetto alla domanda di revisione o modificazione della tabella millesimale esistente nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., comporta che incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice che, adito con domanda di formazione giudiziale delle tabelle, si esprima in ordine alla sussistenza di errori od alterazione nel rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari.

A ciò aggiungasi che la domanda specifica di formazione, con effetto di giudicato, della tabella millesimale di un edificio in condominio, ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., ai fini della ripartizione delle spese comuni e della individuazione delle rappresentanze di interessi e della formazione delle maggioranze assembleari, in applicazione aritmetica dei criteri legali, se non rivolta nei confronti dell'amministratore, passivamente legittimato ex art. 1131, comma 2, c.c., deve essere proposta in contraddittorio di tutti i condomini (Cass. VI, n. 32035/2021; Cass. II, n. 19651/2017).

Ciò premesso, il diritto spettante al singolo condomino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali, in base all'art. 69 disp. att. c.c. è subordinato all'esistenza di un errore o di un'alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari.

Al riguardo, va precisato però che, sebbene l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali è costituito dall'obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto, ciò non significa che la parte istante per la revisione delle tabelle millesimali debba sobbarcarsi l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione della propria unità immobiliare rispetto al resto del condominio (Cass. VI, n. 1848/2018).

Il giudice, a sua volta, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali delle unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi – quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione – incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli eventuali errori riscontrati.