Omesso avviso di convocazione dell'usufruttuario su argomenti all'o.d.g. di sua pertinenza

L'usufruttuario di un'unità immobiliare in condominio è legittimato a partecipare all'assemblea condominiale e ad esprimere il proprio diritto di voto nelle delibere nelle quali si discute di questioni rientranti nelle materie di ordinaria gestione, godimento delle cose e dei servizi comuni (Trib. Roma 14 febbraio 2020). Pertanto, nel caso in cui faccia parte del condominio un piano o appartamento oggetto di usufrutto, a norma dell'art. 67 disp. att. c.c., il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare su innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria; se, invece, si tratta di affari di ordinaria amministrazione o di godimento delle cose e dei servizi comuni, deve essere dato avviso all'usufruttuario, il quale, quindi, non può dare validamente il suo voto su materia riservata al nudo proprietario (Trib. Catanzaro 18 agosto 2021).

Il diritto del condomino-usufruttuario, legittimato alla partecipazione all'assemblea, viene violato quando lo stesso è privato del potere di esercitare il suo diritto di voto (Trib. Rovigo 16 maggio 2007). Inoltre, in tema di condominio negli edifici, si osserva che la e-mail ordinaria, a differenza delle forme di convocazioni tassativamente previste all'art. 66 disp. att. c.c., non consente di provare la ricezione della comunicazione, a meno che il condomino non la riscontri mediante una precisa risposta confermando in tal modo di averne ricevuto il contenuto, non essendo a tal fine, sufficiente la normale ricevuta di ritorno dell'e-mail, in quanto trattasi di attestazione del gestore di posta elettronica priva di valore legale (Trib. Latina 10 luglio 2021: nel caso di specie, in cui l'attore, quale usufruttuario di un'unità immobiliare sita nel fabbricato, aveva impugnato la delibera assembleare a motivo della sua mancata convocazione, il giudice adito ha accolto la domanda di annullamento, non avendo il condominio convenuto dato prova della sua regolare convocazione, limitandosi a produrre due mail ordinarie inviate all'attore oggetto tuttavia di contestazione da parte di quest'ultimo sia in punto di riferibilità dell'indirizzo di posta elettronica utilizzato, sia in punto di effettiva ricezione dei messaggi).

La convocazione per l'assemblea dei condomini dell'usufruttuario dell'appartamento ha efficacia anche nei confronti del nudo proprietario con questo convivente. Il generale principio che individua una presunzione di conoscenza, da parte del comproprietario di un immobile, della comunicazione diretta ad uno solo dei comproprietari nel comune indirizzo di abitazione, non può, infatti, non estendersi anche all'usufruttuario di un appartamento, nel caso in cui conviva con il nudo proprietario dello stesso, sussistendo, in tale evenienza, circostanze gravi, precise e concordanti per ritenere che anche il nudo proprietario ne abbia avuto contezza (Trib. Genova 21 settembre 2011).

L'usufruttuario di un'unità immobiliare posta nel condominio chiede all'amministratore di indire una nuova convocazione dell'assemblea per revocare quanto precedentemente deliberato, non essendo stato messo in condizione di parteciparvi, per quanto attiene all'o.d.g. relativo alla definizione della rata mensile ordinaria per il nuovo anno corrente, attesa la sua legittimazione a partecipare all'assemblea condominiale e ad esprimere il proprio diritto di voto nelle delibere nelle quali si discute di questioni rientranti nelle materie di ordinaria gestione, godimento delle cose e dei servizi comuni, ragione per cui, in difetto, provvederà ad impugnare l'anzidetta deliberazione con possibile aggravio di costi.

L'impugnazione della delibera condominiale, che si assume essere stata presa illegittimamente, ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in àmbito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità, in quanto nella fattispecie adottata senza la preventiva convocazione dell'usufruttuario nella materia inerente la determinazione delle spese relative alla gestione ordinaria.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene all'usufruttuario che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del proprio diritto a partecipare all'assemblea, perché non invitato, il cui o.d.g. concerne la determinazione delle spese relative alla gestione ordinaria.

L'usufruttuario, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora l'usufruttuario agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e che, in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

L'usufruttuario deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di elemento costitutivo della validità della decisione.

La l. n. 220/2012, di riforma della normativa condominiale, ha modificato l'art. 67 disp. att. c.c. statuendo che il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

Pertanto, l'applicazione della regola di solidarietà passiva comporta che – a differenza di quanto accade invece nei confronti del conduttore – l'amministratore in questo caso è legittimato a richiedere il pagamento degli oneri condominiali sia all'usufruttuario che al nudo proprietario.

La ratio della suddetta norma novellata dalla l. n. 220/2012 è, infatti, quella di semplificare la gestione corrente nel condominio, ragione per cui essa non incide sui rapporti interni tra l'usufruttuario ed il nudo proprietario restando in tale senso ferme le regole generali.

Conseguentemente, sul piano dei rapporti interni, sull'usufruttuario gravano le sole spese relative alla custodia ed alla manutenzione ordinaria, anche per le riparazioni della cosa comune, salvo che se le spese di straordinaria amministrazione siano state generate da un inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione gravanti sull'usufruttuario, nella cui eventualità, anche quest'ultimi restano a suo carico.

È bene precisare che nei rapporti verso l'amministrazione condominiale, la solidarietà dal lato passivo vale anche per le spese afferenti la gestione straordinaria, atteso che la differente operatività del criterio di ripartizione spiega efficacia soltanto nei rapporti interni tra l'usufruttuario ed il nudo proprietario.

Ciò consente di affermare che, l'usufruttuario potrà essere chiamato dall'amministratore a saldare l'intero debito – anche se riguarda spese straordinarie – operando successivamente il proprio diritto ad esigerne il rimborso dal nudo proprietario.

A questo punto, quid juris per quanto attiene alla convocazione assembleare del condominio?

In linea generale, occorre distinguere: nell'assemblea il cui o.d.g. attiene alle spese riguardanti l'ordinaria manutenzione, relative al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, ad essere invitato deve essere certamente l'usufruttuario, mentre occorre la presenza del nudo proprietario per quelle concernenti le decisioni da prendere per quelle relative alla gestione straordinaria.

Ciò non toglie che anche il nudo proprietario abbia però ugualmente diritto ad essere informato dall'amministratore della convocazione assembleare riferita alla prima ipotesi sopra considerata, essendo anch'egli obbligato – solidalmente con l'usufruttuario – al pagamento delle spese afferenti la gestione ordinaria del condominio.

Un discorso diverso attiene, invece, alla facoltà di impugnare la delibera del condominio, la quale, essendo azionabile indifferentemente nei confronti di entrambi, può legittimamente essere impugnata dall'usufruttuario – oltre che dal nudo proprietario – anche se riguarda spese afferenti la gestione straordinaria, per effetto del vincolo di solidarietà passiva enunciato nell'art. 67 disp. att. c.c., atteso che la decisione assembleare produce effetti a carico dell'uno e dell'altro.

In tale senso, depone un orientamento emerso nella giurisprudenza di merito, secondo cui l'usufruttuario è legittimato ad impugnare la delibera condominiale laddove quest'ultima sia idonea a produrre effetti nella sua sfera giuridica, dunque, anche in tema di spese riguardanti la gestione straordinaria, sebbene egli in detta assemblea non goda del diritto di voto (Trib. Massa 6 novembre 2017).

Esistono però casi – enunciati dall'ultimo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. – in cui l'avviso di convocazione deve essere inoltrato dall'amministratore del condominio sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario, riguardanti l'eventualità in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'art. 1006 c.c. laddove il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giustificato motivo, oppure laddove si tratti di lavori od opere relative alle fattispecie previste dagli artt. 985 e 986 c.c. riguardanti rispettivamente i miglioramenti apportati alla res comune e le addizioni che non ne alterino la destinazione economica.