Decisione adottata senza la convocazione di un condomino

L'assemblea condominiale deve essere convocata a mezzo di comunicazione scritta che deve pervenire ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione. Siffatto termine decorre dalla data di ricezione dell'atto e non dalla data di spedizione, con la conseguenza che occorre far riferimento al momento dell'effettiva consegna dell'avviso. Tale convocazione deve essere fatta a tutti gli aventi diritto (Trib. Milano 15 settembre 2014). In riferimento alla validità dell'avviso di convocazione, la prova della regolare convocazione dell'assemblea deve essere fornita dal condominio, non potendo dare, il condomino, la prova negativa di non essere stato convocato e costituendo, l'avviso, un elemento costitutivo della validità della delibera (Trib. Roma 27 settembre 2021). Tuttavia, nel caso in cui il singolo condomino, destinatario dell'avviso di convocazione, sostenga di non esser stato convocato per aver ricevuto una busta priva di contenuto, è tenuto a dimostrare, ai fini dell'accertamento dell'omessa convocazione, che il plico non conteneva al suo interno alcuna lettera, ovvero ne conteneva una di contenuto diverso da quello indicato (Trib. Bologna 24 gennaio 2011).

Premesso ciò, la delibera assunta all'esito di assemblea svoltasi in assenza di regolare convocazione di taluni condomini, è inficiata da un vizio di annullabilità che può essere dedotto solo dall'interessato, e precisamente dal condomino che non sia stato ritualmente convocato. Tale soluzione, di matrice giurisprudenziale, ha ricevuto, de jure condito, l'avallo del Legislatore che, in sede di nuova formulazione dell'art. 66 disp. att. c.c., ha espressamente limitato ai soli assenti per i quali non vi sia stata convocazione il diritto ad impugnare la relativa delibera deducendo tale vizio (Cass. VI, n. 6821/2021). La omessa convocazione alla riunione assembleare, ove effettivamente integrante una lesione del diritto del condomino di partecipare alle riunioni, determina l'annullabilità della delibera. Tale lesione non sussiste se il condomino, seppur non convocato, ha poi preso parte alla riunione assembleare (Trib. Roma 12 maggio 2020). Per meglio dire, l'omessa comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta la sola annullabilità della delibera, di talché, in ipotesi di mancata impugnazione nel termine di trenta giorni ex art. 1137, comma 3, c.c., decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, la delibera è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Non ricorrendo un'ipotesi di nullità, la quale, ai sensi dell'art. 1421 c.c., estende la legittimazione a tutti coloro che possono avere interesse a farla valere, l'unico interessato a proporre l'annullamento è il condomino nei confronti del quale risulta essere verificata la violazione posta a fondamento dell'impugnazione della deliberazione assembleare (Trib. Taranto 12 gennaio 2016).

Il condomino assente in assemblea, ma regolarmente convocato, non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica, come conferma l'interpretazione evolutiva fondata sull'art. 66 disp. att. c.c., modificato dalla l. n. 220/2012 (Cass. II, n. 10071/2020; App. Catanzaro 13 agosto 2021; Trib. Roma 3 ottobre 2022). Difatti, costituendo l'omessa convocazione di un condomino motivo di annullamento, e non già di nullità, delle deliberazioni assunte dall'assemblea, trova applicazione l'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge e, di conseguenza, il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per l'omessa convocazione di altri condomini (App. Catania 23 aprile 2019). Infine, nel caso in cui, invece, l'immobile risulti in comproprietà e solo uno dei comproprietari sia stato regolarmente convocato per l'adunanza assembleare, va esclusa la relativa legittimazione ad impugnare la delibera per la omessa convocazione degli altri condomini (Trib. Roma 11 giugno 2019).

È compito dell'assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall'amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale od inserito tra i documenti conservati nell'apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza implica l'annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge. Ne deriva che l'amministratore non è tenuto al risarcimento dei danni, individuati nelle spese processuali liquidate in favore del condomino che ha vittoriosamente impugnato, in quanto non convocato, le deliberazioni assunte dall'assemblea, essendo compito dell'assemblea il controllo della regolarità della sua convocazione (Trib. Modena 5 maggio 2021).

Il condomino chiede all'amministratore di indire una nuova convocazione assembleare per revocare quanto precedentemente deliberato, in quanto non ritualmente inviato a partecipare all'assemblea, avvisandolo che, in difetto, sarà costretto ad impugnare la delibera per l'invalidità della stessa essendo stata adottata senza la sua partecipazione, non avendone avuto notizia nel termine previsto ex lege.

L'impugnazione della delibera condominiale, che si assume essere stata presa illegittimamente, ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità in quanto nella fattispecie, adottata senza la preventiva convocazione del condomino opponente.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del proprio diritto a partecipare all'assemblea, perché non invitato nel rispetto del termine previsto ex lege.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di elemento costitutivo della validità della decisione.

L'orientamento emerso nella giurisprudenza ritiene l'omessa convocazione del singolo condomino all'assemblea, come un vizio formale la cui esistenza può essere sollevata soltanto dalla parte interessata, ragione per cui il medesimo condomino estromesso per non avere ricevuto l'invito a partecipare alla seduta assembleare può impugnare la delibera condominiale chiedendone l'annullamento entro il termine di trenta giorni dall'avvenuta conoscenza.

Infatti, la comunicazione al condomino assente della decisione assembleare deve ritenersi avvenuta quando il medesimo abbia comunque acquisito compiuta conoscenza del verbale assembleare e ne abbia potuto apprendere il contenuto intrinseco in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni (Cass. II, n. 16081/2016).

Tale presunzione di conoscenza posta dall'art. 1335 c.c. da parte del condomino assente, per operare esige l'invio del verbale di assemblea all'indirizzo di residenza fornito dallo stesso all'amministratore pro-tempore del condominio, atteso che, in caso di mancata consegna, il termine inizierà invece a decorrere soltanto dal giorno del deposito del plico presso l'ufficio postale e di comunicazione a mezzo raccomandata inserita nella cassetta postale del destinatario, ovvero all'indirizzo pec di quest'ultimo laddove provvisto di domicilio digitale.

In quest'ultima ipotesi, il termine per l'impugnazione inizierà a decorrere dalla data indicata nell'avviso di consegna generato dal gestore della casella certificata del destinatario.

Conseguentemente, il termine anzidetto decorre soltanto dalla comunicazione formale inoltrata dall'amministratore al condomino che precedentemente si è visto negare il diritto a partecipare alla riunione.

Inoltre, sempre ai fini dell'individuazione del momento di decorrenza del termine per l'impugnazione della delibera condominiale, la stessa Cassazione ha precisato altresì che, in capo al condomino assente, non può essere posto un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall'assemblea ove difetti la prova dell'avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga, giacché soltanto in forza di detto recapito sorge la presunzione iuris tantum di conoscenza posta dall'art. 1335 c.c., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l'andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa (Cass. II, n. 29386/2011).

Ciò significa che un condomino, il quale sia stato ritualmente convocato per la seduta assembleare, non può successivamente chiedere al giudice l'annullamento della decisione adottata motivando il relativo assunto perché uno o più condomini non hanno ricevuto l'avviso di convocazione.

Soltanto il condomino pretermesso può quindi eccepire nel rispetto del termine di legge l'annullabilità della delibera per effetto della sua mancata convocazione.

Tale assunto trova conferma nella giurisprudenza di legittimità, in tema di impugnazione della deliberazione dell'assemblea condominiale, secondo cui l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, della deliberazione assunta dall'assemblea (Cass. II, n. 8520/2017).

Trova, dunque, applicazione in materia l'art. 1441 c.c., secondo il quale, l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge e per questa ragione ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per l'omessa convocazione di altri condomini.

Pertanto, soltanto i vizi di nullità della delibera assembleare possono essere fatti valere da qualunque condomino, senza limiti di tempo (Cass. S.U., n. 9839/2021).