Decisione dell'assemblea su argomenti non compresi nell'ordine del giorno

L'obbligo di preventiva informazione, con l'avviso di convocazione, dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno della convocata assemblea, come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. II, n. 3634/2000; Cass. II, n. 1511/1997), risponde non ad esigenze di astratto rigore formale, bensì alla finalità di far comprendere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale degli argomenti da esaminare, in modo da consentire di partecipare, direttamente o indirettamente, con cognizione di causa alla relativa deliberazione (Cass. II, n. 63/2006). Pertanto, i condomini devono essere preventivamente informati della materia in discussione nella seduta condominiale convocata dall'amministratore; è da ritenersi, quindi, insufficiente la circoscritta indicazione, nell'ordine del giorno, di “lavori urgenti e indispensabili” per deliberare legittimamente sui lavori di tinteggiatura generale del fabbricato e di rifacimento degli intonaci (Trib. Napoli 17 dicembre 1990).

Ai fini della validità dell'ordine del giorno, occorre che esso elenchi specificatamente tutti gli argomenti da trattare in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti (Trib. Pavia 24 febbraio 2022). Invero, in tema di condominio negli edifici, sebbene non sia necessaria un'analitica e minuziosa elencazione degli argomenti da trattare e dei possibili sviluppi dell'assemblea, occorre considerare che l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno risponde alla finalità di far conoscere ai convocati l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare “consapevolmente” alla relativa deliberazione, di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di poter valutare ponderatamente l'atteggiamento da tenere (Trib. Torino 27 settembre 2022: nel caso di specie, il giudice adìto ha annullato la deliberazione impugnata per omessa indicazione nell'ordine del giorno degli argomenti discussi, escludendo nella circostanza che l'assemblea, convocata al fine di deliberare la partecipazione o meno del condominio al procedimento di mediazione avviato da un condomino, potesse legittimamente giungere a deliberare la revoca stessa delle deliberazioni impugnate da quel condomino, trattandosi di statuizioni aventi non solo un oggetto diverso, ma anche un diverso rilievo ed incidenza sulla gestione condominiale e sugli interessi dei singoli partecipanti). L'incompletezza dell'ordine del giorno contenuto nell'atto di convocazione dell'assemblea stessa determina l'annullabilità della relativa delibera, con la conseguenza, tra l'altro, che questa dev'essere impugnata nel termine di trenta giorni, giusta il disposto dell'art. 1137 c.c. (Trib. Torino 6 marzo 2009). Infine, è annullabile la delibera dell'assemblea condominiale che, con riferimento alla formula “varie ed eventuali” contenuta nell'ordine del giorno relativo alla convocazione assembleare, preveda il pagamento del compenso ad un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio, nel caso in cui tale spesa non sia altrimenti contemplata nell'ordine del giorno e non venga raggiunta la prova relativa al conferimento dell'incarico stesso (Trib. Perugia 15 gennaio 2000).

L'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione (Cass. II, n. 24456/2009; Trib. Roma 9 novembre 2022: nel caso di specie, il giudice di merito ha rigettato la domanda di annullamento della delibera impugnata avendo nella circostanza parte attrice, per mezzo di soggetto delegato, prestato acquiescenza alla discussione sull'argomento, seppur non inserito nell'ordine del giorno, esprimendo solo il proprio dissenso nel merito secondo quanto affermato dalla stessa). Quindi, allorquando un condomino, presente in assemblea discuta su un argomento non inserito all'ordine del giorno, egli implicitamente rinunzia alla possibilità di far valere il vizio della delibera (Trib. Roma 15 ottobre 2019)

Il condominio comunica all'amministratore la propria volontà di procedere legalmente per fare invalidare la delibera assembleare adottata su argomenti non compresi nell'o.d.g., laddove il medesimo organo esecutivo del condominio non provveda ad indire con urgenza una nuova convocazione di assemblea al fine di revocare il precedente deliberato. Infatti, il contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno risponde alla finalità di fare conoscere ai condomini l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione.

L'impugnazione della delibera condominiale che si assume essere stata presa illegittimamente ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità in quanto nella fattispecie, adottata su argomenti non compresi nell'o.d.g. di cui l'opponente non era stato messo preventivamente a conoscenza.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del proprio diritto a partecipare all'assemblea su argomenti compresi nell'o.d.g. sui quali, per esprimere un voto consapevole in ordine al loro contenuto, deve essere preventivamente informato.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti gli argomenti sottoposti alla discussione dell'assemblea sono stati accettati dai condomini e discussi in assemblea, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota di iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di elemento costitutivo della validità della decisione.

Una condizione di validità della delibera assembleare è che l'oggetto della discussione sia stato esplicitato, nei termini essenziali, nell'ordine del giorno della seduta.

In base ad un ricorrente orientamento giurisprudenziale, la delibera assembleare assunta al di fuori dell'o.d.g. è annullabile (Trib. Roma 19 febbraio 2020). In particolare, il condomino ha diritto ad essere messo nelle condizioni di conoscere gli argomenti che verranno trattati nel corso della riunione, al fine di valutare se parteciparvi o meno e, soprattutto, di decidere con la piena consapevolezza che le circostanze del caso richiedono, per la migliore tutela possibile dei propri interessi, decidendo se è per lui conveniente concorrere a formare prima di tutto il quorum costitutivo e, successivamente, anche quello deliberativo, entrambi indispensabili per consentire all'assemblea di esprimere il proprio punto di vista in merito alle decisioni da prendere a tutela del bene comune.

In tale ottica, è allora utile ricordare come l'importanza dell'o.d.g. è confermata dalla l. n. 220/2012, la quale, ha sancito, all'art. 66 disp. att. c.c., che l'avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'o.d.g.

Per questa ragione, dopo la citata riforma della normativa condominiale, l'o.d.g. deve indicare in modo preciso, chiaro ed inequivocabile le tematiche che verranno poste all'attenzione dei condomini una volta riuniti nella seduta assembleare, in modo da comprendere, consapevolmente in anticipo, le singole questioni rilevanti ai fini del voto.

In buona sostanza, conoscere con anticipo gli argomenti posti all'o.d.g. serve al condomino per prepararsi al meglio nel sottoporre all'assemblea il proprio punto di vista su preventivi, lavori da eseguirsi, scelta di professionisti, e in sintesi, su ogni questione rilevante per la vita condominiale.

Non solo, è attraverso il documento in questione che il condomino può valutare se presenziare personalmente o delegare qualcuno in sua vece e, in quest'ultima eventualità, quali poteri conferire al delegato sempre nell'ottica di una partecipazione consapevole e preparata all'incontro, così come è tramite l'o.d.g. che il condomino assente alla riunione, letto il verbale, può apprendere di delibere assunte su argomenti estranei da quelli indicati nella convocazione.

In sintesi, la finalità dell'o.d.g. è quella di fare comprendere al singolo condomino qual è l'oggetto degli argomenti da esaminare, in modo da consentire ad ogni partecipante di esprimersi con piena cognizione di causa in occasione della deliberazione.

In ordine a tale aspetto del presente scenario, la decisione presa dall'assemblea in violazione di quanto previsto dall'o.d.g. costituisce allora un vizio del procedimento di informazione del singolo condomino idoneo a generarne l'annullabilità, ragione per cui tale vizio va contestato, nel rispetto dei termini previsti dall'art. 1137 c.c., dal condomino assente o dissenziente.

Ovviamente, nulla osta a che il condomino, ritenendosi sufficientemente informato sulle questioni da decidere in assemblea, scelga di trattarle, anche se non indicate nell'o.d.g.

Tuttavia, secondo un orientamento giurisprudenziale, in questa ipotesi, chi partecipa all'assemblea ed accetta di prendere parte alla discussione su un argomento non preventivamente indicato nell'o.d.g. ed in quest'ultimo successivamente incluso ad esempio, su richiesta di uno o più condomini presenti alla riunione, non può lamentarsene successivamente contestando la decisione adottata dall'assemblea.

In altri termini, trattandosi di un interesse personale del singolo condomino chi non contesta nulla presta quiescenza.

La ragione è che in questo modo si intendono evitare comportamenti strumentali da parte del singolo condomino che – adducendo un semplice ripensamento – possano arrecare intralcio al normale svolgimento della vita condominiale (Trib. Roma 15 ottobre 2019).

Alle conseguenze derivanti dalla decisione adottata dall'assemblea in assenza di un'o.d.g., è equiparata la situazione generata dalla possibilità di impugnare la delibera che invece non abbia deciso su un argomento inserito nell'o.d.g.