Omessa indicazione dei condomini o/e dei millesimi dei condomini votanti

L'omessa specifica indicazione della manifestazione di voto dei singoli condomini costituiscono cause di annullamento (App. Roma 25 febbraio 2009; Trib. Treviso 5 settembre 2017; Trib. Genova 11 febbraio 2014; Trib. Nuoro 15 marzo 2011). In argomento, la norma ex art. 1136 c.c. non dispone che, ai fini della validità delle deliberazioni adottate, debbono individuarsi, riproducendoli nel verbale, i nomi dei singoli partecipanti alla votazione, assenzienti e dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, tuttavia, l'individuazione dei partecipanti assenzienti e dissenzienti è certamente essenziale. Difatti, nelle maggioranze richieste per la validità delle approvazioni delle deliberazioni, come per la validità della costituzione stessa dell'assemblea, convergono l'elemento personale (i partecipanti al condominio) e quello reale (la quota proporzionale dell'edificio espresso in millesimi che può variare in relazione al valore delle singole unità immobiliari) e il potere di impugnare è riservato ai condomini dissenzienti. Quanto al primo profilo, è indispensabile individuare “nominativamente” i condomini assenzienti e dissenzienti al fine della verifica dell'esistenza della maggioranza prescritta con riferimento all'elemento reale. La verifica dell'esistenza o non del quorum prescritto con riferimento al valore dell'edificio postula l'indicazione nominativa dei condomini che hanno approvato la delibera (Trib. Catania 13 luglio 2020: nella specie, è stata ritenuta fondata la domanda con la quale l'attore lamentava la mancata indicazione nominativa degli assenzienti e dei dissenzienti). Quindi, l'indicazione dei nomi dei votanti è utile al fine di poter successivamente verificare, anche ai fini dell'impugnazione, l'esistenza dei quorum previsti dalla legge e degli eventuali conflitti di interesse. Invero, l'assenza di indicazioni circa i nominativi dei soggetti che hanno votato la decisione non consente di accertare in che modo l'approvazione sia stata assunta con la conseguenza che la delibera impugnata è illegittima per un vizio di formazione della volontà dell'organizzazione condominiale (Trib. Busto Arsizio 18 febbraio 2022: nel caso di specie, accogliendo l'impugnazione proposta dal condomino sul punto, il giudice adito ha annullato la delibera assembleare relativa alla nomina dell'amministratore e dei consiglieri non essendo stati riportati nella stessa gli esiti della votazione). Pertanto, il verbale dell'assemblea – il quale deve “fotografare” tutto quanto avvenuto in una determinata riunione anche per verificare la validità della delibera e il raggiungimento del quorum legale – deve contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, i nomi favorevoli e dei contrari con i rispettivi valori millesimali (Trib. Roma 31 luglio 2019).

La mancata indicazione nominativa dei condomini favorevoli e di quelli sfavorevoli (con le quote millesimali rispettivamente rappresentate) e l'omessa verbalizzazione del quorum raggiunto, non pregiudicano la validità della delibera assembleare assunta, laddove, da un'analisi complessiva della stessa e dei suoi allegati (di cui, uno, recante l'elenco dei presenti e degli assenti con l'indicazione dei millesimi di pertinenza e, l'altro, l'elenco delle deleghe), sia comunque possibile desumere il raggiungimento della maggioranza richiesta, mediante una semplice sottrazione aritmetica dei millesimi facenti capo ai condomini dissenzienti analiticamente indicati, e in assenza di astenuti (Trib. Verona 22 giugno 2004). Pertanto, è valida la delibera il cui verbale, pur non indicando i partecipanti che hanno votato a favore, contenga l'elenco di tutti i presenti, dando atto dei nominativi degli astenuti, dei contrari e delle relative quote millesimali. In questo modo, difatti, si potrà comunque stabilire con certezza, per differenza, quanti e quali soggetti si siano espressi favorevolmente così da raggiungere il quorum legale (Trib. Roma 14 maggio 2018). Quindi, è infondato il motivo di annullabilità sollevato, ex art. 1137 c.c., in ragione dell'omessa indicazione, nel verbale di assemblea, dei nominativi dei condomini votanti in senso favorevole ed in senso contrario e del valore delle rispettive quote millesimali, non impedendo, detta omissione, di evincere il raggiungimento o meno del relativo quorum deliberativo prescritto, stante la verbalizzazione dei condomini votanti a favore o contro l'approvazione del singolo punto all'ordine del giorno (Trib. Larino 11 ottobre 2017). Per meglio dire, secondo questa posizione, l'omessa indicazione del nominativo dei soggetti che hanno votato a favore non vale ad inficiare la validità della delibera (Trib. Palermo 15 giugno 2021; Trib. Monza 4 aprile 2011). Infine, nel caso in cui l'assemblea condominiale assuma una decisione all'unanimità dei presenti, non è necessario indicare nel verbale il numero dei votanti a favore o contro la delibera e il nome dei singoli votanti, in quanto tutti hanno espresso il voto favorevole (Cass. II, n. 32346/2018).

Il condomino invita l'amministratore ad indire una nuova seduta assembleare, atteso che, in occasione della precedente, si è verificata la mancata indicazione nominativa dei condomini favorevoli e di quelli sfavorevoli con le quote millesimali rispettivamente rappresentate e l'omessa verbalizzazione del quorum raggiunto, vizi che la rendono annullabile, in quanto da un'analisi complessiva della stessa e dei suoi allegati, non è possibile desumere il raggiungimento della maggioranza richiesta per deliberare sui punti all'o.d.g. ragione per cui, in difetto, provvederà a richiederne l'annullamento dinanzi al giudice competente, con possibile aggravio di spese.

L'impugnazione della delibera condominiale, che si assume essere stata presa illegittimamente, ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. n. 149/2022, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del d.lgs. n. 28/2010” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità, in quanto, nella fattispecie, adottata senza l'indicazione dei condomini partecipanti e dei rispettivi millesimi, al fine di verificare l'esistenza del quorum costitutivo e deliberativo.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nell'omessa indicazione dei partecipanti alla riunione e dei rispettivi millesimi di proprietà, al fine di stabilire il rispetto del quorum costitutivo e deliberativo per la valida deliberazione assembleare.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che l'omessa indicazione del nominativo dei soggetti che hanno votato non vale ad inficiare la validità della delibera, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di elemento costitutivo della validità della decisione.

Il verbale dell'assemblea di condominio deve indicare i nomi dei votanti e delle rispettive quote millesimali al fine di potere verificare il necessario rispetto del quorum costitutivo e deliberativo per decidere sulle questioni poste all'o.d.g. ed anche di eventuali conflitti d'interessi od incompatibilità e violazioni del potere di delega di cui è titolare il singolo condomino, nonché di possibili partecipanti privi di legittimazione.

A tale fine, l'art. 1130, n. 7), c.c. prevede l'obbligo di indicare nel registro dei verbali le eventuali omesse costituzioni delle assemblee.

Conseguentemente, l'indicazione dei nominativi dei votanti integra una notizia necessaria anche per appurare il quomodo decisionale, ragione per cui la relativa deliberazione è annullabile laddove venga riscontrato il vizio di formazione della volontà in seno all'assemblea condominiale.

In tale senso, depone un orientamento giurisprudenziale secondo cui, per la validità della deliberazione assembleare, devono essere individuati e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini presenti, quelli che hanno votato a favore della delibera relativa alla sin gola questione posta all'o.d.g. quelli dissenzienti, con i valori delle rispettive quote millesimali, atteso che non è sufficiente verbalizzare che la delibera è stata assunta “a maggioranza”, perché anche in questo modo verrebbe sostanzialmente elusa l'osservanza del suddetto principio, risultando di fatto impedito il controllo in ordine alla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c. (Cass. VI, n. 15434/2020).

Non a caso, è proprio dall'inosservanza delle disposizioni legali concernenti l'omessa indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari con i rispettivi valori millesimali che consegue l'inapplicabilità della presunzione di validità della delibera assembleare in quanto priva degli elementi indispensabili per il controllo dei presupposti previsti ex lege per la sua approvazione (Trib. Nocera Inferiore 14 novembre 2019).

Pertanto, in base al citato orientamento, è annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c. la delibera il cui verbale nel dare atto della votazione in base al numero dei partecipanti, non indica altresì l'indicazione dei singoli nominativi dei partecipanti alla seduta, né il valore delle proprietà in millesimi (Trib. Genova 11 febbraio 2014).

In buona sostanza, il vizio anzidetto insito nella deliberazione assunta dall'assemblea irregolarmente costituita incide sul diritto del singolo condomino a partecipare alla libera formazione della volontà dell'assemblea.

Va anche dato atto di un orientamento giurisprudenziale secondo cui, poiché il verbale attesta quanto avviene nel corso dell'assemblea, l'omessa indicazione del numero totale dei condomini non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione non abbia adempiuto la stessa assemblea, atteso che tale mancanza non incide sulla possibilità di eseguire una verifica aliunde della regolarità del procedimento che ha portato alla formazione della deliberazione (Cass. II, n. 6552/2015).

Infatti, è compito dell'assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall'amministratore – che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell'apposito registro – trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale, la cui inosservanza importa l'annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge.

In particolare, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione nominativa dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c. (Cass. II, n. 40827/2021).