Mancanza di quorum per l'approvazione della delibera

In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. II, n. 9262/2022; Cass. S.U., n. 9839/2021; Cass. S.U., n. 4806/2005). Invero, in tale ultima circostanza, sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento, quelle affette da vizi formali o da irregolarità in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari (Trib. Roma 16 settembre 2022).

Stante quanto disposto dall'art. 1136, comma 3, c.c., il quorum necessario perché la deliberazione assembleare di un condominio, in seconda convocazione, possa ritenersi valida, è rappresentato da un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno in un terzo del valore dell'edificio (Trib. Genova 14 maggio 2015: nel caso di specie, avente ad oggetto l'impugnazione delle delibere assembleari del condominio convenuto, e, in particolare, quella relativa all'approvazione delle spese di riscaldamento e quella concernente l'approvazione del consuntivo e riparto spese, si evinceva che le predette decisioni, assunte in seconda convocazione, avevano trovato il voto favorevole quanto al primo argomento di soli 7 condomini per 254,90 millesimi e, quanto al secondo argomento, di 6 condomini per 218,20 millesimi; di talché, i votanti a favore non avevano raggiunto il quorum deliberativo necessario come previsto dal predetto art. 1136 c.c.; conseguentemente, le delibere impugnate dovevano essere annullate perché assunte in difetto delle maggioranze richieste).

In tema di deliberazioni condominiali, debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, nonché quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale. Il difetto di quorum costitutivo e deliberativo deve inoltre essere fatto atto valere dai condomini assenti o dissenzienti – con esclusione dei terzi estranei al condominio – con l'azione prevista dall'art. 1137 c.c. nel termine di trenta giorni risultando in mancanza la delibera valida ed efficace nei confronti di tutti i rappresentanti al condominio (Cass. III, n. 13204/2015). Pertanto, è erronea e illegittima, per violazione del disposto di cui all'articolo 1123, comma 3, c.c. la deliberazione assunta dall'assemblea di un intero complesso condominiale che ometta di distinguere, ai fini del quorum, fra spese comuni a tutti e spese relative al singolo palazzo e, dunque, ai singoli condomini di ciascun edificio. Una tale invalidità deve intendersi configurabile come annullabilità della delibera in quanto riconducibili le censure a difetto dei quorum costitutivi e deliberativi dei gruppi di condomini, facenti parte di ciascun palazzo, relativamente agli oneri soltanto su di essi incombenti (Trib. Milano 11 luglio 2011).

Un condomino chiede all'amministratore di convocare nuovamente l'assemblea per l'invalidità di quella precedentemente tenutasi senza il rispetto del necessario quorum deliberativo, avvisandolo che, in difetto, sarà costretto a proporre l'azione giudiziale per fare invalidare il relativo deliberato assembleare, con possibile aggravio di costi.

L'impugnazione della delibera condominiale, che si assume essere stata presa illegittimamente, ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata dal condominio in quanto pregiudizievole degli interessi del condomino opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità in quanto nella fattispecie, adottata senza l'osservanza del necessario quorum deliberativo previsto ex lege.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del proprio diritto per effetto della delibera adottata senza il rispetto del quorum deliberativo previsto ex lege.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che la delibera è stata adottata con la specifica maggioranza prescritta dalla legge, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e che, in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di elemento costitutivo della validità della decisione.

La mancanza del quorum deliberativo o costitutivo, al pari dell'omessa o irregolare convocazione del singolo condomino, si iscrive nella categoria delle delibere annullabili per difetti formali, in quanto adottata in violazione di una prescrizione legale attinente al procedimento di formazione dell'assemblea per deliberare.

In particolare, secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, sono affette da nullità le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile od illecito – quindi, contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume – le delibere il cui oggetto non rientra nella competenza dell'assemblea, e quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose od i servizi comuni o sulla proprietà esclusiva del singolo condomino, mentre sono annullabili le restanti delibere i cui vizi, attengono alla partecipazione del singolo avente diritto, alla regolare costituzione dell'assemblea oppure ad uno specifico quorum deliberativo.

Nel presente scenario, una volta raggiunto il quorum costitutivo, l'assemblea è regolarmente costituita ed i singoli partecipanti possono procedere a deliberare, con il superamento del quorum deliberativo che il codice civile prevede per la singola questione posta all'o.d.g. contenuto nell'avviso di convocazione dell'assemblea.

È chiaro, sotto tale aspetto, che la maggioranza necessaria per deliberare validamente varia da materia a materia ed è fissata dalla legge, come pure il numero di votazioni necessario al conseguimento della delibera.

In tale ottica, anche al condomino presente al voto in assemblea – il quale concorre alla formazione del quorum costitutivo – ma che si sia astenuto, deve essere riconosciuto il diritto ad impugnare il deliberato laddove raggiunto senza l'osservanza del quorum deliberativo (Cass. II, n. 21298/2007).

Ciò premesso, quid juris nel caso in cui la delibera dell'assemblea risulti approvata con una maggioranza diversa da quella prevista ex lege?

In questo caso, la delibera approvata con una maggioranza inferiore a quella prescritta dal codice civile, al pari di quella adottata senza la corretta costituzione dell'assemblea è ritenuta annullabile.

Va anche detto che la maggioranza necessaria per approvare la delibera è inderogabilmente quella contemplata dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del quorum deliberativo e di quello costitutivo, rientrando nel computo anche il condomino in potenziale conflitto di interesse con il condominio, il quale ha facoltà di astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma restando la pari facoltà del singolo partecipante di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per deliberare.

A ciò aggiungasi che, in capo all'opponente, deve sussistere un interesse ad agire, nel senso che il condomino deve sollevare la contestazione per evitare un pregiudizio attuale e concreto, non futuro, potenziale o astratto.

Tale presupposto è richiesto al fine di evitare che l'impugnativa della delibera condominiale possa riverberarsi negativamente sulla gestione del condominio, atteso che per questa ragione è fatto obbligo all'opponente di provare oltre alla contrarietà del deliberato alle norme di legge, perché non rispettoso dei quorum previsti per la delibera, anche il danno economico subìto per effetto della stessa delibera assembleare adottata, il quale deve essere quantificato da parte del medesimo opponente.