Errata verbalizzazione dell'assemblea da remoto

Il vizio formale di errata verbalizzazione in assenza di indicazione delle obiezioni sollevate dall'attore o la mancata indicazione dei quorum deliberativi comportano non la nullità, ma I‘annullabilità della delibera condominiale, la quale può essere impugnata solo dal condomino assente o dissenziente e non dal condomino presente assenziente (Trib. Milano 21 gennaio 2009). Quindi, l'indicazione dei nomi dei votanti è utile al fine di poter successivamente verificare, anche ai fini dell'impugnazione, l'esistenza dei quorum previsti dalla legge e degli eventuali conflitti di interesse. Invero, l'assenza di indicazioni circa i nominativi dei soggetti che hanno votato la decisione non consente di accertare in che modo l'approvazione sia stata assunta con la conseguenza che la delibera impugnata è illegittima per un vizio di formazione della volontà dell'organizzazione condominiale (Trib. Busto Arsizio 18 febbraio 2022: nel caso di specie, accogliendo l'impugnazione proposta dal condomino sul punto, il giudice adito ha annullato la delibera assembleare relativa alla nomina dell'amministratore e dei consiglieri non essendo stati riportati nella stessa gli esiti della votazione). Pertanto, il verbale dell'assemblea – il quale deve “fotografare” tutto quanto avvenuto in una determinata riunione anche per verificare la validità della delibera e il raggiungimento del quorum legale – deve contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, i nomi favorevoli e dei contrari con i rispettivi valori millesimali (Trib. Roma 31 luglio 2019).

Il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, rivestendo valore di prova legale quanto alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscritto (Cass. VI, n. 28509/2020). Invero, il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (Cass. VI, n. 18635/2021). Pertanto, per impugnare la cui veridicità non occorre la proposizione di querela di falso, potendosi far ricorso ad ogni mezzo di prova (Cass. VI, n. 11375/2017: nella specie, si era confermata la decisione di merito, che aveva negato legittimazione all'impugnazione ex art. 1137 c.c. ad un condomino che, pur avendo evidenziato di avere espresso, in sede assembleare, voto contrario alla delibera impugnata, non aveva tuttavia articolato alcuna deduzione istruttoria volta a sovvertire le risultanze del relativo verbale che, diversamente, ne riportava l'approvazione senza dissensi). Grava sul condomino che impugni la delibera assembleare, l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale (Cass. VI, n. 20069/2017; Trib. Massa 6 novembre 2017).

L'omessa sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo – neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220/2012 – alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l'organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori (Cass. VI, n. 27163/2017). Inoltre, la nomina del presidente e del segretario dell'assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente per la validità delle deliberazioni la sussistenza della maggioranza prescritta dalla legge. Ne consegue che le eventuali irregolarità relative alla nomina del presidente e del segretario dell'assemblea dei condomini non comportano l'invalidità delle delibere dell'assemblea (Cass. II, n. 4615/1980). Quindi, la nomina del presidente non condiziona la validità delle deliberazioni: la relativa mancanza, infatti, determina soltanto la necessità che tutti i presenti sottoscrivano il verbale (Cass. II, n. 5709/1987).

Il condomino chiede all'amministratore di convocare una nuova riunione assembleare perché quella precedentemente tenutasi è invalida, in quanto la relativa verbalizzazione da remoto è stata eseguita indicando condomini diversi da quelli realmente presenti e/o collegati attraverso la piattaforma telematica utilizzata dal server dell'amministrazione condominiale, con l'ugualmente errata indicazione dei rispettivi millesimi di proprietà, ragione per cui, in difetto, sarà costretto ad impugnarla con possibile aggravio di costi.

L'impugnazione della delibera condominiale che si assume essere stata presa illegittimamente ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare del condominio per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità in quanto nella fattispecie, risulta errata la verbalizzazione eseguita da remoto dei nominativi dei condomini presenti alla riunione e dei relativi millesimi di proprietà.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare del condominio appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nell'accertamento giudiziale dell'annullabilità della delibera in quanto risulta errata la verbalizzazione eseguita da remoto dei nominativi dei condomini presenti alla riunione e dei relativi millesimi di proprietà.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare del condominio per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il condomino agisca per fare valere l'invalidità di una delibera assembleare per l'errata verbalizzazione eseguita da remoto dei nominativi dei condomini presenti alla riunione e dei relativi millesimi di proprietà, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare la correttezza dei dati indicati riferiti ai condomini ed alle relative quote millesimali di proprietà, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla stessa delibera assembleare.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera del condominio impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare del condominio. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di un elemento costitutivo della validità della decisione.

Ai sensi dell'art. 1136 c.c., delle deliberazioni dell'assemblea condominiale deve redigersi processo verbale. Ciò significa che in tale verbale vanno indicati tutti i nominativi dei partecipanti alla seduta, il loro voto e di conseguenza le maggioranze raggiunte in relazione ad ogni singolo punto posto all'ordine del giorno. Pertanto, va da sé che un verbale incompleto, vale a dire un atto in forza del quale non sia possibile ricavare tutte le informazioni occorrenti per la valutazione della regolarità della decisione, rende la relativa deliberazione annullabile.

Il verbale dell'assemblea condominiale è infatti un documento che attesta ciò che accade nel corso della seduta, e quindi, la descrizione di quanto è avvenuto nel corso della riunione.

Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità è pervenuta alla conclusione che il verbale debba attestare quanto avviene in assemblea (Cass. II, n. 24132/2009), con il conseguente corollario che, da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi di sorta, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le eventuali lacune in esso presenti (Cass. II, n. 6552/2015).

Per tale ragione, la giurisprudenza di legittimità ritiene che il verbale della delibera debba indicare l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominativa dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro, e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati informativi consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quali condomini hanno espresso il loro voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia superato il quorum richiesto dall''art. 1136 c.c. (Cass. II, n. 24456/2009).

Ciò premesso, quid juris allora se, contrariamente a quanto descritto nel verbale dell'assemblea di condominio, risultano commessi errori nella verbalizzazione eseguita da remoto?

Ebbene, considerato che, una volta chiuse le operazioni di verbalizzazione, non è possibile avvalersi successivamente del procedimento di correzione per errore materiale, è evidente che ove risulti effettivamente pregiudicata la concreta possibilità di risalire all'esistenza dei quorum costitutivi e deliberativi attraverso la verbalizzazione dei nominativi dei condomini realmente presenti alla riunione, nonché votanti nella medesima, e dei correlati millesimi di proprietà, ciò comporterebbe l'annullabilità della relativa decisione, ed imporrebbe al condomino interessato la facoltà di avvalersi del giudizio d'impugnazione nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

Tuttavia, quando la non corrispondenza tra la verbalizzazione ed il reale svolgimento della seduta – in particolare in merito all'effettiva partecipazione di un condomino ritenuto assente ovvero alla corretta indicazione dei millesimi di proprietà – è dovuta ad un mero errore materiale, la sola correzione che si concretizza in un'apparente modificazione dello stesso verbale, eseguita dal segretario e sottoscritta anche dal Presidente, è da ritenersi legittima, ancorché effettuata dopo il termine dell'assemblea, ben potendo il verbale essere redatto – e, quindi, a maggiore ragione corretto, ove si riscontrasse un errore materiale – al termine o successivamente all'avvenuta conclusione dell'assemblea, risultando lo stesso ritualmente sottoscritto dal presidente e dal segretario che lo aveva redatto e che vi aveva introdotto le relative correzioni (Cass. II, n. 6552/2015).

Infine, è opportuno precisare che tale errata verbalizzazione – sia in ordine ai condomini effettivamente partecipanti in presenza e/o da remoto sia delle rispettive quote millesimali – determina importanti effetti anche sul piano concernente l'assolvimento dell'onere della prova, atteso che in questo caso grava sul condomino opponente li quale impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità del contenuto specifico del relativo verbale, di provare il proprio assunto (Cass. II, n. 12119/1992).