Assemblea plenaria del supercondominio

La Riforma del 2013 è chiara nel prevedere i precisi compiti attribuiti ai rappresentanti, non lasciando spazio, proprio perché disposizione eccezionale, ad applicazioni analogiche: atteso che trattasi di deroghe che comprimono le facoltà e i poteri inerenti alla partecipazione dei singoli all'organo collegiale, le stesse non potranno che essere considerate quali norme di diritto singolare, e perciò oggetto soltanto di stretta interpretazione. Quindi, laddove la l. n. 220/2012 chiama i rappresentanti ad intervenire sulla sola gestione “ordinaria” del supercondominio e li investe della nomina dell'amministratore implicitamente ritiene che la revoca, in quanto non menzionata, sia un atto di “straordinaria amministrazione” (il criterio discretivo rispetto agli atti di ordinaria di amministrazione è stato, da ultimo, ripreso da Cass II, n. 10865/2016).

L'assemblea “ridotta”, ossia quella costituita dai soli rappresentati dei singoli condominii, non può revocare l'amministratore del supercondominio, in quanto spetta solo all'assemblea “ordinaria” decidere in qualsiasi momento di sostituire l'amministratore – peraltro, senza necessità di giusta causa – purché a deliberarlo sia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del supercondominio, attribuendo ai rappresentanti di ogni condominio il diritto di deliberare esclusivamente sulle questioni riguardanti la “gestione ordinaria delle parti comuni” e la “nomina dell'amministratore” (Trib. Milano 30 agosto 2016; confermata da App. Milano 9 maggio 2018). Ad avviso del decidente lombardo, si è inteso semplificare il procedimento di nomina dell'amministratore del supercondominio, proprio per evitare, soprattutto in quelli di notevoli dimensioni, il crearsi di momenti di criticità nella gestione ordinaria, ma tale pericolo non si verifica nel caso della revoca, la cui mancata deliberazione non crea affatto interruzione della gestione. A nulla rileva che l'art. 1136, comma 4, c.c. accomuni la nomina e la revoca ai fini delle maggioranze richieste per validamente deliberare, poiché si tratta di una regola comunque applicabile al supercondominio «a prescindere dalla composizione dell'organo assembleare», anche se ciò appare in contrasto con il principio di simmetria tra potere di nomina/revoca dell'amministratore da parte del supremo organo gestorio.

L'assemblea dei rappresentanti non può revocare l'amministratore del supercondominio: spetta, infatti, all'assemblea ordinaria decidere in qualsiasi momento di sostituire l'amministratore senza necessità di giusta causa, purché a deliberarlo sia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio: tanti servono per nominarlo e tanti per revocarlo se, a giudizio dei condomini, l'amministratore non ha diligentemente svolto il mandato affidatogli (Trib. Milano 30 settembre 2016). Quindi, sono affette da nullità, oltre che da inesistenza, le delibere assunte in tema di revoca dell'amministratore del supercondominio e di nomina del revisore dei conti, ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., trattandosi di argomenti che devono essere deliberati dai condomini e non dai rappresentanti di condominio (Trib. Roma 30 agosto 2016).

Contrariamente a buona parte dell'orientamento giurisprudenziale vigente, a parere del quale l'amministratore del supercondominio può essere nominato dall'assemblea dei rappresentanti ma non può essere revocato se non mediante regolare delibera assembleare plenaria, la Corte d'Appello di Palermo sembra aver esteso tale prerogativa anche all'assemblea dei rappresentanti nominati all'interno dei singoli edifici che compongono il condominio complesso. Difatti, secondo questa posizione, l'amministratore del supercondominio può essere revocato dall'assemblea dei rappresentanti (App. Palermo 27 maggio 2021: secondo i giudici, qualora si precludesse all'assemblea dei rappresentanti il potere di revoca, non le si potrebbe impedire di procedere alla nuova investitura, e sembrerebbe incoerente considerare invalida la delibera che “esplicitamente” revochi il precedente amministratore e ritenere, invece, valida quella che, limitandosi a nominare il suo successore, comporti soltanto «implicitamente» il medesimo effetto risolutivo in capo all'amministratore in carica).

Un gruppo di condomini contesta informalmente ai singoli rappresentanti delle palazzine facenti parte del supercondominio la revoca disposta nei confronti dell'amministratore del supercondominio in quanto affette da nullità per essere estranee a quelle di cui all'art. 67 disp. att. c.c. novellato dal legislatore del 2012, trattandosi di argomenti che devono essere deliberati dai singoli condomini e non dai rappresentanti dei condomini. Pertanto, laddove non verrà indetta una nuova assemblea per revocare il precedente deliberato concernente la revoca dell'amministratore del supercondominio da parte dei rappresentanti dei condomini, verrà proposta rituale impugnazione con possibile aggravio di costi.

L'impugnazione della delibera condominiale che si assume essere stata presa illegittimamente ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare del supercondominio per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità in quanto nella fattispecie, adottata senza la preventiva convocazione dei singoli condomini per la revoca dell'amministratore.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare del supercondominio concernente la revoca dell'amministratore appartiene al singolo condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nell'accertamento giudiziale della nullità della delibera.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare del supercondominio per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il condomino agisca per far valere l'invalidità di una delibera assembleare di revoca dell'amministratore del supercondominio, incombe sul supercondominio convenuto l'onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell'assemblea, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del supercondominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera del supercondominio impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del supercondominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare del supercondominio. Dal canto suo, il supercondominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare, trattandosi di un elemento costitutivo della validità della decisione.

L'art. 67 disp. att. c.c. novellato dal legislatore nel 2012 ha previsto l'ipotesi in cui nei casi di cui all'art. 1117-bis c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5, c.c., il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

La stessa norma prevede, altresì, che ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

Ciò premesso, dal tenore letterale della norma citata, appare così evidente come esuli dal perimetro applicativo della stessa la revoca dell'amministratore del supercondominio, atteso che in quest'ultimo caso, torna operante la norma generale che, stabilisce la partecipazione necessaria del singolo condomino – e non del suo rappresentante – all'assemblea plenaria del supercondominio, la cui inosservanza produce la nullità della relativa delibera ove adottata in difformità dal dettato normativo (App. Milano 9 maggio 2018).

Tuttavia, è bene precisare però che non si tratta di un orientamento condiviso nella giurisprudenza di merito, perché più recentemente, ad esempio, App. Palermo 27 maggio 2021 ha statuito che l'assemblea dei rappresentanti di condominio ha il potere di revocare l'amministratore del supercondominio.

La ratio legis che differenzia il potere di nomina da quello di revoca dell'amministratore del supercondominio, attribuendo il primo ai rappresentanti dei condomini ed il secondo direttamente a quest'ultimi non è chiara, così come la stessa giurisprudenza di merito formatasi su tale quaestio rivelatasi ondivaga.

In realtà, la revoca dell'amministratore del supercondominio è ritenuta una materia estranea a quelle enunciate nell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., aventi peraltro già carattere eccezionale e di conseguenza essendo insuscettibili di applicazione analogica, ragione per cui esse devono intendersi limitate alla sola gestione ordinaria delle parti comuni ed alla nomina dell'amministratore e non anche ad atti di straordinaria amministrazione nel cui àmbito si colloca l'istituto della revoca.