Nomina dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria

A fronte di un provvedimento giudiziale di nomina dell'amministratore di condominio frutto dell'esercizio in via vicariante dei poteri dell'assemblea inerte, si evidenzia come sin dalla nomina, sia essa assembleare o giudiziale, l'amministratore è investito ope legis del potere di gestire e rappresentare il condominio. L'assemblea condominiale, ritualmente convocata ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., poi, sarà libera di confermare o revocare lo stesso (Trib. Sciacca 16 giugno 2014). Difatti, la designazione dell'amministratore del condominio rientra nelle prerogative sovrane dell'assemblea dei partecipanti alla comunione edilizia, mentre l'intervento giudiziale, previsto dall'art. 1129, comma 1, c.c., ha carattere e funzione surrogatoria, legittimamente esercitabile laddove l'organo collegiale assembleare palesi la oggettiva inidoneità all'assolvimento di tale incombenza. La nomina giudiziaria, pertanto, non ha valenza meramente alternativa, ma postula che l'assemblea abbia manifestato l'impossibilità, per omesso conseguimento delle prescritte maggioranze, sia costitutive che deliberative, a conferire l'incarico gestorio. A tal fine, pertanto, deve ritenersi necessaria la indicazione e la dimostrazione del preventivo inutile esperimento di almeno due tentativi di convocazione assembleare diretti a tale designazione, la cui infruttuosità rende legittima la pronuncia giudiziale. (Trib. Roma 3 luglio 2013: nel caso concreto, avendo parte ricorrente reso adeguata allegazione e conferente prova documentale in ordine alla sussistenza di detti presupposti, è stato ritenuto consentito il richiesto pronunciamento giudiziale). Diversamente, va rigettata l'istanza di nomina dell'amministratore giudiziario quando l'assemblea condominiale abbia provveduto, in pendenza del giudizio camerale, e – comunque – prima della data del deposito del relativo decreto, a nominare (o rieleggere) un amministratore fiduciario (App. Napoli 11 febbraio 2004). Inoltre, si osserva che la domanda di nomina di un nuovo amministratore condominiale avanzata nel procedimento di revoca giudiziale del precedente non può essere accolta dal Tribunale, atteso che essa spetta all'assemblea e – solo ove questa non provveda per impossibilità del suo funzionamento o per inerzia – all'autorità giudiziaria (Trib. Milano 28 marzo 2018). Nella procedura in di nomina giudiziale, non sussiste il contraddittorio in giudizio nei confronti di tutti i condomini in quanto, sussistendo i presupposti descritti dall'art. 1129, comma 1, c.c., i comproprietari vengono ritenuti sotto un profilo processuale privi di motivazioni utili per opporsi alla nomina (Trib. Napoli 19 giugno 2015).

L'amministratore nominato dal Tribunale ex art. 1129 c.c., in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, sebbene non rivesta la qualità di ausiliario del giudice ma instauri, con i condomini, un rapporto di mandato, non può essere equiparato all'amministratore nominato dall'assemblea, in quanto la sua nomina non trova fondamento in un atto fiduciario dei condomini ma nell'esigenza di ovviare all'inerzia del condominio ed è finalizzata al mero compimento degli atti o dell'attività non compiuta; pertanto, il termine di un anno previsto dall'art. 1129 c.c. non costituisce il limite minimo di durata del suo incarico ma piuttosto il limite massimo di durata dell'ufficio, il quale può cessare anche prima se vengono meno le ragioni presiedenti la nomina (nella specie, per l'avvenuta nomina dell'amministratore fiduciario), restando applicabile, ai fini della determinazione del compenso, l'art. 1709 c.c. (Cass. III, n. 11717/2021).

Il procedimento per la nomina giudiziale dell'amministratore di condominio si caratterizza, pur in presenza di situazioni di contrasto tra i condomini, per essere finalizzato esclusivamente alla tutela dell'interesse generale e collettivo del condominio, con l'effetto che con riguardo ad esso non trovano applicazione le regole di cui agli artt. 91 ss. c.c. che postulano l'identificazione di una parte vittoriosa e di una soccombente in esito alla definizione di un conflitto di tipo effettivamente contenzioso (Cass. VI, n. 1799/2022: nel caso di specie, la Suprema Corte, accogliendo il motivo di ricorso proposto dai condomini ricorrenti, ha cassato il decreto impugnato con cui la Corte territoriale, nel dichiarare inammissibile il loro reclamo avverso il provvedimento del Tribunale di rigetto della loro istanza di nomina in via giudiziaria, ai sensi dell'art. 1129, comma 1, c.c. di un amministratore condominiale, li aveva condannati al pagamento delle spese di giudizio in favore del condominio controricorrente). Diversamente, è ammissibile il ricorso per cassazione ex art. 111 Cost. avverso i provvedimenti emanati in materia di volontaria giurisdizione qualora la pronuncia impugnata contenga una statuizione di condanna alle spese delle fasi del giudizio (Cass. II, n. 28466/2019).

Un gruppo di condomini, constatata l'inerzia dell'assemblea condominiale nel riunirsi per deliberare in merito all'immediata sostituzione dell'amministratore gravemente inadempiente ai suoi obblighi gestionali – nonostante più volte sollecitata in tale senso – anticipa con una comunicazione via pec al medesimo professionista che provvederanno ad interessare l'autorità giudiziaria competente per la nomina del nuovo amministratore.

Il ricorso per la nomina dell'amministratore di condominio è un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui fine è quello di salvaguardare i diritti dei condomini, in caso di inerzia dell'assemblea.

L'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, precisa che, per le controversie in materia di condominio, ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo dunque l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore. Tuttavia, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.

È competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.

In caso di inerzia dell'assemblea nel nominare il nuovo amministratore in luogo di quello dimissionario o revocato la legittimazione attiva a richiederla al Tribunale spetta ad uno o più condomini, ed a seguito della riforma attuata dalla l. n. 220/2012 anche all'amministratore dimissionario.

I condomini, i quali intendano chiedere la nomina giudiziale dell'amministratore di condominio, hanno l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. In particolare, i ricorrenti devono provare che l'assemblea abbia manifestato l'impossibilità, per omesso conseguimento delle prescritte maggioranze, sia costitutive che deliberative, a conferire l'incarico gestorio. A tal fine, deve ritenersi necessaria la dimostrazione del preventivo inutile esperimento di almeno due tentativi di convocazione assembleare diretti a tale designazione.

La domanda per la nomina dell'amministratore di condominio assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa posta a fondamento del ricorso.

In particolare, il ricorso deve indicare la necessità della nomina dell'amministratore per non avere l'assemblea condominiale provveduto, a tale fine, allegando copia del verbale negativo dell'assemblea, l'istanza di nomina dell'amministratore e la fissazione dell'udienza per la decisione. Il giudice, con decreto, fissa l'udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve procedere alla notifica del ricorso e del decreto alla parte convenuta.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

I condomini devono produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza della richiesta di nomina giudiziale dell'amministratore di condominio allegando l'impossibilità dell'assemblea nel provvedere in merito.

La nomina giudiziale dell'amministratore di condominio è obbligatoria quando il numero dei condomini è superiore ad otto, ai sensi dell'art. 1129, comma 1, c.c., come modificato dall'art. 9 della l. 11 dicembre 2012, n. 220. Ciò premesso, la titolarità del potere di nomina dell'amministratore è una prerogativa dell'assemblea, mentre la nomina disposta dall'autorità giudiziaria ha un esplicito carattere sostitutivo, sicché, rispetto ad essa, il ruolo del singolo condomino è esclusivamente di impulso procedimentale.

La procedura di nomina dell'amministratore di condominio rientra nelle controversie in materia di condominio di cui all'art. 5, comma 1, d.lgs. n. 28/2010, per le quali è prevista la mediazione obbligatoria?

Il procedimento di nomina giudiziale dell'amministratore di condominio – al pari di quello di revoca – riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, essendo ispirato all'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela finalizzata ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, ed è perciò improntato a celerità, informalità ed ufficiosità, ragione per cui esso non riveste, alcuna efficacia decisoria e lascia salva al mandatario dimissionario o revocato la facoltà di chiedere la tutela giurisdizionale del diritto provvisoriamente inciso, facendo valere le sue ragioni attraverso un processo a cognizione piena (Cass. S.U., n. 20957/2004; Cass. VI, n. 14524/2011).

Pertanto, sebbene l'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, precisa che, per le controversie in materia di condominio ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo dunque l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico (Cass. VI, n. 1237/2018).

Tuttavia, sebbene con riferimento al procedimento di revoca dell'amministratore di condominio – a cui è speculare quello in esame nel presente scenario, volto alla nomina del nuovo amministratore – secondo parte della giurisprudenza di merito gli artt. 71-quater e 64 disp. att. c.c. rappresenterebbero una norma speciale nella specifica materia del condominio.

Si tratta evidentemente di orientamenti contrastanti che necessiterebbero di un intervento chiarificatore ad opera della giurisprudenza di legittimità se non dello stesso legislatore.

La novità introdotta dalla riforma del 2012, di estendere all'amministratore dimissionario la facoltà di chiedere all'autorità giudiziaria competente la nomina del suo sostituto laddove non abbia provveduto l'assemblea dei condomini, è volta a tutelare il suddetto professionista laddove ad esempio, quest'ultimo abbia rassegnato le proprie dimissioni irrevocabili e pur avendo invitato più volte l'assemblea a nominare un nuovo amministratore, quest'ultima non vi provvede per qualsivoglia motivo anche interno alla stessa compagine condominiale.

La nomina giudiziale deve ricadere su un professionista in possesso dei requisiti enunciati nell'art. 71-bis disp. att. c.c., tra cui quello di avere frequentato un corso di formazione iniziale e di svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

È poi importante precisare che Cass. II, n. 21966/2017 ha avuto modo di chiarire che, in tema di condominio negli edifici, il decreto emesso ai sensi dell'art. 1129, comma 1, c.c. ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del Tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, senza che però muti la posizione di questo soggetto, il quale, benché designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato, sulla cui scorta, consegue che l'amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all'assemblea, e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'art. 1709 c.c.