Cura e aggiornamento dell'anagrafe condominiale

L'art. 1130, comma 1, n. 6), c.c. prevede l'obbligo di adozione del c.d. registro dell'anagrafe condominiale che comporta la necessaria individuazione dei dati anagrafici di ciascun condomino, comprese le informazioni relative alla residenza ed all'eventuale domicilio, nonché il loro costante aggiornamento. Tale disposizione se, da un lato, comporta in capo all'amministratore l'obbligo di regolare tenuta e di aggiornamento costante del registro, dall'altro, prevede anche l'obbligo, in capo al condomino, di comunicare all'amministratore il proprio eventuale trasferimento in altro e diverso domicilio (Trib. Palermo 18 ottobre 2022: nel caso di specie, in cui la comunicazione dell'avviso di convocazione e della delibera impugnata era stata dall'amministratore ritualmente effettuata all'indirizzo del condomino attore, il quale aveva omesso di comunicare l'avvenuto trasferimento di residenza, il giudice adìto ha dichiarato di conseguenza inammissibile per tardività la domanda di annullamento della delibera assembleare oggetto di impugnazione proposta da quest'ultimo). Resta inteso che l'esistenza di un obbligo di tenuta della c.d. anagrafe condominiale non giustifica la mancata diligenza da parte dell'ente gestorio nell'accertare, prima di presentare una domanda monitoria, la titolarità del diritto di proprietà in capo al soggetto nei cui confronti intende agire (Trib. Roma 9 febbraio 2022).

Dal combinato disposto degli artt. 1129, comma 2, e 1130, comma 1, n. 6), c.c., si evince la previsione dell'obbligatorietà per l'amministratore del condominio di concedere l'estrazione di copia del registro dell'anagrafe condominiale a qualunque condomino lo richieda senza condizioni o limiti di sorta. Ne consegue l'illegittimità del rifiuto opposto dall'amministratore alla domanda di copia del registro dell'anagrafe condominiale formulata da un condomino, opponendo motivi di difesa della privacy e di mancata comunicazione delle ragioni sottese alla domanda di visione e copia del suddetto registro (Trib. Palermo 14 giugno 2021: nel caso di specie, il giudice adìto, confermando il provvedimento monitorio, ha rigettato l'opposizione proposta dall'amministratore avverso il decreto contenente l'ingiunzione di consegna di copia del registro dell'anagrafe condominiale emesso su ricorso di un condomino al fine di intraprendere azioni giudiziarie nei confronti di altri condomini).

Sebbene il registro di anagrafe condominiale debba essere curato dall'amministratore, per poi metterlo a disposizione dei condomini per la consultazione, e sebbene l'eventuale omissione di tale obbligo possa comportare un'ipotesi di irregolarità che può anche giustificare la revoca dell'amministratore dall'incarico ai sensi dell'art. 1129, comma 11, n. 7), c.c., tuttavia, la sua mancanza non può, di per sé, incidere sulla validità delle delibere assunte dall'assemblea (Trib. Savona 17 aprile 2018). Quindi, costituiscono gravi irregolarità, tali da fondare la revoca giudiziale dell'amministratore, l'inottemperanza da parte di questo all'obbligo di tenere il registro dell'anagrafe condominiale, di cui all'art. 1130, n. 6, c.c., nonché l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui all'art. 1129, comma 2, c.c. a seguito del rinnovo dell'incarico (Trib. Trento 18 giugno 2014).

Un condomino contesta all'amministratore di non aver comunicato i dati di cui all'art. 1129, comma 12, n. 7), c.c., nonché la mancata tenuta del registro di cui all'art. 1130, n. 6), c.c. e che tali inadempimenti costituiscono gravi irregolarità idonee a determinarne la revoca, ragione per cui laddove detta situazione permanga, decorsi quindici giorni dal ricevimento della pec di diffida ad adempiere alle suddette prescrizioni, senza ulteriore preavviso, nell'inerzia dell'assemblea, provvederà ad evocarlo in giudizio per la revoca.

Il ricorso per la revoca dell'amministratore del condominio è un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui fine è quello di salvaguardare i diritti dei condomini, in caso di inerzia dell'assemblea.

L'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, precisa che, per le controversie in materia di condominio ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo dunque l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore. Tuttavia, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l. n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.

È competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.

In caso di inerzia dell'assemblea nel revocare l'amministratore, la legittimazione attiva a richiederla al Tribunale spetta ad uno o più condomini.

Il condomino, il quale intenda chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad addivenire alla relativa revoca giudiziale. Qualora il condomino agisca per fare revocare l'amministratore del condominio dall'autorità giudiziaria adita, siccome l'assemblea è risultata inerte non avendo provveduto nonostante i rituali tentativi eseguiti a tale fine, incombe sull'amministratore del condominio convenuto l'onere di provare l'inesistenza di gravi violazioni inerenti l'inosservanza degli obblighi di comunicazione dei dati di cui all'art. 1129, comma 2, c.c., nonché la mancata tenuta del registro di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., il cui riscontro, legittimerebbe l'accoglimento della richiesta di revoca, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione della prova contraria, come il mancato assolvimento degli obblighi anzidetti.

La domanda per la revoca dell'amministratore di condominio assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa posta a fondamento del ricorso.

In particolare, il ricorso deve indicare la necessità della revoca dell'amministratore per non avere l'assemblea condominiale provveduto, a tale fine, allegando copia del verbale negativo dell'assemblea, l'istanza di revoca dell'amministratore e la fissazione dell'udienza per la decisione. Il giudice, con decreto, fissa l'udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve procedere alla notifica del ricorso e del decreto alla parte convenuta.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza della richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore del condominio, per effetto dell'omessa comunicazione dei dati di cui all'art. 1129, comma 12, n. 7), c.c., nonché della mancata tenuta del registro di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., a tale fine, allegando l'impossibilità riscontrata a carico dell'assemblea nel provvedere in merito alla richiesta di revoca. Dal canto suo, l'amministratore del condominio ha l'onere di provare l'inesistenza della suddetta violazione quale motivo di revoca ai sensi dell'art. 1129, comma 12, n. 7), c.c.

Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, che può essere intrapreso su ricorso di ciascun condomino, riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ed una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore. Per questa ragione, non è quindi ammessa la partecipazione al giudizio del condominio o degli altri condomini, in quanto interessato e legittimato a contraddire è soltanto l'amministratore, non sussistendo litisconsorzio degli altri condomini (Cass. II, n. 23955/2013; Cass. II, n. 8837/1999).

Il giudizio è improntato a rapidità, informalità ed ufficiosità, potendo, peraltro, il provvedimento essere adottato sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente ex art. 64, comma 1, disp. att. c.c.

Il decreto di revoca del Tribunale incide, quindi, sul rapporto di mandato tra i condomini e l'amministratore al culmine di un procedimento camerale plurilaterale, nel quale, tuttavia, l'intervento giudiziale è pur sempre diretto all'attività di gestione di interessi.

Il procedimento diretto alla revoca dell'amministratore di condominio soggiace, dunque, al regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c., i cui effetti devono però esaurirsi nel rapporto tra il condomino istante e l'amministratore, uniche parti legittimate del peculiare rapporto processuale.

La l. n. 220/2012 di riforma del condominio ha introdotto all'art. 1130, comma 1, n. 6), c.c. nei confronti dell'amministratore, l'obbligo di predisporre, custodire e curare l'aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, nel quale, l'amministratore è tenuto a riportare e, successivamente, ad aggiornare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale, della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

In tale ottica, l'amministratore ha l'onere di provvedere alla redazione dell'anagrafe condominiale e tale inadempienza costituisce una grave irregolarità, ai sensi dell'art. 1129, comma 12, n. 7), c.c., tale da giustificare la revoca giudiziale a prescindere dalla verificazione di un concreto pregiudizio per i condomini (Cass. VI, n. 33699/2022).

In particolare, l'attenta e periodica cura del registro di anagrafe condominiale influisce sulla corretta gestione della cosa comune, per effetto delle possibili ripercussioni derivanti sulla vita condominiale dall'omesso o ritardato aggiornamento dei dati in esso riportati, anche per quanto concerne la responsabilità in caso di morosità nei confronti dei creditori del condominio.

Al fine precipuo di consentire la regolarità – senza soluzione di continuità – della gestione condominiale, la responsabilità legittimante la revoca dell'amministratore rileva sotto un duplice aspetto, inerente l'osservanza dell'obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale ed il dovere di comunicazione delle variazioni destinate a confluire nello stesso registro, come, ad esempio, i dati anagrafici dell'utilizzatore in leasing di un appartamento o di un negozio facente parti di un condominio, i quali devono essere inseriti nel registro dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130, n. 6), c.c., in quanto identificanti il titolare di un diritto personale di godimento avente ad oggetto una singola unità abitativa del fabbricato (Cass. II, n. 27162/2018), o i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, al fine di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all'assemblea condominiale.

Conseguentemente, nella prospettiva sopra considerata, concernente l'obbligo dell'amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, in forza dell'art. 1130, n. 6), c.c. il medesimo, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l'onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà.