Rimborso delle anticipazioni dell'ex amministratore

L'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita. Spetta invece all'assemblea il potere di approvare, con il conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore. L'amministratore del condominio, pertanto, a seguito della conclusione dell'attività gestoria, è tenuto, ai sensi dell'art. 1713 c.c., a rimettere ai condomini tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dall'esercizio cui le somme si riferiscono (Cass. VI, n. 12931/2022; Cass. VI, n. 34242/2022). In tal caso, l'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attraverso i documenti giustificativi non soltanto delle somme sborsate, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico (Trib. Roma 28 aprile 2022). Infine, si osserva che la non contestazione, da parte del condominio, dei conteggi elaborati dall'ex amministratore per ottenere il rimborso di anticipazioni asseritamente sostenute, può assumere rilievo solo quando tali conteggi non si limitano a registrare un disavanzo tra le entrate e le uscite, ma contengono la specifica indicazione che il saldo passivo è stato appianato dall'ex amministratore con denaro proprio (Cass. II, n. 859/2020).

Nel caso in cui l'amministratore agisca per il rimborso di spese anticipate in favore del condominio, è onere dell'attore, che chiede in restituzione dette anticipazioni, offrire una chiara ricostruzione che evidenzi, per ogni euro richiesto, la relativa corrispondenza con un pagamento di un debito (e, dunque, con una fattura, ove la controparte del condominio sia una impresa o un professionista) del condominio fatto a mezzo assegno o bonifico con denaro proveniente dal conto corrente personale. L'attore, in altre parole, deva offrire una prova specifica di avere utilizzato denaro proprio per pagare debiti specifici del condominio, come fornitori, ditta appaltatrice, ecc. (Trib. Roma 26 marzo 2021). L'onere probatorio dell'amministratore deve coordinarsi con la particolare natura dell'incarico gestorio svolto, dovendo precisare quali pagamenti abbia effettuato, nonché dimostrare l'inerenza di essi ad obbligazioni da lui legittimamente contratte nell'interesse del condominio e nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell'assemblea, ovvero d'iniziativa, ma ottenendo la ratifica dell'assemblea (Trib. Roma 22 dicembre 2020). In altri termini, la fondatezza della domanda esige una ricostruzione contabile che permetta di acclarare che l'amministratore abbia trattenuto parte delle somme incassate dalla riscossione degli oneri condominiali (Trib. Roma 23 luglio 2020).

Nel giudizio di opposizione avverso il decreto ingiuntivo conseguito dall'ex amministratore di condominio per il pagamento di compensi e spese anticipate, i dati contabili predisposti unilateralmente dall'amministratore ingiungente, quale il verbale di consegna e di approvazione di bilanci tout court da parte dell'assemblea, non possono assumere alcuna valenza probatoria in favore dell'amministratore stesso. Né può attribuirsi rilievo all'intervenuta sottoscrizione, da parte del nuovo amministratore, del verbale di consegna, da cui risulti il credito dell'ex amministratore, giacché il riconoscimento di debito presuppone che chi lo effettui abbia la disponibilità della vicenda giuridica cui si riferisce; consegue a quanto innanzi che solo l'assemblea condominiale può validamente effettuare una ricognizione di debito, che deve essere espressa e chiaramente indirizzata al creditore (Trib. Roma 26 marzo 2019).

Il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto della propria attività, con la specificazione dei dati contabili menzionati. Siffatto obbligo del rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto se il mandatario ha fornito la relativa prova mediante i necessari documenti giustificativi non soltanto della somma incassata e dell'entità causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali ed utili alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, al fine di stabilire se il suo operato si sia adeguato o meno ai criteri della buona amministrazione. Di talché, la delibera assembleare del condominio di approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate. Qualora il rendiconto, soggetto al principio di cassa, evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l'approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, atteso che la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea, su un oggetto specifico posto all'esame del suddetto organo collegiale (Trib. Roma 14 maggio 2013: nella specie, l'opposto aveva omesso di produrre i documenti necessari a supporto della prova dell'effettività degli esborsi asseritamente dal medesimo sostenuti, né aveva proposto istanza di esibizione in ordine ai documenti restituiti al condominio opponente a seguito della cessazione del mandato; di conseguenza, la pretesa creditoria per dette somme è stata respinta in quanto priva di un'adeguata prova).

Allo scopo del recupero del credito maturato in virtù di anticipazioni effettuate durante il mandato, l'amministratore condominiale dimissionario può agire in giudizio sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore quanto, cumulativamente, verso ogni singolo condomino, in virtù della parziarietà dell'obbligazione in oggetto ed in considerazione della circostanza per cui la stessa è sorta nel momento dell'anticipazione e per effetto di essa, senza che l'avvicendamento tra amministratori la estingua anzi ne amplia la legittimazione processuale passiva (Cass. II, n. 27363/2018; Trib. Siracusa 18 febbraio 2020). Quanto alla prescrizione, i giudici hanno sottolineato che non si prescrive in tre anni ma in cinque, il diritto di credito per le anticipazioni effettuate dall'amministratore per conto del condominio, non potendo la sua ricomprendersi fra le attività professionali in senso stretto, anche se svolta da chi abbia la qualifica di iscritto in un albo (Trib. Pavia 14 marzo 2019).

L'ex amministratore, il quale deve recuperare le somme anticipate per la gestione condominiale, comunica al nuovo amministratore che gli è subentrato la propria intenzione di agire legalmente per il recupero del suddetto credito nei confronti del condominio, ragione per cui se, entro il termine di quindici giorni, non verrà adempiuta la relativa obbligazione, sarà costretto a proporre ricorso per decreto ingiuntivo, con possibile aggravio di spese.

Il procedimento di ingiunzione ha la funzione di accertare l'esistenza di una prestazione al termine di un giudizio senza contraddittorio avente natura di cognizione sommaria.

Nell'àmbito del procedimento monitorio, l'art. 5, comma 4, del d.lgs. n. 28/2010 prevede che il ricorso per decreto ingiuntivo e l'eventuale giudizio di opposizione sono sottratti all'obbligo del preventivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecutorietà del titolo monitorio.

La competenza ad emanare il decreto ingiuntivo appartiene al Giudice di Pace o al Tribunale in composizione monocratica che sarebbe competente in via ordinaria, ai sensi dell'art. 637 c.p.c. per le cause che non rientrano nella competenza del primo.

La legittimazione attiva a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo appartiene all'ex amministratore quale creditore nei confronti del condominio in persona del nuovo legale rappresentante pro tempore.

L'ex amministratore pro tempore del condominio deve allegare prova scritta del credito vantato, costituito dalle somme anticipate nell'interesse del medesimo condominio nei cui confronti si chiede l'emissione del decreto ingiuntivo.

La domanda monitoria assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa di credito posta a fondamento del ricorso di ingiunzione.

In particolare, per la riscossione dei contributi dovuti in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di una specifica autorizzazione ad hoc, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., ragione per cui al ricorso vanno allegati i documenti costituenti la prova scritta del credito ai sensi dell'art. 633 c.p.c. trattandosi di una condizione per l'utile proposizione dell'azione monitoria.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

L'ex amministratore pro tempore del condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante nella fase monitoria per la richiesta di concessione del decreto ingiuntivo nei confronti del condominio moroso nel rimborso delle somme dovute a titolo di anticipazioni effettuate nell'interesse di quest'ultimo, con la produzione del verbale autenticato dell'assemblea in cui sono state approvate le spese dovute pro-quota dai condomini, nonché dei relativi documenti a corredo, ovvero, il conto preventivo e quello consuntivo regolarmente approvati.

Nel caso in cui manchi una delibera ad hoc dell'assemblea condominiale avente il valore di ricognizione di debito, compete all'ex amministratore, la prova degli esborsi effettuati nell'interesse del condominio e della loro inerenza alla gestione condominiale (Cass. VI, n. 33194/2022).

In tale ottica, poiché il credito dell'ex amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ai sensi dell'art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza intercorso con i condomini, è il medesimo professionista che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, essendo il mandatario che agisce in giudizio per il recupero delle spese e delle anticipazioni sopportate per l'esecuzione dell'incarico a dovere fornire la dimostrazione dei fatti che ne costituiscono il fondamento, e cioè dell'esecuzione del negozio gestorio e dell'esborso effettuato in occasione di esso, mentre i condomini e quindi il condominio – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte – devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'ormai ex amministratore da ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. II, n. 5611/2019; Cass. VI/II, n. 20137/2017; Cass. II, n. 7498/2006).

Premesso che spetta invece all'assemblea dei condomini il potere di approvare, con il conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, soltanto una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire un'idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (Cass. II, n. 8498/2012; Cass. II, n. 3892/2017).

Al riguardo, va altresì precisato che l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce una prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all'assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, oppure valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'ex-amministratore.

Pertanto, la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Cass. II, n. 8498/2012).

Inoltre, la deliberazione dell'assemblea di condominio, che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'ex amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell'organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate (Cass. II, n. 10153/2011).

Infine, per quanto concerne la corretta applicazione del principio di “non contestazione” laddove riferito ai conteggi consegnati in occasione del passaggio di consegne tra l'ex amministratore ed il nuovo, officiato dall'assemblea dei condomini, alla stregua dell'art. 115, comma 1, c.p.c., va precisato che la “non contestazione” si correla, comunque, al potere di allegazione della controparte, e cioè postula che la parte che invochi la correlata relevatio ad onere probandi abbia essa per prima ottemperato all'onere processuale a suo carico di compiere una puntuale individuazione dei fatti costitutivi della sua pretesa.

Ne consegue che la non contestazione, da parte del condominio, dei conteggi elaborati dall'ex amministratore per ottenere il rimborso di anticipazioni asseritamente sostenute nell'interesse del condominio, può assumere rilievo giuridico solo quando tali conteggi non si limitano a registrare un disavanzo tra le entrate e le uscite, ma contengono la specifica indicazione che il saldo passivo è stato appianato dall'ex amministratore con denaro proprio (Cass. II, n. 3859/2020).