Decadenza dell'amministratore a seguito di perdita dei requisiti per lo svolgimento dell'incarico

L'amministrazione di condominio non costituisce prestazione d'opera intellettuale, né l'amministratore è, perciò, subordinato all'iscrizione in albi o elenchi, ai sensi dell'art. 2229 c.c., quanto, piuttosto, al possesso dei requisiti di professionalità e onorabilità di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c., rientrando l'attività nell'àmbito delle professioni non organizzate in ordini o collegi ed essendo il relativo esercizio disciplinato dagli artt. 1129,1130,1131 c.c. nonché, in via residuale, dalle norme in tema di contratto di mandato, in forza del rinvio espresso a queste ultimo contenuto nel penultimo comma dell'art. 1129 c.c. (Trib. Potenza 18 ottobre 2022).

L'amministratore del condominio, pur non avendo i requisiti per la nomina prescritti dall'art. 71-bis disp. att. c.c., conserva comunque i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini (Trib. Monza 15 luglio 2022: nella fattispecie era stata posta l'eccezione di nullità della costituzione del condominio, sollevata dalla difesa attorea in relazione alla violazione dell'art. 71-bis, comma 1, lett. e), disp. att. c.c., stante l'iscrizione dell'amministratore nel registro dei protesti alla data nella quale era conferito il mandato difensivo alla procuratrice del condominio).

L'amministratore di condominio nominato con delibera illegittima continua a esercitare legittimamente i poteri di rappresentanza del condominio sino alla nomina del nuovo amministratore. Sul punto i giudici di legittimità affermano che nel caso in cui non sia ancora intervenuta una sentenza dichiarativa della revoca o dell'annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell'amministratore, lo stesso continua a esercitare in via legittima i poteri di rappresentanza dei comproprietari, rimanendo l'accertamento di detta permanente legittimazione rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non soggetto a eccezione di parte. I giudici specificano che tale interpretazione si ravvisa nella necessità di dare rilevanza al volere dei condomini nonché nell'interesse del condominio alla prosecuzione delle funzioni gestorie dell'amministratore (Cass. II, n. 35979/2023).

In tema di requisiti per ricoprire la carica di amministratore condominiale, un'interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 71-bis, comma 1, lett. b), c.c. impone di ritenere che laddove il Legislatore ha utilizzato il termine “condanna”, abbia voluto intendere una condanna inflitta con sentenza passata in giudicato (Trib. Milano 20 giugno 2018: solo in questo modo, infatti, si ritiene possa essere salvaguardato il principio di presunzione di non colpevolezza consacrato dall'art. 27, comma 2, Cost.; premesso ciò, nella fattispecie, il Tribunale ha ritenuto non costituire motivo di revoca dell'amministratore la condanna, non passata in cosa giudicata per interposizione di ricorso per cassazione, inflittagli per il reato tentato di finanziamento illecito ad esponenti politici, peraltro neppure qualificabile quale reato contro il patrimonio). Inoltre, secondo i giudici di Torino, non basta una condanna penale in primo grado per revocare giudizialmente l'amministratore di condominio, in quanto non è una pronuncia definitiva. Prima di chiedere la revoca giudiziale, in ogni caso, è necessario convocare l'assemblea perché si pronunci sulla revoca stessa (App. Torino 5 dicembre 2017: il giudice di prime cure, dichiarava il ricorso improcedibile, motivando che la sentenza di condanna, non era passata in giudicato, per cui non sussisteva una delle condizioni di decadenza immediata, per il venir meno dei requisiti soggettivi dell'amministratore; successivamente, la Corte d'Appello respinge il reclamo, in quanto si trattava di una sentenza di condanna, relativa a fatti verificatisi in altro condominio, per cui non vi era possibilità di confusione tra i due patrimoni e neppure la sussistenza, delle ulteriori ipotesi di grave irregolarità previste dall'art. 1129 c.c.).

Un condomino venuto a conoscenza della perdita da parte dell'amministratore dei requisiti stabiliti dall'art. 71-bis disp. att. c.c. chiede al medesimo di dimettersi atteso che in difetto, adirà il giudice competente per disporre la sua revoca ai sensi di legge, con possibile aggravio di costi.

Il ricorso per la revoca dell'amministratore del condominio è un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui fine è quello di salvaguardare i diritti dei condomini, in caso di inerzia dell'assemblea.

L'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, precisa che per le controversie in materia di condominio ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo, dunque, l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore. Tuttavia, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l. n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.

È competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.

In caso di inerzia dell'assemblea nel revocare l'amministratore la legittimazione attiva a richiederla al tribunale spetta ad uno o più condomini.

Il condomino, che intenda chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso istante deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad addivenire alla relativa revoca giudiziale. Qualora il condomino agisca per fare revocare l'amministratore del condominio dall'autorità giudiziaria adita, siccome l'assemblea è risultata inerte non avendo provveduto nonostante i rituali tentativi eseguiti a tale fine, incombe sull'amministratore del condominio convenuto l'onere di provare l'inesistenza della perdita dei requisiti enunciati nell'art. 71 bis disp. att. c.c., il cui riscontro, legittimerebbe l'accoglimento della richiesta di revoca, mentre resta a carico della parte istante la dimostrazione della prova contraria, come il mancato possesso dei requisiti enunciati nell'art. 71-bis disp. att. c.c.

La domanda per la revoca dell'amministratore di condominio assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa posta a fondamento del ricorso.

In particolare, il ricorso deve indicare la necessità della revoca dell'amministratore per non avere l'assemblea condominiale provveduto, a tale fine, allegando copia del verbale negativo dell'assemblea, l'istanza di revoca dell'amministratore e la fissazione dell'udienza per la decisione. Il giudice, con decreto, fissa l'udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve procedere alla notifica del ricorso e del decreto alla parte convenuta.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza della richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore del condominio, per effetto della riscontrata perdita dei requisiti enunciati nell'art. 71-bis disp. att. c.c., unitamente all'impossibilità riscontrata a carico dell'assemblea nel provvedere in merito alla richiesta di revoca. Dal canto suo, l'amministratore del condominio ha l'onere di provare l'inesistenza della suddetta violazione quale motivo di revoca ai sensi dell'art. 1129, comma 2, c.c.

L'art. 71-bis, comma 1, disp. att. c.c., prevede espressamente che, per svolgere l'incarico di amministratore di condominio, occorre possedere i requisiti di onorabilità e quelli di professionalità.

La perdita dei suddetti requisiti comporta la cessazione immediata dall'incarico dell'amministratore e la facoltà per il singolo condomino di convocare l'assemblea perché si provveda alla nomina del nuovo amministratore.

Quid juris qualora l'amministratore sia stato nominato dall'assemblea nonostante l'assenza dei requisiti anzidetti o la loro mancata esibizione su richiesta di un singolo condomino?

Orbene, è evidente che, se il rimedio della cessazione appare di lineare applicabilità ove i requisiti vengano meno durante lo svolgimento dell'incarico, in presenza ad esempio di una condanna penale passata in giudicato, quali conseguenze comporta, invece, l'assenza di tali presupposti sin dal momento della nomina, ovvero in quei casi in cui l'assemblea intenda coscientemente nominare amministratore un soggetto che non risponde a tutti i parametri previsti ex lege?

Al riguardo, va sottolineato che la mancanza dei requisiti enunciati nell'art. 71-bis disp. att. c.c. darebbe luogo alla revoca ai sensi dell'art. 1129, comma 2, c.c. con facoltà del giudice di apprezzare di volta in volta la gravità della relativa violazione.

In particolare, sebbene l'assemblea dei condomini abbia facoltà di fare dichiarare inefficace la nomina dell'amministratore privo dei necessari requisiti, e fare dunque cessare immediatamente la sua attività, nel caso in cui non si riuscisse a nominarne subito un altro dotato dei requisiti previsti ex lege, nulla impedisce al singolo condomino interessato di adire il giudice con il procedimento di revoca dell'amministratore per l'inosservanza delle prescrizioni contenute nell'art. 71-bis disp. att. c.c. in relazione all'art. 1129, comma 2, c.c. per non essere nel possesso dei requisiti di onorabilità, e dunque, non essere in grado di certificarli all'assemblea dei condomini ovvero al singolo condominio che avanzi una specifica richiesta in tale senso.

In particolare, appare plausibile che l'amministratore di condominio debba rispondere a parametri che assicurino alla collettività che quella figura sia rivestita da un soggetto che garantisce affidabilità professionale, patrimoniale e personale.

La delibera di nomina dell'amministratore che risulti essere privo dei requisiti anzidetti non appare invece connotata da una latente invalidità, perché l'art. 71-bis disp. att. c.c. prevede alcuni requisiti di onorabilità ed altri aventi natura professionalizzante per lo svolgimento dell'incarico, sulla cui scorta, l'uso del termine “svolgere” e non di quello “assumere” sembra spostare l'attenzione del legislatore sul momento di esecuzione della prestazione e non su quello genetico della stessa.

In realtà, appare plausibile una lettura del dato normativo che si discosti dalla tesi dell'invalidità della delibera assembleare di nomina dell'amministratore privo dei requisiti enunciati dall'art. 71-bis disp. att. c.c., tenuto conto che la stessa norma qui considerata non ascrive la necessaria presenza di quei requisiti al momento genetico del rapporto ma al suo svolgimento, con il prodursi degli effetti derivanti dal loro mancato riscontro nel momento dell'adempimento dell'obbligazione correlata al perfezionamento della fattispecie negoziale fondata sul mandato.

A ciò aggiungasi l'ulteriore considerazione che la stessa norma prevede – per il solo venire meno dei requisiti soggettivi di onorabilità – il rimedio espresso della cessazione dall'incarico.

Il procedimento di revoca dell'amministratore di condominio si svolge in camera di consiglio, si conclude con decreto reclamabile alla Corte d'Appello ai sensi dell'art. 64 disp. att. c.p.c. e si struttura, pertanto, come giudizio camerale plurilaterale tipico, che culmina in un provvedimento privo di efficacia decisoria, siccome non incidente su situazioni sostanziali di diritti o status. Ne consegue che il decreto con cui la Corte d'Appello provvede, su reclamo dell'interessato, in ordine alla domanda di revoca dell'amministratore di condominio, non avendo carattere decisorio e definitivo, non è ricorribile per cassazione ai sensi dell'art. 111 Cost., mentre può essere revocato o modificato dalla stessa Corte d'Appello, per un preesistente vizio di legittimità o per un ripensamento sulle ragioni che indussero ad adottarlo.

Ciò premesso, il decreto con cui la Corte d'Appello rigetti il reclamo sul provvedimento di revoca dell'amministratore di condominio, comunque non costituisce “sentenza”, ai fini ed agli effetti di cui all'art. 111, comma 7 Cost., essendo sprovvisto dei richiesti caratteri della definitività e decisorietà, in quanto non contiene alcun giudizio in merito ai fatti controversi, non pregiudica il diritto del condomino ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, né il diritto dell'amministratore allo svolgimento del suo incarico. Trattasi, dunque, di provvedimento non suscettibile di acquisire forza di giudicato, atteso che la pronuncia di revoca o meno resta pur sempre inserita in un provvedimento non decisorio sul rapporto sostanziale, e non può perciò costituire autonomo oggetto di impugnazione per cassazione, avendo anche la pronuncia sull'osservanza delle norme processuali necessariamente la medesima natura dell'atto giurisdizionale cui il processo è preordinato (Cass. II, n. 1569/2024).