Revoca dell'amministratore per omessa formazione professionale

L'art. 1129, comma 12, c.c. contempla, tra le ipotesi di grave irregolarità, l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell'amministratore dei dati indicati nel comma 2 della medesima disposizione normativa, tra i quali figurano anche i dati professionali. Ne consegue che, se la sola omessa comunicazione dei dati professionali è sufficiente a comportare la revoca giudiziale dell'amministratore, a fortiori, la medesima soluzione si impone in caso di assoluta carenza di tali requisiti, come, nel caso di amministratore-commercialista, l'omesso aggiornamento professionale obbligatorio (App. Bari 27 gennaio 2021). Se, dunque, secondo il Legislatore, la mera omissione della comunicazione dei requisiti professionali è causa di revoca dell'amministratore, a maggior ragione la medesima soluzione si impone nel caso, più grave, della assoluta carenza di tali requisiti, tra cui l'omessa frequenza di un corso iniziale e/o periodico di formazione (Trib. Brescia 30 giugno 2022). Pertanto, la mancata formazione dell'amministratore di condominio è un comportamento talmente grave da imporre la revoca dello stesso (Trib. Vasto 12 novembre 2022: nel caso di specie, l'amministratore convenuto non aveva offerto adeguata prova di avere svolto attività di amministratore condominiale per almeno un anno nel triennio antecedente al 18 giugno 2013, non potendosi ritenere, a tal fine, sufficiente la produzione del mero atto di costituzione della società S.n.c., in assenza di qualsiasi ulteriore elemento probatorio che dimostrasse l‘effettivo svolgimento dell'attività di amministrazione condominiale da parte della neocostituita società; anche per quanto concerne l'obbligo di formazione periodica, secondo il giudicante, il d.m. n. 140/2014, entrato in vigore il 9 ottobre 2014, stabilisce che l'obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l'obbligo di aggiornamento vada dal 9 ottobre 2014 al 8 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi). Per potere esercitare l'azione di revoca, ciascuno dei condomini ha diritto ad ottenere le informazioni relative alla formazione obbligatoria dell'amministrazione (App. Napoli 12 gennaio 2023: nella specie, la società amministratrice è stata condannata a consegnare alla condomina copia degli attestati relativi allo svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale).

La mancata formazione professionale dell'amministratore di condominio, prescritta dall'art. 71-bis, disp. att., c.c., non è causa di nullità della nomina del gestore, ma è semplice motivo di revoca dell'incarico professionale (Trib. Milano 27 marzo 2019). Invero, l'insussistenza, in capo all'amministratore, dei requisiti per l'esercizio della professione, con specifico riferimento alla frequentazione di un corso abilitante alla professione e dei corsi di aggiornamento obbligatori, non può costituire motivo di invalidità della delibera assembleare oggetto di impugnazione potendo la censura in oggetto rilevare quale motivo di revoca ex art. 1129 c.c. (Trib. Roma 23 novembre 2022). Inoltre, in caso di nomina di una società, non costituisce motivo di nullità della relativa delibera l'omessa attestazione nel relativo verbale del possesso, in capo ai soci illimitatamente responsabili della società, dei requisiti stabiliti dall'art. 71-bis disp. att. c.c., né sia ivi mostrata relativa idonea documentazione (Trib. Novara 25 gennaio 2022: nel caso di specie, il giudice adìto ha rigettato la domanda di nullità proposta da una condomina non valendo a suo giudizio la dedotta doglianza a dimostrare l'assenza dei requisiti legali richiesti, per l'accertamento dei quali invece l'attrice ben avrebbe potuto, una volta presa visione del verbale assembleare, avanzare richiesta di consultazione della documentazione).

Alcuni condomini, a seguito della perdurante inerzia dell'assemblea, comunicano all'amministratore la riscontrata inadempienza di quest'ultimo all'assolvimento degli obblighi formativi e di aggiornamento professionale previsti dall'art. 71-bis disp. att. c.c., la cui inosservanza è causa di revoca del medesimo professionista per la violazione dell'art. 1129, comma 2, c.c. richiesta dall'assemblea o in difetto, da uno o più condomini.

Pertanto, laddove tale inadempienza perduri, decorsi quindici giorni dal ricevimento della contestazione inoltrata via pec al medesimo professionista, verrà adito il giudice competente il quale, dovrà esprimersi in ordine alla richiesta revoca del medesimo amministratore, ponendo fine al relativo mandato.

Il ricorso per la revoca dell'amministratore del condominio è un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui fine è quello di salvaguardare i diritti dei condomini, in caso di inerzia dell'assemblea.

L'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, precisa che, per le controversie in materia di condominio ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo dunque l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore. Tuttavia, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l. n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.

È competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.

In caso di inerzia dell'assemblea nel revocare l'amministratore, la legittimazione attiva a richiederla al Tribunale spetta ad uno o più condomini.

I condomini, i quali intendano chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, hanno l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Gli stessi devono dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad addivenire alla relativa revoca giudiziale. Qualora i condomini agiscano per fare revocare l'amministratore del condominio dall'autorità giudiziaria adita, siccome l'assemblea è risultata inerte non avendo provveduto nonostante i rituali tentativi eseguiti a tale fine, incombe sull'amministratore del condominio convenuto l'onere di provare l'inesistenza di gravi violazioni inerenti l'inosservanza degli obblighi formativi e di aggiornamento professionale, il cui riscontro, legittimerebbe l'accoglimento della richiesta di revoca, mentre resta a carico degli istanti la dimostrazione della prova contraria, come il mancato assolvimento degli obblighi anzidetti enunciati nell'art. 71-bis, lett. g), disp. att. c.c. correlati alla violazione dell'art. 1129, comma 2 c.c.

La domanda per la revoca dell'amministratore di condominio assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa posta a fondamento del ricorso.

In particolare, il ricorso deve indicare la necessità della revoca dell'amministratore per non avere l'assemblea condominiale provveduto, a tale fine, allegando copia del verbale negativo dell'assemblea, l'istanza di revoca dell'amministratore e la fissazione dell'udienza per la decisione. Il giudice, con decreto, fissa l'udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve procedere alla notifica del ricorso e del decreto alla parte convenuta.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

I condomini devono produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza della richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore del condominio, in quanto, tra i dati professionali che quest'ultimo deve fornire, rientra anche l'aggiornamento ed il rispetto degli obblighi formativi con cadenza annuale, a tale fine, allegando l'omessa osservanza degli obblighi previsti dall'art. 71-bis, lett. g), disp. att. c.c., unitamente all'impossibilità riscontrata a carico dell'assemblea nel provvedere in merito alla richiesta di revoca. Dal canto suo, l'amministratore del condominio ha l'onere di provare l'inesistenza della suddetta violazione quale motivo di revoca ai sensi dell'art. 1129, comma 2, c.c.

L'assolvimento degli obblighi di formazione ed aggiornamento enunciati nell'art. 71-bis disp. att. c.c. rileva sotto un duplice aspetto, in quanto all'amministratore si chiede non solo di frequentare i corsi di aggiornamento, ma anche di comunicare tale circostanza al condominio, atteso che sia l'assemblea, sia il singolo condomino possono chiedere all'amministratore di allegare la documentazione comprovante il rispetto degli anzidetti obblighi.

Tale onere sussiste anche qualora il predetto professionista sia regolarmente iscritto ad un ordine professionale (ad esempio quello degli avvocati o dei commercialisti), atteso che la prova di avere svolto dei corsi ad hoc per la formazione periodica dell'attività di amministratore condominiale, non può essere adempiuta con l'assolvimenti di altri obblighi di natura formativa specificamente imposti per lo svolgimento di una diversa attività professionale, anche se protetta dalla previsione dell'iscrizione in un determinato albo od ordine (App. Bari 27 gennaio 2021).

Inoltre, anche nell'ipotesi in cui è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore in deroga al possesso dei requisiti di cui alle lett. f) e g) dell'art. 71-bis disp. att. c.c. per chi abbia svolto l'attività di amministrazione di condomini o per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della suddetta disposizione, anche in questo caso, resta salvo, però, l'osservanza dell'obbligo di formazione periodica.

Al riguardo, è importante chiarire che l'osservanza della suddetta norma cogente in tema di aggiornamento professionale dell'amministratore di condominio integra un particolare requisito di natura sostanziale, rilevante sotto l'aspetto della professionalità, che indubbiamente caratterizza il rapporto di mandato tra l'amministratore ed il condominio.

In particolare, il 9 ottobre 2014 è entrato in vigore il d.m. 13 agosto 2014, n. 140, che, all'art. 2, rubricato finalità della formazione e dell'aggiornamento, prevede espressamente che il corso formativo di aggiornamento, oltre ad avere una durata di almeno quindici ore nell'arco dell'anno, deve riguardare l'amministrazione condominiale e l'evoluzione della normativa e della giurisprudenza, con la risoluzione di casi teorico-pratici.

Da ciò si evince allora che, a differenza di altre categorie, l'amministratore di condominio non può assolvere agli obblighi formativi previsti ex lege mediante l'accumulo di crediti formativi “ad ore”.

Infatti, la loro eventuale inosservanza comporta che ogni condomino ha facoltà di agire in sede giudiziaria per revocare il mandato all'amministratore laddove l'assemblea sia rimasta inerte.

Conseguentemente, l'amministratore può essere revocato, ai sensi dell'art. 1129, comma 2, c.c., nell'ipotesi in cui il medesimo ometta di aggiornarsi con cadenza annuale, e dunque, quando sia privo delle attestazioni formative ed altresì se non abbia comunque consegnato al condomino richiedente od all'assemblea la documentazione comprovante l'avvenuto assolvimento dei suddetti obblighi enunciati nell'art. 71-bis, lett. g), disp. att. c.c.

In tale ottica, l'assemblea non potrebbe nominare in sostituzione del precedente un nuovo amministratore che, a sua volta, non dimostri di avere adempiuto agli anzidetti obblighi di formazione ed aggiornamento professionale, poiché ove ricorra tale specifica eventualità, si incorrerebbe ugualmente nella violazione degli obblighi professionali idonei a configurare una causa di revoca dell'incarico conferito all'amministratore ex art. 1129, comma 2, c.c. e non di nullità della delibera di nomina (Trib. Milano 27 marzo 2019).

Tuttavia, secondo parte della giurisprudenza di merito (Trib. Padova 24 marzo 2017), la mancata frequentazione del corso di aggiornamento ai sensi del citato d.m. n. 140/2014 renderebbe nulla la nomina dell'amministratore di condominio.

La ratio su cui poggia tale orientamento è ravvisabile nell'art. 71-bis disp. att. c.c., trattandosi di una norma posta nell'interesse generale della collettività.