Revoca dell'amministratore per omessa convocazione dell'assemblea

In materia di condominio, la disposizione di cui all'art. 1136, comma 6, c.c. secondo cui l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, comporta che ogni condomino ha diritto di intervenire all'assemblea e deve quindi essere messo in condizione di farlo ricevendo l'avviso di convocazione nel termine indicato dall'art. 66 disp. att. c.c., se non è previsto un termine pattizio maggiore il vizio derivante dall'omessa convocazione, incidendo sulla corretta formazione della volontà collegiale, comporta l'annullabilità della delibera, come chiarito dalle Sezioni Unite, e la prova dell'avvenuta convocazione entro tale termine spetta al condominio (Trib. Roma 18 febbraio 2022).

Dalla lettura della disposizione codicistica di cui all'art. 1129 c.c., ne discende la possibilità, per l'assemblea condominiale, di deliberare in ogni tempo e momento la revoca dell'amministratore, anche senza giusta causa, non essendo giustificato l'assunto secondo cui la revoca dell'amministratore di condominio sarebbe possibile solo in caso di gravi irregolarità nella gestione (Trib. Novara 25 ottobre 2022). Qualora non si ravvisi alcuna delle irregolarità tipizzate dall'art. 1129 c.c. né l'ipotesi contemplata dall'art. 1131 c.c., né risulti essere stato omesso il conto della gestione, occorre applicare l'art. 1129, comma 11, c.c., laddove prevede che, per revocare l'amministratore, è necessario convocare l'assemblea del condominio. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, si potrà poi procedere giudizialmente (App. Torino 5 dicembre 2017). Inoltre, la revoca giudiziale dell'amministratore è azionabile da ogni singolo condomino nei casi di gravi irregolarità previsti dalla legge e comporta il venire meno dei presupposti per la prosecuzione del rapporto di mandato esistente tra le parti e dunque la sua immediata cessazione (Trib. Fermo 12 ottobre 2017). Premesso ciò, è revocabile l'amministratore condominiale che nel corso della gestione degli affari condominiali, ometta gravi irregolarità in particolare omettendo di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto, ai sensi del comma 4 dell'art. 1130 c.c., per quattro anni, per deliberare in merito agli interventi di manutenzione urgenti, nonostante espressa segnalazione in tal senso dei condomini. A fronte della deduzione specifico dell'inadempimento agli obblighi gravanti sull'amministratore, ex lege, grava sul resistente l'onere di provare l'inadempimento. In mancanza di costituzione della parte resistente, non può che ritenersi accertato il dedotto inadempimento (Trib. Civitavecchia 3 novembre 2022). Difatti, è onere dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 c.c., convocare l'assemblea annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale e l'omessa convocazione della stessa, ex art. 1129 c.c., costituisce motivo di revoca del mandato (Trib. Napoli 3 ottobre 2019).

In tema di condominio negli edifici, un condomino chiede all'amministratore di procedere alla convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto e per la nomina dell'amministratore, integrando tale sua inerzia una grave irregolarità gestionale, tale da fondare la revoca giudiziale dell'amministratore, ragione per cui, senza ulteriore preavviso, decorsi quindici giorni dalla diffida, sarà costretto a rivolgersi all'autorità giudiziaria con possibile aggravio di costi.

Il ricorso per la revoca dell'amministratore del condominio è un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui fine è quello di salvaguardare i diritti dei condomini, in caso di inerzia dell'assemblea.

L'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220 precisa che, per le controversie in materia di condominio ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo dunque l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore. Tuttavia, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l. n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.

È competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.

In caso di inerzia dell'assemblea nel revocare l'amministratore, la legittimazione attiva a richiederla al Tribunale spetta ad uno o più condomini.

Il condomino che, intenda chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad addivenire alla relativa revoca giudiziale. Qualora il condomino agisca per fare revocare l'amministratore del condominio dall'autorità giudiziaria adita, siccome l'assemblea è risultata inerte non avendo provveduto nonostante i rituali tentativi eseguiti a tale fine, incombe sull'amministratore del condominio convenuto l'onere di provare l'inesistenza della grave violazione inerente la gestione condominiale legittimante l'accoglimento della richiesta di revoca, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione della prova contraria, come la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto e per la nomina del nuovo amministratore.

La domanda per la revoca dell'amministratore di condominio assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa posta a fondamento del ricorso.

In particolare, il ricorso deve indicare la necessità della revoca dell'amministratore per non avere l'assemblea condominiale provveduto, a tale fine, allegando copia del verbale negativo dell'assemblea, l'istanza di revoca dell'amministratore e la fissazione dell'udienza per la decisione. Il giudice, con decreto, fissa l'udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve procedere alla notifica del ricorso e del decreto alla parte convenuta.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza della richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore del condominio, a tale fine, allegando l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto e per la nomina del nuovo amministratore, unitamente all'impossibilità riscontrata a carico dell'assemblea nel provvedere in merito alla richiesta di revoca. Dal canto suo, l'amministratore del condominio ha l'onere di provare l'inesistenza della grave violazione ex art. 1129, comma 12, n. 1), c.c.

L'art. 1129, comma 12, n. 1), c.c. prevede espressamente, tra i casi di revoca dell'amministratore di condominio, quello in cui il medesimo abbia omesso di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto, il ripetuto rifiuto di convocarla per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.

Ai sensi dell'art. 1130 c.c., l'amministratore ha l'obbligo di convocare l'assemblea condominiale entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio di gestione.

Ciò premesso, la revoca non è automatica per il solo fatto della ricorrenza di una grave irregolarità, come nell'ipotesi in cui al rendiconto della gestione in corso siano stati presentati cumulativamente anche quelli degli anni precedenti, se, da un lato, l'amministratore ha redatto un rendiconto analitico per la singola annualità, permettendo ai condomini il controllo sulla gestione economica riferita ad ogni annualità, e, dall'altro, non emergano pregiudizi specifici conseguenti al ritardo con cui i rendiconti sono stati predisposti dall'amministratore ed approvati dall'assemblea.

È opportuno chiarire che, nell'ipotesi in cui ricorra una delle gravi irregolarità contemplate dall'art. 1129 c.c., l'autorità giudiziaria può disporre la revoca dell'amministratore soltanto se venga ravvisato in concreto un comportamento contrario ai doveri imposti ex lege, spettando al giudice adìto ogni potere valutativo in ordine all'effettivo pregiudizio scaturente dalla condotta dell'amministratore che, pertanto, deve essere dimostrato dal condomino che agisce per ottenere la revoca.

Conseguentemente, la tardiva presentazione del rendiconto all'assemblea rispetto ai termini indicati dalla legge, non è, di per sé, isolatamente considerato un elemento sufficiente ed automatico per conseguire la revoca giudiziale dell'amministratore, a tale fine occorrendo anche un pregiudizio apprezzabile in danno dei condomini la cui allegazione è un onere che grava sulla stessa parte istante.

Ciò non toglie che possa essere ritenuta esistente anche in concreto la grave irregolarità enunciata all'art. 1129, comma 12, n. 1), c.c. per effetto della reiterata mancata presentazione del rendiconto consuntivo da parte dell'amministratore di condominio all'assemblea per la sua approvazione, nel termine di centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.

Infatti, la condotta secondo l'ordinaria diligenza alla cui osservanza è tenuto l'amministratore, deve ravvisarsi nella convocazione dell'assemblea nel rispetto dei termini di legge, in difetto occorrendo rappresentare le ragioni giustificative del ritardo, atteso che l'omessa convocazione integra la grave violazione prevista dall'art. 1129, comma 12, n. 1), c.c., ragione per cui essa costituisce un autonomo ed idoneo motivo di revoca dell'amministratore, al pari di quello in cui quest'ultimo ometta di convocare l'assemblea per nominarne uno nuovo in sua sostituzione.

In tale ultima ipotesi, la revoca dell'amministratore è giustificata per effetto della colpevole – od eventualmente dolosa – inerzia nel convocare l'assemblea per discutere la nomina di un nuovo amministratore, al fine di evitare il conseguente passaggio di poteri con le relative consegne dei documenti della gestione afferente ai periodi antecedenti alla nomina del suo sostituto.

Infatti, l'amministratore, in regime di prorogatio, può avere interesse a procrastinare nel tempo la sua sostituzione, evitando a tale fine di convocare l'assemblea, in modo da evitare il controllo in tempi ragionevoli del proprio operato da parte del nuovo professionista officiato dall'assemblea, in tale modo, prefiggendosi lo scopo di evitare l'instaurazione di un giudizio di responsabilità – non soltanto in sede civile ove ricorrano determinati presupposti – con annesse istanze risarcitorie per gli eventuali danni conseguenti a pregiudizi effettivamente verificatisi in danno dei condomini ignari del reale andamento della gestione.

È innegabile che un simile comportamento possa arrecare pregiudizio ad ogni condomino in quanto impedisce di verificare lo stato della gestione e di pronunciarsi sull'opportunità di rinnovargli il mandato.

A tale assetto fa da cornice l'art. 1713 c.c. applicabile all'amministratore di condominio, in forza del quale il primo in qualità di mandatario deve rendere il conto del suo operato al secondo quale mandante, al fine di non incorrere nella violazione del combinato disposto di cui agli artt. 1713, comma 2, 1129 e 1130 c.c.

In tale ottica, il mandatario-amministratore deve giustificare le spese sostenute e l'obbligo di rendicontare è teso a consentire al mandante-assemblea dei condomini, la verifica di eventuali responsabilità cui possa essere incorso nell'espletamento del mandato.

Tale obbligo gravante sul mandatario insorge alla data di cessazione del rapporto, di fatto coincidente con la scadenza naturale del mandato professionale, avente cadenza annuale, e consiste nel rendere edotto il condominio-mandante dei fatti che hanno prodotto flussi economico-finanziari in entrata ed uscita nel corso della singola gestione annuale, ragione per cui sul piano della revoca, va valutata l'omessa presentazione del conto consuntivo, a norma dell'art. 1130-bis c.c., entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.