Revoca dell'amministratore per mancata apertura/utilizzazione del conto corrente

In tema di condominio negli edifici, dalla lettura della disposizione codicistica di cui all'art. 1129 c.c., ne discende la possibilità, per l'assemblea condominiale, di deliberare in ogni tempo e momento la revoca dell'amministratore, anche senza giusta causa, non essendo giustificato l'assunto secondo cui la revoca dell'amministratore di condominio sarebbe possibile solo in caso di gravi irregolarità nella gestione (Trib. Novara 25 ottobre 2022). Tuttavia, l'amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725, comma 1, c.c., salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico (Cass. II, n. 7874/2021).

L'art. 1129, comma 7, c.c. prevede che l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, lasciando intendere, attraverso l'uso del verbo “transitare”, che le somme possono essere riscosse anche in contanti, purché siano poi riversate sul detto conto. Pertanto, l'eventuale omessa apertura del conto corrente non legittima il mancato pagamento in favore del condominio di spese già deliberate, potendo, semmai, una tale condotta costituire, da un lato, causa di revoca dell'amministratore, rientrando tra le gravi irregolarità che, ai sensi dello stesso art. 1129 c.c., ne giustificano la rimozione dall'incarico, e, dall'altro, rappresentare in astratto anche fonte di danno per il condominio o per i singoli condomini, nel caso di distrazione degli importi versati (Trib. Taranto 9 giugno 2022). Inoltre, la “personalizzazione” del conto condominiale operata dall'amministratore, il quale versa su detto conto i propri soldi per evitare di andare in rosso, per poi successivamente prelevare nuovamente gli importi anticipati, vìola il dovere di trasparenza nella gestione, venendo a creare una grave commistione tra la contabilità personale dell'amministratore e quella del condominio. Peraltro, la continua movimentazione del conto crea pericolose confusioni che si pongono in contrasto con gli obblighi di diligenza che incombono sull'amministratore (Trib Livorno 11 luglio 2019).

L'amministratore del condominio, in caso di gravi irregolarità, rischia la revoca giudiziale, cioè la risoluzione del rapporto di mandato impostagli direttamente dal giudice anziché dall'assemblea. Tra le ipotesi che costituiscono una grave irregolarità, rientra anche la gestione del conto corrente condominiale secondo modalità idonee a ingenerare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore (Trib. Livorno 11 luglio 2019: nella specie, con ricorso depositato presso il Tribunale territorialmente competente, un unico condomino chiedeva la revoca giudiziale dell'amministratore a causa di gravi irregolarità nella gestione; per la precisione, il ricorrente lamentava la mancata utilizzazione del conto corrente bancario intestato al condominio per il trasferimento del denaro ricevuto dall'amministratore a titolo di rate condominiali; sempre in riferimento alla gestione del conto corrente condominiale, il ricorrente recriminava diverse irregolarità nell'utilizzo del medesimo relativamente al pagamento di alcune spese di manutenzione e a prelievi effettuati senza giustificazione, creando così confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale; il magistrato toscano ha ritenuto fondato il ricorso proposto dal condomino per ottenere la revoca giudiziale, stante che, nella specie, era risultata evidente la violazione dell'art. 1129, comma 7, c.c.).

Dunque, costituisce causa di revoca dalla carica di amministratore la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini ai sensi dell’art. 1129, comma 12, n. 4), c.c. Trattasi di una forma di responsabilità oggettiva che prescinde dall’elemento soggettivo del dolo o della colpa o dalla presenza di eventuali errori scusabili o esimenti di sorta. Ciò lo si deduce dal tenore letterale della norma citata, con la quale il Legislatore ha voluto sanzionare la possibilità, ossia il pericolo, che la redazione del rendiconto ingeneri nei condomini il sospetto che sussistano irregolarità  (Trib. Foggia decreto 10 ottobre 2024).

Quanto agli aspetti penali, invece, la Suprema Corte ha precisato che integra il delitto di appropriazione indebita, e non quello di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, il prelievo da parte dell'amministratore di condominio di somme di denaro depositate sui conti correnti dei singoli condomìni, dei quali egli abbia piena disponibilità per ragioni professionali, con la coscienza e volontà di farle proprie a pretesa compensazione con un credito preesistente non certo, né liquido ed esigibile (Cass. pen., n. 12618/2020). Inoltre, commette il reato di appropriazione indebita aggravata l'amministratore che compensa i conti tra i diversi condominii amministrati. L'amministratore gestisce il denaro degli altri, che non è suo: pertanto, se compensa tra loro i conti dei diversi condomini amministrati, commette il reato di appropriazione indebita aggravata exartt. 646 e 61, n. 11), c.p. (Trib. Milano pen. 21 novembre 2018).

Nell'ipotesi di azione di responsabilità nei confronti di amministratore condominiale, la mancata produzione di estratti conto riferiti alla precedente amministrazione impedisce di valutare se le somme versate dai condomini siano state utilizzate dal convenuto per finalità personali rispetto a quelle a cui erano destinate (pagamento di utenze, lavori straordinari, ditta pulizie, ecc.). Non bastando in tal senso la prova del mancato pagamento di fatture emesse dai terzi creditori del condominio potendo essere state le relative provviste, se presenti, utilizzate, comunque, per attività ed esigenze del condominio. In conclusione, non avendo il condominio provato il preteso pregiudizio (indebiti prelievi di cassa) nel quale si sarebbe sostanziata la violazione contestata all'amministratore convenuto, la relativa domanda è stata rigettata (Trib. Genova 7 marzo 2024, n. 736).

Alcuni condomini, a seguito della perdurante inerzia dell'assemblea, comunicano all'amministratore la loro intenzione di revocarlo a seguito della riscontrata inadempienza all'apertura di un conto corrente dedicato al condominio, attraverso il quale fare transitare tutte le somme pertinenti alla gestione dei beni comuni, atteso che l'art. 1129, comma 7, c.c. prevede che l'amministratore è obbligato a fare transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Pertanto, l'eventuale omessa apertura del conto corrente integra una condotta costituente, da un lato, causa di revoca dell'amministratore, rientrando tra le gravi irregolarità che, ai sensi dello stesso art. 1129, comma 12, n. 3), c.c., ne giustificano la rimozione dall'incarico, e, dall'altro, rappresenta in astratto anche una fonte di danno per il condominio o per i singoli condomini, nel caso di distrazione degli importi versati.

Il ricorso per la revoca dell'amministratore del condominio è un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui fine è quello di salvaguardare i diritti dei condomini, in caso di inerzia dell'assemblea.

L'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, precisa che, per le controversie in materia di condominio ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo, dunque, l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore. Tuttavia, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l. n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.

È competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.

In caso di inerzia dell'assemblea nel revocare l'amministratore, la legittimazione attiva a richiederla al Tribunale spetta ad uno o più condomini.

I condomini, i quali intendano chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, hanno l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Gli stessi devono dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad addivenire alla relativa revoca giudiziale. Qualora i condomini agiscano per fare revocare l'amministratore del condominio dall'autorità giudiziaria adita, siccome l'assemblea è risultata inerte non avendo provveduto nonostante i rituali tentativi eseguiti a tale fine, incombe sull'amministratore del condominio convenuto l'onere di provare l'inesistenza di gravi violazioni inerenti la gestione condominiale legittimanti l'accoglimento della richiesta di revoca, mentre resta a carico degli istanti la dimostrazione della prova contraria, come la mancata apertura ed utilizzo del conto corrente dedicato al condominio.

La domanda per la revoca dell'amministratore di condominio assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa posta a fondamento del ricorso.

In particolare, il ricorso deve indicare la necessità della revoca dell'amministratore per non avere l'assemblea condominiale provveduto, a tale fine, allegando copia del verbale negativo dell'assemblea, l'istanza di revoca dell'amministratore e la fissazione dell'udienza per la decisione. Il giudice, con decreto, fissa l'udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve procedere alla notifica del ricorso e del decreto alla parte convenuta.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

I condomini devono produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza della richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore del condominio, a tale fine, allegando l'omessa apertura ed utilizzo del conto corrente dedicato al condominio, unitamente all'impossibilità riscontrata a carico dell'assemblea nel provvedere in merito alla richiesta di revoca. Dal canto suo, l'amministratore del condominio ha l'onere di provare l'inesistenza della grave violazione ex art. 1129, comma 12, n. 3), c.c.

L'art. 1129, comma 12, c.c. indica una serie di ipotesi che possono configurare gravi irregolarità nella gestione condominiale, idonea a legittimare la revoca dell'amministratore in sede assembleare e, in difetto di una volontà ad hoc espressa dall'organo deliberativo del condominio, in sede giudiziale.

Tra le varie fattispecie considerate dall'anzidetta norma, vi è l'omessa apertura od utilizzo del conto corrente intestato al condominio, atteso che l'amministratore è tenuto a transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su un conto corrente postale o bancario, “dedicato” al condominio ai sensi dell'art. 1129, comma 7, c.c.

In tale ottica, l'amministratore deve quindi fare attenzione alle operazioni di prelievo e deposito delle somme senza giustificato motivo, nel senso che deve sempre motivare a che titolo tali operazioni vengono effettuate sul conto corrente intestato al condominio.

La ratio della norma è quella della massima trasparenza nell'amministrare le somme di denaro pertinenti alla gestione della cosa comune, in un'ottica di chiarezza per tutti i condomini, laddove si consideri che la mancata apertura del conto corrente condominiale, comporta un'irregolare gestione contabile, per effetto dell'impossibilità per i condomini di avere visione dei movimenti in entrata ed in uscita eseguiti dall'amministratore.

La mancanza di un conto corrente intestato al condominio rende la contabilità oscura, priva del requisito di chiarezza, non potendo, ad esempio, neppure individuarsi con esattezza se i pagamenti effettuati dall'amministratore derivino da fondi propri di quest'ultimo oppure da fondi del condominio, atteso che tale prova non può ricavarsi dal mero saldo contabile che indica maggiori uscite rispetto alle entrate, proprio perché non potrebbe dimostrarsi che quelle uscite sono frutto dell'impiego di fondi personali da parte dell'amministratore, né una prova simile potrebbe ricavarsi da un riconoscimento di debito laddove il nuovo amministratore faccia espressa riserva di verificare le risultanze contabili, essendo incompatibile con un esplicito riconoscimento del debito nei confronti del precedente amministratore.

A ciò aggiungasi che, perché realmente non si possa verificare una confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell'amministratore, occorre verificare che quest'ultimo non abbia aperto un conto corrente intestato a proprio nome quale rappresentante del condominio, perché in questo caso, il conto è apparentemente intestato al condominio, ma in realtà appartiene all'amministratore che lo ha acceso.

Al riguardo, è quindi fondamentale la corretta individuazione dei singoli condomini – quali titolari reali del rapporto di conto corrente – oltre che per rispettare le operazioni di controllo che la normativa antiriciclaggio normalmente richiede all'intermediario nei servizi bancari o postali.

L'ipotesi in cui l'amministratore eroga per conto del condominio somme che faceva transitare su un conto corrente non intestato al medesimo condominio, ma che erano comunque di pertinenza dello stesso, in violazione dell'art. 1129, comma 7, c.c., rileva ai fini delle gravi irregolarità perseguibili nell'ambito dell'inadempimento del contratto di amministrazione, ma non esclude in capo al condominio la sussistenza della qualità di solvens laddove risulti che l'amministratore, tradendo il vincolo fiduciario in ordine alla gestione del conto, abbia proceduto ad indebiti pagamenti in favore di terzi. In questo caso, la ripetizione d'indebito oggettivo, che configura un'azione di natura restitutoria a carattere personale, è circoscritta tra il destinatario del pagamento ed il solvens, sia che questi lo abbia effettuato personalmente, sia che il pagamento sia avvenuto a mezzo di rappresentante. Ne consegue che deve essere esclusa la legittimazione attiva in proprio del rappresentante in un'azione promossa ai sensi dell'art. 2033 c.c. al fine di ottenere la restituzione di somme versate dal medesimo in tale specifica qualità, spettando detta legittimazione esclusivamente al rappresentato (Cass. II, n. 5268/2024).

In buona sostanza, anche sotto gli aspetti sopra considerati, l'omessa apertura del conto intestato al condominio è un elemento di grave irregolarità, per il quale è possibile revocare il mandato all'amministratore.

L'omessa apertura o corretto utilizzo del conto corrente dedicato al condominio comporta che i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per fare cessare tale condotta e procedere con l'eventuale revoca.

In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ogni condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria, e in caso di accoglimento dell'istanza, il condomino potrà rivalersi per le spese legali sostenute nei confronti del condominio a titolo di rivalsa, ed il condominio a sua volta potrà rivalersi sull'amministratore.

La deliberazione dell'assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità e onorabilità prescritti dall'art. 71-bis disp. att., c.c. è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti, perciò, sulla capacità del contraente. Pertanto, perché l'incarico di amministratore possa intendersi rinnovato per un anno, agli effetti dell'art. 1129, comma 10, c.c., è necessario che la delibera originaria di nomina non fosse nulla per contrarietà all'art. 71-bis disp. att., c.c., dovendosi negare la possibilità di una rinnovazione tacita dell'incarico, in applicazione del principio quod nullum est nullum producit effectum, posto che, altrimenti, si perverrebbe al risultato di eludere i requisiti dettati da quest'ultima disposizione a tutela degli interessi generali della collettività. Va altresì considerato che agli effetti dell'art. 1129, comma 10, c.c., secondo il quale l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata, opera, in difetto di un'espressa convenzione derogatoria, la regola generale per cui il termine si computa secondo il calendario comune ex nominatione dierum, sicché la scadenza si verifica con lo spirare del giorno del mese e dell'anno corrispondente a quello del mese e dell'anno in cui si è verificata la nomina ai sensi dell'art. 2963, comma 1, c.c. e dell'art. 155, comma 2, c.p.c. (Cass. II, n. 28196/2024).