Revoca dell'amministratore per negligenza nella riscossione dei contributi condominiali

L'art. 63 disp. att. c.c. disciplina l'operato dell'amministratore del condominio in relazione alla riscossione dei contributi nei confronti dei condomini morosi ponendo in stretta correlazione il potere di agire in giudizio – senza autorizzazione dell'assemblea – nei confronti di costoro e il dovere di comunicare ai creditori che lo richiedano i dati dei condomini morosi: dovere sancito non soltanto nell'interesse dei creditori, per consentire loro di agire a tutela delle loro ragioni, ma anche degli stessi condomini virtuosi (e, quindi, in definitiva, del condominio), perché possano invocare il beneficio di escussione di cui al comma 2 della norma de qua. E, se l'azione contro il condomino moroso è certamente esercitata dall'amministratore non in nome proprio ma del condominio, il primo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., nel menzionare l'amministratore medesimo come soggetto di due coordinate proposizioni normative, lo identifica, evidentemente, in entrambi i casi come rappresentante del condominio. A tal proposito, la circostanza che l'adempimento del dovere di cooperazione verso i creditori sia rispondente all'interesse dello stesso condominio conferma, anziché smentire, l'ipotesi che egli agisca nella sua veste di mandatario di questo e, di conseguenza, debba essere convenuto in tale qualità, da parte dei terzi. Dell'eventuale comportamento illecito, consistente nel rifiuto di ottemperare alla richiesta del creditore di avere i dati dei condomini morosi, l'amministratore risponde in proprio nell'àmbito del suo rapporto di mandato con il condominio, così come nel caso in cui si renda inadempiente rispetto agli ulteriori obblighi imposti dalla legge o dal contratto, anche eventualmente in rivalsa rispetto alle pretese dei terzi contro il condominio (App. Napoli 28 giugno 2022). Inoltre, l'amministratore rimosso dall'incarico che lasci debiti da penalità ed interessi moratori conseguenti a ritardati e/o omessi pagamenti, deve rimborsarli al condominio perché riscuotere i contributi ed erogare le spese gli compete per legge, senza poter allegare la mancata riscossione, posto che, a tal fine, l'ordinamento gli permette di ottenere dal giudice il decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo (App. Roma 18 aprile 2007).

In tema di condominio negli edifici, seppure l'art. 1129, comma 12, n. 7), c.c., considera gravi irregolarità soltanto l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, nn. 6), 7) e 9), c.c., e non anche quindi l'inottemperanza all'art. 1130, n. 3), c.c. – che prevede, tra gli obblighi dell'amministratore, quello di percepire i contributi dei condomini – deve tuttavia rilevarsi che l'elencazione delle gravi irregolarità di cui all'art. 1129, comma 12, c.c., ha carattere meramente esemplificativo, come si evince dall'incipit del comma suddetto, che contiene la dizione “tra le altre”, il che vuol dire che tale elencazione non è di per sé esaustiva nell'individuazione delle condotte costituenti gravi irregolarità dell'amministratore condominiale (App. Bari 30 dicembre 2016: avendo l'amministratore omesso di convocare tempestivamente l'assemblea per l'approvazione dei rendiconti consuntivi per gli anni 2012 e 2013, lo stesso non aveva proceduto al recupero delle somme dovute da eventuali condomini morosi; di conseguenza, non vi era dubbio che anche la mancata tempestiva attivazione dell'amministratore per la riscossione forzosa dei contributi condominiali rappresentava grave irregolarità gestionale, in quanto incideva negativamente sulle disponibilità finanziarie dell'amministrazione; alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte d'Appello ha accolto il reclamo dei condomini e per l'effetto ha revocato Sempronio dall'incarico di amministratore di condominio). In altro precedente, il giudicante ha riconosciuto e dichiarato la responsabilità dell'amministratore per non aver reperito le doverose informazioni sull'identità dei condomini morosi o per aver omesso la doverosa azione oltre il termine prescrizione quinquennale previsto dall'art. 2948, comma 4, c.c. (Trib. Roma 16 novembre 2021: il Tribunale ha, dunque, accolto la domanda del condominio laddove l'inerzia e la negligenza dell'amministratore hanno comportato l'inesigibilità dei crediti condominiali o, comunque e diversamente, l'addebito di spese e competenze legali inutili per errore sulla identificazione del soggetto onerato).

In tema di condominio negli edifici, un condomino chiede all'amministratore di procedere al recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi da oltre un anno, integrando tale sua inerzia una grave irregolarità gestionale, tale da fondare la revoca giudiziale dell'amministratore, allorché l'assemblea non abbia dispensato lo stesso dall'agire per la riscossione delle somme dovute dai morosi, ragione per cui, senza ulteriore preavviso, decorsi quindici giorni dalla diffida, sarà costretto a rivolgersi all'autorità giudiziaria con possibile aggravio di costi.

Il ricorso per la revoca dell'amministratore del condominio è un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui fine è quello di salvaguardare i diritti dei condomini, in caso di inerzia dell'assemblea.

L'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220 precisa che, per le controversie in materia di condominio ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo dunque l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore. Tuttavia, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l. n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo il giudizio di revoca dell'amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.

È competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.

In caso di inerzia dell'assemblea nel revocare l'amministratore, la legittimazione attiva a richiederla al Tribunale spetta ad uno o più condomini.

Il condomino, il quale intenda chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad addivenire alla relativa revoca giudiziale. Qualora il condomino agisca per fare revocare l'amministratore del condominio dall'autorità giudiziaria adita, siccome l'assemblea è risultata inerte non avendo provveduto nonostante i rituali tentativi eseguiti a tale fine, incombe sull'amministratore del condominio convenuto l'onere di provare l'inesistenza della grave violazione inerente la gestione condominiale legittimante l'accoglimento della richiesta di revoca, mentre resta a carico dell'istante la dimostrazione della prova contraria, come la mancata proposizione tempestiva delle azioni di recupero delle somme dovute dai condomini morosi.

La domanda per la revoca dell'amministratore di condominio assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa posta a fondamento del ricorso.

In particolare, il ricorso deve indicare la necessità della revoca dell'amministratore per non avere l'assemblea condominiale provveduto, a tale fine, allegando copia del verbale negativo dell'assemblea, l'istanza di revoca dell'amministratore e la fissazione dell'udienza per la decisione. Il giudice, con decreto, fissa l'udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve procedere alla notifica del ricorso e del decreto alla parte convenuta.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza della richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore del condominio, a tale fine, allegando l'omessa proposizione delle azioni di recupero delle somme dovute dai condomini morosi, e la conseguente esecuzione coattiva, unitamente all'impossibilità riscontrata a carico dell'assemblea nel provvedere in merito alla richiesta di revoca. Dal canto suo, l'amministratore del condominio ha l'onere di provare l'inesistenza della grave violazione ex art. 1129, comma 12, n. 6), c.c.

L'amministratore del condominio è obbligato ex lege a procedere tempestivamente contro i condomini morosi per assicurare la continuità finanziaria ed economica della gestione.

In particolare, l'amministratore deve agire per la riscossione delle somme dovute dai morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio a cui si riferisce la morosità.

In tale ottica, l'amministratore ha il potere ed al tempo stesso l'obbligo di agire contro i condomini morosi senza la necessità di chiedere preventivamente l'autorizzazione all'assemblea. Ciò comporta che l'amministratore ha il potere di nominare l'avvocato di propria fiducia conferendogli il mandato per il deposito dinanzi al giudice competente del ricorso per decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.

A tale fine, l'amministratore ha la possibilità di agire in sede monitoria chiedendo l'emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, potendo così iniziare il recupero in executivis delle somme spettanti al condominio, senza prima dovere attendere i tempi dell'opposizione eventualmente instaurata dal condomino debitore dopo avere ricevuto la notifica del decreto.

Quid juris se l'amministratore si limita, invece, ad inviare delle lettere di costituzione in mora ai condomini, senza dare corso all'azione giudiziaria?

Nel caso in cui il suddetto professionista non si attivi ovvero ritardi di intraprendere la relativa azione di recupero nei confronti dei morosi, oltre ad essere responsabile degli eventuali danni conseguenti alla compagine condominiale, in base alle norme sul mandato, è altresì passibile di revoca in sede assembleare, e, in caso di inerzia di quest'ultima, su iniziativa del singolo condomino.

La norma in considerazione – l'art. 1129, comma 12, n. 6), c.c. – prevede distinte ipotesi legittimanti la revoca dell'amministratore.

La prima è quella c.d. classica, concernente la mancata cura con la dovuta diligenza dell'azione concernente la riscossione delle somme dovute al condominio e, all'esito, la conseguente esecuzione coattiva.

Questo significa che l'amministratore, oltre ad essere responsabile anche solo per il semplice ritardo nel promovimento dell'azione giudiziale, oltre all'ipotesi della sua inerzia nell'intraprenderla, lo è altresì nel caso in cui ometta o ritardi anche di coltivare l'azione esecutiva sulla base del decreto ingiuntivo richiesto ed ottenuto dal giudice competente.

Quid juris se l'amministratore non ha il denaro in cassa per procedere al recupero giudiziale delle somme dovute dai condomini morosi?

In tale ipotesi, il suddetto professionista non può rimanere inerte al fine di evitare di incorrere nella revoca di cui è sempre passibile anche su iniziativa di un singolo condomino, dovendo procedere a raccogliere le somme necessarie per l'avvio dell'azione giudiziale, esponendo la gravità della situazione in assemblea – alla quale, salvo l'eventualità che quest'ultima lo dispensi espressamente – dovrà rimettere il mandato nel caso in cui non fosse possibile procedere con l'azione giudiziale di recupero per carenza di fondi in cassa.

È bene considerare che, anche nell'ipotesi in cui l'assemblea abbia dispensato l'amministratore dal procedere al recupero delle somme dovute dai morosi, ciò non vale a porlo al riparo da un'eventuale responsabilità laddove, per una qualche ragione la relativa delibera – per effetto di un vizio che ne comporti anche solo l'annullabilità – venga successivamente meno a seguito dell'impugnativa proposta da uno o più condomini dissenzienti.

Infatti, sebbene l'assemblea sia sovrana nel prendere le decisioni, è altrettanto vero che, laddove la relativa delibera venga rimossa e sostituita con altra di segno contrario, una tale situazione non andrebbe certamente a beneficio dell'amministratore sotto il profilo di un eventuale risarcimento del danno causato all'intera compagine, dunque anche ai condomini dissenzienti che non avevano votato a favore dell'esonero dall'intraprendere l'azione giudiziale di recupero, ragione per cui, è onere dell'amministratore mettere comunque a disposizione dei condomini il proprio mandato, rassegnando immediatamente le dimissioni, ovvero, in caso di inerzia dell'organo assembleare, promuovendo egli stesso dinanzi al Tribunale il giudizio per essere sostituito da un amministratore di nomina giudiziale.