Esecuzione da parte dell'amministratore di opere urgenti e indifferibili

In tema di condominio, l'art. 1135, comma 2, c.c. abilita l'amministratore ad ordinare i lavori di manutenzione straordinaria, che rivestano carattere di urgenza, imponendogli l'obbligo di riferire all'assemblea. Tale obbligo rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e che, pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato. L'inosservanza di tale obbligo non preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate (Trib. Roma 16 novembre 2021; Trib. Milano 17 maggio 2019). Quindi, ad eccezione di quanto statuito negli artt. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti, l'amministratore di un condominio non ha un potere di spesa se non dopo la delibera di approvazione dell'assemblea condominiale il cui compito generale consiste non soltanto nell'approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare opportunità delle spese sostenute dall'amministratore. Ne discende che l'amministratore non potrà esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute senza il preventivo controllo dell'assemblea essendo il rapporto inquadrabile nella figura del mandato di cui all'art. 1720 c.c. che impone al mandante di rimborsare le spese al mandatario sempre che ciò si coordini con le norme in materia di condominio (Cass. II, n. 15041/2013; App. Roma 1° giugno 2015; Trib. Milano 26 settembre 2014).

Con riferimento ai balconi c.d. aggettanti dello stabile, occorre distinguere, ai fini della ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione, tra la “struttura portante” e la finalità decorativa a questa (meramente) sovrapposta: della prima, la “struttura portante”, con la superficie praticabile, il parapetto e la soletta, non necessaria per l'esistenza del fabbricato, né destinata all'uso o al servizio di esso, ma da assimilare, piuttosto, ad un'estensione o pertinenza della proprietà esclusiva, al godimento della quale indubbiamente concorre, anche in termini di affaccio frontale e laterale, deve affermarsi l'appartenenza esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare corrispondente al servizio della quale è posta; viceversa, i “rivestimenti ornamentali” ed i “fregi” (cornici, stucchi, modiglioni, ricercate modanature, etc.) del parapetto (c.d. frontalino), delle fioriere, della parte inferiore della soletta (c.d. sottobalcone o cielino), situati al di sotto ed all'esterno dei balconi, (non già automaticamente, ma) soltanto se elementi decorativi che svolgono in concreto una prevalente e, perciò, essenziale funzione estetica volta a rendere più gradevole l'intera facciata dell'edificio condominiale (del quale, perciò, accrescono il pregio architettonico), sono da considerare cose che servono all'uso e al godimento comune, e, quindi, ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., oggetto di proprietà collettiva e non di proprietà esclusiva dei condomini cui appartengono i singoli balconi. I suddetti elementi architettonici decorativi, infatti, si identificano con la struttura della facciata, costituendone componente imprescindibile, siccome – unitamente al muro perimetrale – parti integranti del prospetto, perfettamente visibili dalla strada sulla quale affaccia il fabbricato e sicuramente concorrenti, sotto il profilo estetico, a conferire allo stesso la sua peculiare fisionomia (Trib. Roma 3 ottobre 2022: nel caso di specie, il giudice capitolino ha rigettato l'impugnazione proposta da una condomina avverso due delibere assembleari con le quali il condominio, ritenuta la necessità di eseguire lavori di ripristino di intonaci distaccatisi dal cornicione, dalle fasce marcapiano, da alcuni tratti della superficie perimetrale del balcone, aveva diffidato l'attrice “ad eseguire ogni opera necessaria attraverso i lavori di consolidamento eventualmente previsti nella relazione” del tecnico invitandola a dare incarico all'impresa di propria fiducia, presentandone il preventivo, e ribadendo di voler porre interamente a suo carico sia i costi già sostenuti per l'eseguita messa in sicurezza, sia i costi successivi e necessari per le opere di consolidamento).

Il fatto che l'assemblea condominiale abbia competenza a deliberare sulla tutela del decoro estetico dell'edificio condominiale, di cui fa parte la facciata, composta anche dai “rivestimenti esterni” dei parapetti (o muretti di recinzione) e delle solette delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà esclusiva, sta a significare non che i parapetti (o le altre parti strutturali di terrazze e balconi) rientrano fra le parti comuni dell'edificio (ex art. 1117 c.c.) di cui ciascun condomino può conseguentemente servirsi, in base all'art. 1102 c.c., ma solo che il proprietario esclusivo del parapetto non può apportare modificazioni al “rivestimento esterno” di tale elemento che incidano sulla facciata e, quindi, sul profilo estetico, dell'intero edificio, ad esempio mutandone forma e/o colori e/o cambiando le parti decorative su di esso eventualmente apposti. Motivo per cui le spese concernenti il ripristino dei “rivestimenti esterni” del parapetto e degli altri elementi suindicati, pur essendo tali elementi di proprietà esclusiva, gravano su tutti i condomini (App. Bari 16 novembre 2018). Difatti, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole; ne consegue che l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari (Cass. II, n. 30071/2017). Pertanto, devono ritenersi di competenza dell'assemblea condominiale le spese relative alle parti che, pur essendo ricomprese nella proprietà esclusiva dei singoli condomini, sono tuttavia strettamente connesse con le facciate del fabbricato, in quanto connesse a queste ultime, sotto il profilo tecnico, da un inscindibile rapporto di funzionalità e complementarità. Viceversa, le spese che riguardano la funzionalità del balcone, intesa come proiezione della proprietà individuale devono essere eseguite dal proprietario dell'appartamento cui il balcone inerisce, quali sono, ad esempio, quelle per la manutenzione della soletta e della ringhiera (Trib. Napoli 30 aprile 2013).

I balconi aggettanti sono considerati beni di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento cui ineriscono, poiché costituiscono nella loro interezza una sorta di “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare; viceversa, per i balconi incassati, si specifica che la relativa soletta è di proprietà comune dei condomini dell'appartamento del piano superiore e di quello del piano inferiore, cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e da copertura (Trib. Roma 19 settembre 2019). In àmbito condominiale, per le spese concernenti la parte orizzontale del balcone a castello si fa riferimento all'art. 1125 c.c.; viceversa, la parte verticale, inserendosi nella facciata, è ritenuta di proprietà comune e, quindi, le spese per gli interventi di manutenzione della stessa devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà. Ne deriva che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti. Gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il proporzionale valore della proprietà di ciascuno, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Trib. Palermo 8 giugno 2020).

L'amministratore del condominio chiede al condomino l'autorizzazione ad accedere ai locali di sua proprietà esclusiva al fine di potere consentire all'impresa individuata dal medesimo professionista l'esecuzione delle improcrastinabili riparazioni riguardanti le parti comuni ammalorate del balcone incassato nei muri perimetrali, posto al primo piano, direttamente a ridosso del sottostante lucernario dell'edificio, paventando l'urgenza di provvedere per effetto delle sue precarie condizioni atteso che, in difetto, sarà costretto a proporre ricorso d'urgenza per conseguire l'anzidetta autorizzazione in sede giudiziale, con possibile aggravio di costi.

È un procedimento cautelare atipico, proposto in via d'urgenza dall'amministratore di condominio nei confronti del condomino proprietario esclusivo dell'unità immobiliare per accedere ai locali in cui si trova il balcone incassato nei muri perimetrali dell'edificio per procedere alla riparazione delle relative parti comuni ammalorate.

Trattandosi di procedimento cautelare – sebbene con effetti anticipatori – non è necessario instaurare preventivamente il procedimento di mediazione, non essendo quest'ultimo condizione di procedibilità per le azioni proponibili in via d'urgenza dalla parte interessata.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice, e, in generale, per quelle di valore indeterminabile.

L'amministratore del condominio, essendo obbligato alla tempestiva e corretta manutenzione dei beni comuni, è legittimato a proporre l'azione cautelare con ricorso d'urgenza nei confronti del condomino proprietario dell'unità immobiliare per accedere ai locali ove si trova il balcone incassato nei muri perimetrali dell'edificio per eseguire la riparazione delle parti comuni ammalorate.

L'amministratore deve provare che esiste l'urgenza di procedere alla riparazione dei punti di ancoraggio del balcone incassato ai muri perimetrali dell'edificio, a tale fine, allegando il fumus ed il periculum occorrenti per la proposizione ed il conseguente accoglimento del ricorso d'urgenza, al fine di potere giustificare la necessità di accedere ai locali di proprietà esclusiva. Il ricorrente deve anche dimostrare che l'accesso nella proprietà esclusiva del singolo condomino è indispensabile per eseguire le riparazioni delle parti comuni ammalorate.

La domanda cautelare proposta in via d'urgenza assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti rispettivamente il fumus boni juris ed il periculum in mora, quest'ultimo, rilevante specificamente sotto l'aspetto del pregiudizio imminente ed irreparabile.

In particolare, nel ricorso, da un lato, vanno allegati i fatti oggetto d'indagine da parte del giudice, in forma chiara e circostanziata come peraltro esige la recente riforma del processo civile, e, dall'altro, va specificato in cosa consiste per il ricorrente, il fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per fare valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente ed irreparabile, a tale fine, indicando le circostanze sulla cui scorta verosimilmente il giudice adìto potrebbe concedere la richiesta tutela cautelare in via d'urgenza.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente.

L'amministratore di condominio può chiedere l'assunzione di informatori in persona dei condomini dello stabile al fine di provare il fumus boni juris riferito alla circostanza che ricorra effettivamente la necessità di procedere con urgenza alla riparazione delle parti comuni ammalorate correlate al balcone incassato.

Il medesimo ricorrente deve, altresì, allegare la documentazione comprovante la proprietà condominiale delle parti interessate dall'intervento riparatore e/o sostitutivo ed il connesso periculum in danno dei condomini, attesa la necessità del contestuale riscontro di entrambi gli anzidetti presupposti per l'accoglimento dell'azione cautelare proposta in via d'urgenza.

L'individuazione dell'esatta tipologia di balcone presente in un edificio condominiale è importante al fine di individuare il relativo criterio di ripartizione delle spese di manutenzione.

Infatti, se oggetto dei lavori è una parte di proprietà esclusiva, le spese sono a carico del singolo condomino mentre in caso contrario, occorre provvedere alla divisione delle spese, coinvolgendo solo alcuni oppure tutti i condomini.

Il balcone, sia esso aggettante – vale a dire il classico poggiolo proteso nel vuoto non essendo compreso nella struttura portante verticale dell'edificio, ed avente autonomia statica soltanto perché agganciato esclusivamente al solaio interno – o incassato – per tale dovendo invece intendersi quello che non fuoriesce dalla facciata dell'edificio, a tale fine occorrendo che non sporga dalla struttura condominiale e che il piano di calpestio svolga la medesima funzione del solaio, cioè che il balcone risulti essere contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore – è di proprietà del condomino atteso che ciascuno è proprietario di quello a cui può accedere dal proprio appartamento, ma tale regola non riguarda tutti gli elementi del balcone.

In particolare, nella fattispecie oggetto del presente scenario, il problema della proprietà del balcone incassato si ripercuote su due aspetti fondamentali riguardanti i lavori riguardanti il parapetto, ovvero la parte esterna del balcone, ed i lavori riguardanti il sottobalcone, cioè la parte inferiore del balcone.

Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha statuito che il balcone incassato, contribuendo all'aspetto esteriore dell'intero edificio, comporta che gli interventi di manutenzione che riguardano il parapetto del balcone incassato, incidendo sulla facciata, sono da considerarsi beni comuni, e come tali, devono essere ripartiti tra tutti i condomini.

Pertanto, sebbene il balcone incassato appartenga al proprietario dell'abitazione da cui si accede, la manutenzione di alcuni suoi elementi, come il parapetto, od i suoi rivestimenti, al pari di quelli della soletta, e dei punti di attacco ai muri perimetrali dell'edificio, si divide con altri condomini, rappresentando un elemento che è parte integrante dell'intera facciata condominiale.

Inoltre, anche un balcone verandato viene considerato una parte comune se svolge anche solo in parte una funzione di copertura ed isolamento per l'abitazione posta al piano inferiore (Cass. II, n. 22572/2020).

I rivestimenti del balcone devono essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente funzione estetica per l'edificio condominiale (Cass. II, n. 22572/2020), come del resto le spese per la riparazione degli elementi esterni (Cass. II, n. 5014/2018), tra cui quelle per i c.d. frontalini (Cass. II, n.21641/2017), costituendo parti comuni, ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c.