Richiesta di un contributo straordinario per mancanza di cassa

La costituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria conservazione e manutenzione dei beni comuni appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica, né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né loro il diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma, risultando di tutta evidenza che la disponibilità, da parte dell'amministratore, di una pronta liquidità di cassa gli consente di affrontare con maggiore prontezza e tranquillità l'ordinaria gestione del condominio (Cass. II, n. 25900/2022). Per meglio dire, in tema di condominio negli edifici, non esiste alcuna norma che vieti la costituzione di un fondo cassa condominiale, di guisa che, la facoltà di istituire un fondo cassa per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni rientra tra i poteri discrezionali dell'assemblea e la relativa decisione è pienamente legittima, laddove non vi sia un espresso divieto imposto dalla legge o dal regolamento di condominio (Trib. Salerno 18 maggio 2022: nel caso di specie, rigettando la domanda di declaratoria di nullità, illegittimità ed inefficacia proposta dalla condomina attrice, il giudice adìto ha ritenuto che la delibera impugnata non potesse in alcun modo ritenersi viziata, né con riferimento al suo oggetto né con riferimento all'art. 1135, comma 1, n. 2, c.c. atteso che non è dato riscontrare alcun superamento delle attribuzioni che la legge riconosce in capo all'assemblea dei condomini, non potendosi certo ravvisare, un pregiudizio dell'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio e dei diritti soggettivi degli stessi).

Il fondo cassa costituisce una riserva di denaro di cui il condominio si viene a dotare per mettere a disposizione dell'amministratore la liquidità necessaria a soddisfare determinate esigenze di spesa. Tale provvista è ulteriore e diversa rispetto agli oneri condominiali ed è altresì vincolata in quanto l'assemblea non può esimersi dall'indicare una specifica destinazione, dovendo l'amministratore disporre delle somme in maniera conforme alla finalità stabilita. La delibera istitutiva del fondo deve pertanto indicare la destinazione della provvista, ossia le finalità per le quali viene deciso l'accantonamento che può, pertanto, dirsi legittimamente costituito e deliberato solo nel caso in cui vengano indicate le finalità di utilizzo quali anche quella di remunerare servizi, opere o forniture e finanche quella di affrontare necessità eccezionali o anche per sanare eventuali squilibri di bilancio. In tutti questi casi il vincolo di destinazione deve essere predeterminato con la conseguenza che la carenza di un tale presupposto è valutabile sotto il profilo dell'eccesso di potere e consente pertanto il sindacato dell'autorità giudiziaria non essendo la decisione collegiale il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea (Trib. Roma 15 marzo 2022).

Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti, sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito, falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea. Ne consegue che esulano dall'àmbito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti alla vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni, quali, ad esempio, un fondo cassa per le spese legali (App. Milano 28 settembre 2022). Inoltre, è legittima la delibera dell'assemblea di condominio con la quale si costituisca un fondo speciale finalizzato a sopperire ad esigenze di cassa allorché detta decisione sia volta ad evitare danni più gravi nei confronti di tutti i condomini. Danni derivanti dal pericolo di interruzione di servizi essenziali comuni, come ad esempio, per mancato pagamento della retribuzione del portiere-custode, dell'olio combustibile per assicurare il riscaldamento, della pulizia della neve sulle strade comuni, della fornitura di energia elettrica per il funzionamento dell'ascensore e per la illuminazione delle parti comuni e della sua manutenzione ordinaria attraverso la sostituzione dell'ordinario esaurimento del materiale elettrico di consumo, come le lampade fulminate (App. L'Aquila 27 maggio 2021). Infine, in ipotesi di effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde le somme necessarie, come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditori del condominio, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare con la quale si tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc tendente a evitare danni ben più gravi nei confronti di tutti i condomini esposti alle azioni dei terzi (Cass. II, n. 9083/2014; App. Ancona 19 maggio 2021).

L'amministratore di condominio, a seguito della deliberata costituzione del fondo cassa al fine di dotare il condominio di una riserva di liquidità, invia al condomino moroso nel pagamento della relativa quota di sua spettanza una lettera con la quale gli contesta la morosità e lo avvisa che se l'invito a regolarizzare la propria posizione contributiva non avrà positivo riscontro, decorsi quindici giorni, sarà costretto a procedere legalmente nei suoi confronti per il recupero del credito vantato dal condominio, con possibile aggravio di spese.

Il procedimento di ingiunzione ha la funzione di accertare l'esistenza di una prestazione pecuniaria al termine di un giudizio senza contraddittorio avente natura di cognizione sommaria.

Nell'àmbito del procedimento monitorio, l'art. 5, comma 4, del d.lgs. n. 28/2010 prevede che il ricorso per decreto ingiuntivo e l'eventuale giudizio di opposizione sono sottratti all'obbligo del preventivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecutorietà del titolo monitorio.

La competenza ad emanare il decreto ingiuntivo appartiene al Giudice di Pace o al Tribunale in composizione monocratica che sarebbe competente in via ordinaria, ai sensi dell'art. 637 c.p.c. per le cause che non rientrano nella competenza del primo.

La legittimazione attiva a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo appartiene all'amministratore, quale legale rappresentante pro-tempore del condominio, titolare del credito costituito dall'ammontare della quota condominiale dovuta dal condomino moroso per la costituzione di un fondo cassa, per effetto dell'approvata delibera assembleare.

L'amministratore pro-tempore del condominio deve allegare prova scritta del credito vantato per la costituzione del fondo cassa, costituito dalla quota dovuta dal condomino nei cui confronti si chiede l'emissione del decreto ingiuntivo.

La domanda monitoria assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa di credito posta a fondamento del ricorso d'ingiunzione.

In particolare, per la riscossione dei contributi dovuti in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di una specifica autorizzazione ad hoc, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., ragione per cui al ricorso vanno allegati i documenti costituenti la prova scritta del credito ai sensi dell'art. 633 c.p.c. trattandosi di una condizione per l'utile proposizione dell'azione monitoria.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

L'amministratore pro-tempore del condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante nella fase monitoria per la richiesta di concessione del decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso con la produzione del verbale autenticato dell'assemblea in cui sono state approvate le spese dovute pro-quota dai condomini, nonché dei relativi documenti a corredo, oppure il conto preventivo o consuntivo regolarmente approvato.

In materia condominiale, rientra nel potere dell'assemblea l'istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni.

In particolare, la costituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria conservazione e manutenzione dei beni comuni appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né loro il diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma, e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se l'istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare purché sia desumibile dal rendiconto, allorquando nello stesso l'accantonamento di un'entrata condominiale sia destinato alle spese di ordinaria manutenzione.

Trattasi, quindi, di uno strumento diverso ed ulteriore rispetto a quello previsto dall'art. 1135, comma 4, c.c. la cui funzione è quella di consentire all'amministratore di disporre delle somme necessarie per adempiere alle spese correnti della gestione dei beni comuni, senza necessità di ricorrere di volta in volta alla preventiva deliberazione ad hoc dell'assemblea, magari anche solo per garantire la vita regolare del condominio e scongiurare il rischio del distacco delle utenze relative alla fornitura di servizi essenziali quali quelli relativi all'energia elettrica, gas ed acqua a fronte della morosità di alcuni condomini (App. Brescia 15 giugno 2018).

In tale ottica, la previsione di un fondo di riserva ad hoc da destinare alle spese di ordinaria manutenzione delle parti comuni del condominio rientra nel potere discrezionale dell'assemblea per tutelarsi dal rischio fare fronte a delle spese impreviste urgenti (Cass. II, n. 17035/2016).

Infatti, la presenza di una situazione di grave morosità nei confronti di più condomini reiteratamente inadempienti, risulta del tutto legittima la delibera del condominio di dotarsi di un fondo cassa che consenta di portare avanti la gestione condominiale, rientrando nel potere dell'assemblea la decisione di attivarsi per fare fronte allo stato di necessità comune e contingente, dotandosi delle somme necessarie per la continuazione delle azioni esecutive promosse nei confronti dei condomini morosi e nel contempo, mettendo i condomini adempienti al riparo da eventuali azioni esecutive dei creditori contro le parti comuni del condominio e dall'eventuale distacco delle utenze.

Per tale ragione, il fondo casa istituito dall'assemblea condominiale deve essere ripartito in millesimi di proprietà fra tutti i condomini, compresi quelli morosi, ogni anno deve essere indicato nello stato patrimoniale non potendo i versamenti protrarsi per più gestioni. Inoltre, se inserito nel preventivo, deve essere successivamente consolidato a consuntivo ed aumentato o diminuito a seconda delle necessità del condominio, e se un condomino non paga la quota del fondo cassa, tale morosità compare nei suoi debiti di gestione e fa parte del saldo passivo da riportare all'anno successivo.

Ciò premesso, l'istituzione del fondo cassa a cui sono chiamati a partecipare pro-quota i condomini, comporta l'obbligo per quest'ultimi di corrispondere le relative somme, trattandosi pur sempre di oneri condominiali, il cui mancato adempimento comporta l'obbligo per l'amministratore pro-tempore del condominio di attivarsi per il recupero delle relative somme instaurando apposita procedura monitoria nei confronti dei morosi.

Conseguentemente, anche per tale tipologia di credito azionata dall'amministratore con la proposizione del relativo decreto opera la disposizione dell'art. 63 disp. att. c.c. in tema di esecutorietà dell'emanando provvedimento.

Ciò in considerazione dell'iscrizione a bilancio delle somme richieste e versate dai condomini, unitamente alla destinazione dei relativi pagamenti.