Ricorso al giudice per l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria

Il singolo condomino non può adire l'autorità giudiziaria senza prima aver interpellato l'assemblea. Infatti, ai sensi degli artt. 1105,1134 e 1135 c.c., nonché ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., è l'assemblea di condominio che ha l'autorità sovrana a decidere delle questioni relative alle opere di straordinaria manutenzione delle parti comuni dell'edificio, in quanto, in tal modo, si “garantisce il diritto di tutti i partecipanti all'amministrazione della cosa comune”, consentendo ai condomini di partecipare alle scelte in materia di opere straordinarie. L'assemblea di condominio, dunque, precisa il Tribunale, rappresenta l'organo sovrano del condominio stesso e la sua mancata convocazione impedisce al singolo condomino di rivolgersi all'autorità giudiziaria per far valere le proprie pretese, in quanto “solo delibere assembleari non conformi al diritto, fanno nascere in capo al condomino situazioni sostanziali tutelabili in via giurisdizionale” (Trib. Lecce 18 novembre 2016: l'assemblea è l'autorità sovrana a decidere in merito alle questioni relative alla manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio condominiale).

È inammissibile la domanda svolta in sede contenziosa dal condomino al fine di ottenere la condanna del proprietario di parte dell'immobile, alla esecuzione di opere di manutenzione straordinaria alle parti comuni del fabbricato condominiale. La mancata convocazione dell'assemblea condominiale, quale organo sovrano del condominio, invero, impedisce al singolo condomino di adire l'autorità giudiziaria in veste contenziosa al fine di ottenere la realizzazione di opere di straordinaria manutenzione. Il disposto normativo di cui all'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c., di natura imperativa e corollario del generale principio di cui all'art. 1105 c.c., che garantisce il diritto di tutti i partecipanti all'amministrazione della cosa comune, invero, è finalizzato a garantire la partecipazione dei condomini alle scelte in materia di opere straordinarie, attesa l'importanza anche di natura economica che le stesse producono nella sfera giuridica del singolo condomino (Trib. Lecce 18 novembre 2016). È, inoltre, improponibile il ricorso ex art. 700 c.p.c. presentato da un condomino nel caso in cui non si adottino i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si formi una maggioranza ovvero se la deliberazione adottata non venga eseguita: in tali ipotesi, deve essere prima promosso il procedimento di volontaria giurisdizione, in camera di consiglio, previsto dall'art. 1105, comma 4, c.c. (Pret. Taranto 12 aprile 1988).

L'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, tale principio incontra come limite quello delle controversie che abbiano ad oggetto la gestione solo delle esigenze collettive della comunità condominiale. Il condomino di un edificio conserva il potere di agire o di intervenire in giudizio a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo ma anche dei suoi diritti di proprietario pro quota delle parti comuni, in specie nel caso di inerzia dell'amministratore del condominio, a norma dell'art. 1105 c.c. dettata in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio posto dall'art. 1139 c.c. (Trib. Frosinone 16 settembre 2020). La funzione dell'amministratore giudiziario consenta di esercitare non soltanto le funzioni amministrative in senso proprio, ma anche quelle deliberative, nel senso che egli deve amministrare senza necessità delle deliberazioni dell'assemblea (assemblea che egli tenterà periodicamente di convocare onde ripristinare quanto prima il regolare funzionamento del condominio ma la cui mancanza non è idonea a paralizzare la doverosa azione amministrativa), in tal senso, deponendo la disposizione generale di cui all'art. 1105 c.c. che consente la nomina di un amministratore della comunione (Trib. Sassari 11 novembre 2021).

In tema di condominio c.d. minimo, il Tribunale può nominare, stante l'inerzia dell'organo deliberativo, un amministratore giudiziario ad acta conferendogli mandato a commissionare l'esecuzione di opere manutentive straordinarie ed urgenti (finalizzate, nel caso di specie, al ripristino delle strutture portanti comuni gravemente compromesse) e munendolo di autonomi poteri perché agisca svincolato dall'assemblea e dai compartecipanti (Trib. Foggia 30 ottobre 2000; Trib. Ariano Irpino 14 ottobre 1997).

È legittima la nomina di un amministratore ad acta, a prescindere dalla possibilità di eseguire coattivamente il provvedimento giudiziale, al fine di dare attuazione alla precedente ordinanza dell'esecuzione di lavori di ristrutturazione della copertura condominiale; quindi, accertata l'inerzia dell'assemblea, è legittimo il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105, comma 4, c.c. al fine di prendere i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune (Trib. Catania 5 maggio 2022: il condomino aveva chiesto al giudice competente la nomina di un amministratore ad acta affinché venissero deliberati i lavori di attuazione della precedente ordinanza emessa dal Tribunale; invero, con il provvedimento in esame, erano stati ordinati al condominio l'esecuzione di lavori di ristrutturazione della copertura condominiale, ma che tuttavia, nonostante reiterate convocazioni assembleari non si era stata adottata alcuna deliberazione; a parere del giudicante, il condomino era legittimato a chiedere l'intervento del magistrato a prescindere dalla possibilità di eseguire coattivamente il provvedimento giudiziale; nella vicenda, era emerso che erano state convocate diverse assemblee nel corso degli anni, e anche successivamente al giudizio, ma nessuna aveva mai deliberato l'esecuzione di tali lavori o, comunque, non era stata mai resa possibile l'esecuzione di tali lavori per convocazioni andate deserte o per mancato raggiungimento di accordi; quindi, accertata l'inerzia dell'assemblea, il giudicante ha ritenuto legittimo il ricorso all'autorità giudiziaria per la nomina di un amministratore ad acta al fine di dare attuazione ai lavori già indicati nella precedente ordinanza; di conseguenza, con decreto, è stato nominato l'amministratore ad acta con condanna del condominio alle spese legali).

L'autorità giudiziaria non ha il potere di ampliarle o modificarle, ma si limita ad indicare il soggetto al quale dette funzioni devono essere riconosciute le attribuzioni previste dalla legge; la nomina, quindi, ha carattere meramente sostitutivo dell'attività dell'assemblea che, con la sua inerzia, non rende possibile il superamento di situazioni pregiudizievoli per la cosa comune (Cass. II, n. 2279/1965: l'amministratore nominato dal giudice ex art. 1105, comma 4, c.c. ha la stessa posizione di quello nominato dalle parti, sicché può agire giudizialmente nell'interesse della collettività senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea).

Secondo altra posizione, l'amministratore della comunione, anche se nominato giudiziariamente ai sensi dell'art. 1105 c.c., è privo della legittimazione ad agire in giudizio nei confronti di uno dei comunisti in rappresentanza degli altri, mancando, in materia di comunione, una disposizione analoga a quella posta, per l'amministratore del condominio, dall'art. 1131 c.c. che, in via eccezionale, attribuisce a questi il potere di agire in giudizio sia contro i terzi che nei confronti dei condomini (Cass. II, n. 15684/2006).

Un condomino, venuto a conoscenza dell'inerzia dell'organo rappresentativo del condominio, poiché conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo ma anche dei suoi diritti di proprietario pro quota delle parti comuni, a norma dell'art. 1105, comma 4, c.c. – dettata in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio posto dall'art. 1139 c.c. – chiede al medesimo di attivarsi immediatamente per il disbrigo degli affari non procrastinabili di straordinaria amministrazione, atteso che in difetto, adirà il giudice competente affinché vengano presi i provvedimenti del caso, ove occorra, anche mediante la nomina di un amministratore giudiziario.

Il ricorso del condomino al Tribunale per l'esecuzione di opere straordinarie è un procedimento di volontaria giurisdizione, il cui fine è quello di salvaguardare i diritti dei condomini, in caso di inerzia dell'assemblea e dell'amministratore.

L'art. 71-quater disp. att. cc., introdotto dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220 precisa che, per le controversie in materia di condominio ai sensi dell'art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono, tra le altre, quelle degli articoli da 61 a 72 disp. att. c.c., comprendendo dunque l'art. 64 disp. att. c.c. relativo alla revoca dell'amministratore. Tuttavia, l'art. 5, comma 4, lett. f), come sostituito dal d.l. n. 69/2013, convertito in l. n. 98/2013 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità, di cui ai commi 1 e 2, non si applica nei procedimenti in camera di consiglio.

È competente il Tribunale del luogo dove si trova il condominio.

In caso di inerzia dell'assemblea nel prendere i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, compresi i casi in cui non si forma una maggioranza o se la deliberazione adottata non viene eseguita, la legittimazione attiva a richiederli al Tribunale spetta ad uno o più condomini.

Il condomino, che intenda chiedere al tribunale i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso istante deve, dunque, assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva volta ad addivenire alla relativa statuizione giudiziale. Qualora il condomino agisca per fare eseguire le opere indispensabili alla tutela della cosa comune dall'autorità giudiziaria adita, siccome l'assemblea è risultata inerte non avendo provveduto in tale senso, deve allegare i rituali tentativi eseguiti a tale fine, volti a comprovare il perdurante stato di inerzia.

La domanda del condomino per l'esecuzione di opere straordinarie sui beni comuni del condominio assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa posta a fondamento del ricorso.

In particolare, il ricorso deve indicare la necessità delle opere straordinarie e dei correlati provvedimenti indispensabili per l'amministrazione della cosa comune per non avere l'assemblea condominiale provveduto, a tale fine, allegando copia del verbale negativo dell'assemblea o le richieste di convocazione della stessa rimaste senza seguito, le richieste rivolte all'amministratore pro-tempore del condominio rimaste inevase, l'istanza e la fissazione dell'udienza per la decisione.

Il giudice, con decreto, fissa l'udienza ed il termine entro il quale il ricorrente deve procedere alla notifica del ricorso e del decreto alla parte convenuta.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

Il condomino deve produrre idonea documentazione a sostegno della richiesta di c.t.u. volta a comprovare la fondatezza della richiesta di esecuzione di opere straordinarie sui beni comuni e dei correlati provvedimenti, unitamente all'allegazione degli atti comprovanti l'impossibilità riscontrata a carico dell'assemblea nel provvedere in merito.

Quid juris quando la maggioranza dei condomini si disinteressa della gestione non partecipando alle assemblee o non assumendo le delibere necessarie?

L'art. 1105, comma 4, c.c. dispone che se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, oppure se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria, che provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

La norma in esame trova applicazione tanto nei condomini che hanno l'obbligo di nominare un amministratore, tanto in quei c.d. piccoli condominii in cui ciò non è necessario.

Va anche detto che, se l'inerzia nel deliberare è sempre ascrivibile all'indifferenza dei condomini rispetto alla gestione delle cose comuni, la mancata attuazione del deliberato non sempre è imputabile all'amministratore.

Ciò premesso, la legge consente, in entrambi i casi, di superare questa situazione di empasse.

La forma dell'atto prevista dall'art. 1105, comma 4, c.c. è quella del ricorso, che il singolo partecipante, ha facoltà di proporre dinanzi all'autorità giudiziaria competente per adottare gli opportuni provvedimenti in sede di volontaria giurisdizione per la gestione della res comune.

Condizione indispensabile, per l'utile esperimento del ricorso fondato sull'art. 1105, comma 4, c.c., è che vi siano dei precedenti sotto il profilo della mancata formazione di una maggioranza, o della mancata esecuzione di una decisione assunta (Trib. Modena 24 febbraio 2009).

In buona sostanza, all'atto introduttivo del giudizio andranno allegate le circostanze – ad esempio, i verbali di assemblea – che dimostrino lo stallo decisionale o esecutivo in cui versa il condominio.

In tale ottica, anche il provvedimento con cui l'autorità giudiziaria dispone la nomina, ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c., di un amministratore della cosa comune, al fine di supplire all'inerzia dei partecipanti alla comunione nell'adozione dei necessari provvedimenti per la medesima res, è un atto di giurisdizione volontaria, come tale, non avente carattere decisorio né definitivo, essendo revocabile e reclamabile a norma degli artt. 739,742 e 742-bis c.p.c.

Identica natura rivela il decreto che sia eventualmente reso in sede di reclamo, con la conseguente inammissibilità contro di esso del ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 111, comma 7, Cost.

In particolare, l'impugnabilità con ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., del decreto emesso ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c., residua nelle sole ipotesi in cui il provvedimento, travalicando i limiti previsti per la sua emanazione, abbia risolto in sede di volontaria giurisdizione una controversia su diritti soggettivi (Cass. II, n. 28281/2019; Cass. VI, n. 15548/2017; Cass. II, n. 4616/2012; Cass. II, n. 12881/2005; Cass. II, n. 24140/2004).

È, altresì, bene chiarire che il decreto emesso ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c., al fine di ovviare all'inazione dell'assemblea e dello stesso organo esecutivo del condominio, ha il compito di individuare quali debbano essere i lavori considerati necessari per la conservazione, manutenzione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, senza però ingerirsi nella gestione condominiale, né sovrapporsi alla volontà assembleare.

Ciò significa, secondo l'elaborazione giurisprudenziale in materia di gestione condominiale, che il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari e per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata. La suddetta norma non è, invece, applicabile quando l'assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l'intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un'ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare (App. Roma 2 ottobre 2019; Cass. II, n. 5889/2001).

Ad esempio, in presenza dell'esecuzione dei lavori di messa in sicurezza regolarmente deliberati dall'assemblea, l'intervento dell'autorità giudiziaria diretto all'esecuzione dei lavori di manutenzione della cosa comune – dei quali non è rappresentata la perdurante urgenza in seguito all'esecuzione degli interventi di messa in sicurezza – si profila lesivo delle competenze che il legislatore riserva, in via esclusiva, all'assemblea in merito a tutte le determinazioni da adottare sulle spese, necessarie o meno, assoggettandole all'impugnazione in sede contenziosa (Cass. S.U., n. 4213/1982).