Accesso in appartamento privato per l'esecuzione di lavori straordinari urgenti

La norma ex art. 843 c.c. pone a presupposto per l'esercizio del diritto all'accesso e al passaggio; a ciò, la giurisprudenza ha precisato che la stessa non deve riferirsi all'opera da compiere ma all'accesso e al passaggio medesimi (Cass. II, n. 2274/1995: l'obbligo del proprietario di permettere l'accesso ed il passaggio nel suo fondo – quando questi siano necessari per la costruzione o riparazione di un muro od altra opera propria del vicino o comune – non si ricollega ad una servitù a carico della proprietà esclusiva ma ha i caratteri di una obbligazione propter rem; quest'ultima si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilità occasionale e transeunte del vicino e che ha per contenuto la prestazione del consenso all'accesso ed al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto ad adempiere indipendentemente dall'accertamento del giudice, la cui eventuale pronuncia, non trattandosi della costituzione di un diritto in re aliena, è meramente dichiarativa e non costitutiva). La valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla possibilità, o meno, per il vicino di eseguire i lavori sul suo fondo, essendo inattuabili soluzioni alternative (Cass. II, n. 28234/2008); quindi, per la sua pronuncia il giudice dovrà valutare tra più soluzioni quella che consenta di raggiungere lo scopo con minor sacrificio per chi chiede il passaggio, valutando però anche il sacrificio da imporre a chi deve concederlo (Cass. II, n. 2274/1995). Ne consegue che, ove il giudice pervenga alla conclusione che il richiedente possa procurarsi in altro modo e in altro luogo l'invocato passaggio, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che subirebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, deve escludersi la sussistenza del requisito della necessità, presupposto dell'art. 843 c.c. (Cass. II, n. 1801/2007).

Il potere dovere di “compiere atti conservativi”, riconosciuto all'amministratore di condominio exartt. 1130 e 1131 c.c. si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di chiedere non soltanto le necessarie misure cautelari (avuto riguardo a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni), ma anche il risarcimento dei danni, qualora l'istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni, e risulti consequenziale all'impedimento frapposto alla tempestiva esecuzione di quanto legittimamente richiesto (nella specie, domanda, ex art. 700 c.p.c., di passaggio su fondo finitimo per l'esecuzione di indifferibili lavori di manutenzione dei muri perimetrali del fabbricato), senza che assuma rilievo, in contrario, né la circostanza che la vertenza sia stata introdotta con ricorso ex art. 700 c.p.c., né che il ricorso stesso sia stato presentato da un precedente amministratore privo dell'autorizzazione dell'assemblea dei condomini (Cass. II, n. 10474/1998).

L'amministratore può agire in giudizio a tutela del diritto del condominio di accedere nella proprietà privata per l'esecuzione dei lavori necessari a riparare i beni comuni, ed anche in sede cautelare ricorrendone l'urgenza (Cass. n. 21242/2019: il condominio ha il diritto di provvedere alla riparazione e alla manutenzione dei beni comuni e ha l'obbligo di farlo, per evitare i danni alle proprietà dei condomini o dei terzi; ne consegue che, qualora vi sia l'assoluta urgenza e l'inderogabile necessità di intervenire sui guasti verificatisi all'interno dei appartamenti o dei locali chiusi dei singoli condomini, in mancanza della collaborazione di questi ultimi, l'amministratore può legittimamente agire in giudizio per far valere tale diritto, sia in sede cautelare che di merito, anche se il regolamento condominiale, per eseguire i lavori necessari, gli attribuisce la facoltà di accedere all'interno delle menzionate proprietà, forzando le porte di chiusura). Altri giudici hanno sottolineato che il condomino è obbligato a consentire l'accesso e il passaggio nella sua proprietà per l'esecuzione dei lavori deliberati dall'assemblea. Tuttavia, al fine di evitare pregiudizi, i ponteggi devono essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del condomino e per il tempo strettamente necessario all'esecuzione dei lavori (Trib. Firenze 19 settembre 2022: nella vicenda, il condominio, con ricorso ex art. 700 c.p.c., aveva chiesto al giudice di ordinare al proprietario di consentire l'installazione dei ponteggi nel resede di sua proprietà. Il resistente, a sua volta, replicava che la sua intenzione non era quella di opporsi all'installazione di un ponteggio laterale conforme a quanto gli era stato assicurato, bensì alla ripresa dei lavori con le modalità con cui erano stati avviati; quanto al fumus, la norma di riferimento è l'art. 843 c.c., la quale, trattandosi di disposizione di carattere generale – applicabile anche alla materia condominiale – e sussistendone i requisiti, in particolare della “necessità”; quanto al periculum in mora, il grave danno era conseguente all'eventuale non esecuzione dei lavori nei tempi stabiliti: difatti, per usufruire dei bonus fiscali è necessario rispettare precise scadenze temporali, sicché, il trascorrere del tempo necessario per agire in via ordinaria avrebbe comportato la perdita per il condominio della possibilità di avvalersi dei suddetti benefici fiscali, con conseguente grave danno per le casse dello stesso, nonché per il medesimo condomino). In definitiva, conformemente all'orientamento in esame, deve essere confermato il decreto con cui è stato accolto il ricorso ex art. 700 c.p.c. presentato da un amministratore volto ad ottenere il transito nel fondo viciniore al fine di porre in essere manutenzioni conservative all'edificio condominiale. Ciò a condizione che ricorra l'ipotesi di accesso necessitato previsto dall'art. 843 c.c. in uno all'indifferibilità dell'intervento riparativo (Trib. Ariano Irpino 14 marzo 2005). Da ultimo, in caso di limitato uso di bene esclusivo causato da lavori condominiali, si osserva che i comproprietari non possono vantare alcun diritto di tipo pecuniario, connesso all'indisponibilità della propria autorimessa, in quanto l'esecuzione dei lavori condominiali, in un tempo ragionevolmente contenuto, non determina una variazione dell'assetto dei limiti alla proprietà già previsti dal legislatore, che giustifichi il diritto ad indennizzo, né tantomeno ad un risarcimento (Trib. Parma 13 dicembre 2019).

L'amministratore chiede al condomino l'autorizzazione ad accedere nella sua proprietà privata in quanto necessario per il ripristino delle parti comuni, avvisandolo che in caso di diniego opposto ingiustificatamente dal medesimo, agirà con ricorso d'urgenza, chiedendo al giudice di ordinare l'accesso nella proprietà privata per l'esecuzione dei lavori necessari a riparare i beni comuni, ricorrendone l'urgenza.

È un procedimento cautelare atipico, proposto in via d'urgenza dall'amministratore di condominio nei confronti del condomino, per chiedere l'autorizzazione ad accedere alla proprietà privata di quest'ultimo, al fine di consentire l'esecuzione dei lavori urgenti per il ripristino dell'integrità dei beni comuni.

Trattandosi di procedimento cautelare – sebbene con effetti anticipatori – non è necessario instaurare preventivamente il procedimento di mediazione, non essendo quest'ultimo condizione di procedibilità per le azioni proponibili in via d'urgenza dalla parte interessata, in questo caso l'amministratore di condominio per accedere alla proprietà privata del condomino per eseguire lavori urgenti sui beni comuni.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice, e, in generale, per quelle di valore indeterminabile.

L'amministratore di condominio è legittimato a proporre l'azione cautelare con ricorso d'urgenza nei confronti del condomino il cui diniego ingiustificato ad accedere alla propria proprietà esclusiva per consentire l'esecuzione dei lavori sui beni comuni è fonte di un imminente pregiudizio grave ed irreparabile.

L'amministratore di condominio deve provare che il diniego opposto dal condomino ad accedere alla propria proprietà esclusiva è ingiustificato ed al tempo stesso, ostativo all'esecuzione dei lavori sui beni comuni. Il medesimo ricorrente deve altresì allegare in atti di causa la prova del carattere di urgenza di detti lavori, ed il pregiudizio grave ed irreparabile derivante ai beni comuni per effetto del ritardo nell'esecuzione degli anzidetti lavori.

La domanda cautelare proposta in via d'urgenza assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti rispettivamente il fumus boni iuris ed il periculum in mora, quest'ultimo, rilevante specificamente sotto l'aspetto del pregiudizio imminente ed irreparabile.

In particolare, nel ricorso, da un lato, vanno allegati i fatti oggetto di indagine da parte del giudice, in forma chiara e circostanziata come peraltro esige la recente riforma del processo civile, e, dall'altro, va specificato in cosa consiste per il ricorrente, il fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per fare valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente ed irreparabile, a tale fine, indicando le circostanze sulla cui scorta verosimilmente il giudice adito potrebbe concedere la richiesta tutela cautelare in via d'urgenza.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente.

L'amministratore di condominio può chiedere l'assunzione di informatori in persona dei restanti condomini dello stabile al fine di provare il fumus boni iuris riferito alla circostanza che trattasi di lavori urgenti la cui omissione od anche il solo ritardo causati dal diniego opposto dal resistente ad accedere alla propria proprietà esclusiva, possono causare un pregiudizio grave ed irreparabile ai beni comuni.

Il medesimo ricorrente deve altresì allegare con idonea documentazione e/o c.t.u., alla prova del fumus anche il connesso periculum in danno del medesimo condominio, attesa la necessità del contestuale riscontro di entrambi gli anzidetti presupposti per l'accoglimento dell'azione cautelare proposta in via d'urgenza.

Preliminarmente, l'amministratore deve stare attento a distinguere quali lavori possono essere ritenuti urgenti, atteso che l'art. 1135, comma 2, c.c. stabilisce che l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria evitando il passaggio assembleare, salvo che questi non rivestano il carattere di urgenza.

Quando gli interventi da effettuarsi sui beni comuni sono urgenti, ad esempio perché mettono in pericolo la stabilità e la sicurezza dell'intero edificio, oppure anche soltanto di parte di esso, è possibile proporre un ricorso d'urgenza al giudice per l'esecuzione dei lavori condominiali.

Ciò premesso, la necessità di eseguire lavori urgenti sui beni comuni porta con sé l'esigenza d'accedere alla singola unità immobiliare di proprietà esclusiva per effettuare i necessari interventi di ripristino.

Un chiaro esempio potrebbe essere quello della rottura della braga condominiale o del ripristino dell'antenna condominiale centralizzata, od ancora della rottura della condotta fognaria, la cui esigenza di eseguire le riparazioni il più rapidamente possibile accedendo nell'appartamento di un condomino comporta le necessità di acquisirne l'autorizzazione.

Un altro caso è quello della domanda del condominio avanzata nei confronti di un condomino di accedere nel suo alloggio per effettuare la riparazione del bocchettone ubicato sul lastrico solare dal quale originano infiltrazioni nell'appartamento di un altro condomino.

Il condominio ricorrente deduce l'ingiustificato diniego da parte del condomino ad utilizzare l'appartamento di sua proprietà per accedere al terrazzo condominiale.

Quid juris allora nel caso in cui il condomino non dia il consenso ad accedere alla propria proprietà esclusiva causando in tale modo, la sospensione dei lavori nonostante l'urgenza?

L'art. 843 c.c. prescrive che, nel caso di contrasti con il proprietario dell'unità immobiliare, è possibile chiedere ed ottenere dal giudice un provvedimento che autorizzi l'accesso ed il passaggio nella sua unità immobiliare, purché ciò risulti necessario per l'urgente esecuzione dei lavori sui beni comuni.

A tale fine, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta – accesso e passaggio per una determinata proprietà altrui – sia l'unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo, riparazione o ricostruzione del bene comune, con il minore sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario dell'unità immobiliare che deve subirlo.

Ritornando al caso innanzi esposto, la quaestio da risolvere è se vi sia il presupposto della necessità del passaggio – tramite la proprietà della resistente – per accedere la terrazzo di pertinenza della resistente, ove insiste il bocchettone di raccolta delle acque piovane condominiali. Ebbene, in un caso del genere, l'amministratore ha diritto di accedere alla proprietà esclusiva quando ciò sia necessario per la tutela delle parti comuni e la relativa richiesta non sia irragionevole o meramente strumentale, mentre, di converso, il condomino è obbligato a prestare la relativa collaborazione, perché in caso contrario il legale rappresentante del condominio può ottenere la tutela d'urgenza in sede giudiziaria allegando il fumus ed il periculum.

Al riguardo, l'amministratore, da solo o con dei tecnici dell'impresa incaricata dell'esecuzione di determinati lavori, può avere la necessità di effettuare dei sopralluoghi nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva per risolvere problematiche legate alla gestione delle parti comuni. In questa ipotesi, al pari di quelle enunciate in precedenza, i condomini non possono sottrarsi dal prestare la propria collaborazione per la risoluzione della questione che riguarda la tutela delle parti comuni.

In particolare, i requisiti per adire in via d'urgenza il giudice per consentire all'amministratore di accedere alla proprietà esclusiva del condomino, può realizzarsi anche nel caso in cui la necessità di intervenire senza ritardo derivi dalle opere di consolidamento del fabbricato riparazione e miglioramento strutturale, al fine di conservare i beni comuni ed al tempo stesso di preservare la pubblica e la provata incolumità da effetti e rischi dovuti ad ulteriori imminenti dissesti e danni a cose e persone (Trib. Roma 21 luglio 2022; App. Palermo 23 dicembre 2021).

Infine, come è possibile dimostrare l'urgenza delle opere eseguite? Fondamentale è riuscire a dimostrare che i lavori vanno eseguiti con tempestività onde evitare un imminente ed irreparabile danno alla cosa comune, a tale fine, comprovandone l'esigenza attraverso l'ausilio della relazione di un perito che, esaminata la situazione dei luoghi e gli interventi da realizzarsi, attesti l'esigenza di eseguirli senza possibilità di dilazione alcuna.