Richiesta di pagamento delle spese di manutenzione ordinaria e dei servizi essenziali

Tra i poteri dell'amministratore di condominio, rientra quello relativo all'esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria, mentre per i lavori di straordinaria manutenzione è necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, salvo che si tratti di lavori urgenti. In quest'ultimo caso, l'amministratore è solo tenuto a darne comunicazione ai condòmini alla prima assemblea (Trib. Roma 17 marzo 2020). Invero, la legge riconosce all'amministratore un autonomo potere di erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio, mentre all'assemblea compete di deliberare in merito all'esecuzione delle opere di straordinaria manutenzione. La distinzione tra le due ipotesi si fonda da un lato, sulla qualificazione giuridica del rapporto e, dall'altro, sul valore economico del medesimo (Trib. Teramo 13 settembre 2019).

La deliberazione dell'assemblea condominiale che approva un intervento di manutenzione delle parti comuni ha un duplice oggetto: 1) l'approvazione della spesa, che significa che l'assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura; 2) la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall'uso che ciascuno può fare della cosa. In particolare, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria o che consistano in un'innovazione, la delibera di approvazione assembleare dell'intervento ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, sicché l'annullamento della stessa priva la pretesa creditoria di un indispensabile requisito di fondatezza. Ove, viceversa, si tratti di contributi occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni o per l'esercizio dei servizi comuni, la deliberazione assembleare di ripartizione (indispensabile per la concessione dell'esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c.) ha valore puramente dichiarativo, in preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge o da un'eventuale convenzione. L'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede, dunque, quale fatto costitutivo del credito per la riscossione dei contributi da parte della gestione condominiale, la preventiva approvazione dell'assemblea; l'approvazione richiesta dalla legge in sede di consuntivo serve, piuttosto, per accertare le spese e approvare lo stato di ripartizione definitivo. In tal senso, il rendiconto consuntivo di un determinato periodo di gestione, pur rappresentando idoneo titolo del credito complessivo per le somme dovute al condominio da ogni singolo condomino, non dà luogo ad un nuovo ed autonomo fatto costitutivo del credito stesso. Ne consegue che l'eventuale annullamento della delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non esonera il giudice dal verificare la fondatezza della pretesa creditoria del condominio nei confronti del partecipante in base ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge (Cass. II, n. 20836/2022).

Dunque, l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, atteso che si tratta di esborsi cui l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea. La loro approvazione è, invece, richiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico (App. Campobasso 21 aprile 2020; Trib. Ferrara 1° febbraio 2021; Trib. Sassari 24 agosto 2018).

Non esiste alcuna norma che vieti la costituzione di un fondo cassa condominiale, di guisa che, la facoltà di istituire un fondo cassa per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni rientra tra i poteri discrezionali dell'assemblea e la relativa decisione è pienamente legittima, laddove non vi sia un espresso divieto imposto dalla legge o dal regolamento di condominio (Trib. Salerno 18 maggio 2022: nel caso di specie, rigettando la domanda di declaratoria di nullità, illegittimità ed inefficacia proposta dalla condomina attrice, il giudice adito ha ritenuto che la delibera impugnata non potesse in alcun modo ritenersi viziata, né con riferimento al suo oggetto né con riferimento all'art. 1135, n. 2, c.c., atteso che non è dato riscontrare alcun superamento delle attribuzioni che la legge riconosce in capo all'assemblea dei condomini, non potendosi certo ravvisare, un pregiudizio dell'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio e dei diritti soggettivi degli stessi). Dunque, rientra nel potere dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma, l'istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare ove desumibile dal rendiconto, depositato prima dell'assemblea convocata per la sua approvazione, in cui l'accantonamento di un'entrata condominiale è destinato alle spese di ordinaria manutenzione (Trib. Roma 2 aprile 2019).

Appartiene al potere discrezionale dell'assemblea e non pregiudica né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma - perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo od a conguaglio - l'istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni. Tale fondo cassa, tuttavia, deve essere istituito in previsione di una spesa ordinaria o improvvisa, di cui deve essere comunque data menzione in via preventiva, ossia deve trovare una sua fondata giustificazione, non potendo comunque poi la ripartizione del fondo medesimo prescindere assolutamente dalle quote millesimali (Trib . Santa Maria Capua Vetere 28 luglio 2023: nel caso di specie, il giudice di merito, nell'accogliere la domanda di annullamento della delibera impugnata, ha ritenuto fondata anche la censura mossa dalle condomini attrici all'istituzione di un fondo cassa che, oltre a non trovare alcuna giustificazione e menzione nell'ordine del giorno dell'avviso di convocazione assembleare, era stato poi deliberato e approvato, in violazione del disposto di cui all'art. 1123 c.c., nell'importo “pro capite ad unità immobiliare”, ovvero senza tener conto delle rispettive quote millesimali dei condomini).

L'amministratore di condominio rende edotto il proprietario dell'unità immobiliare che non risultano corrisposte le quote relative alla manutenzione ordinaria dei beni comuni, tra cui quelli di primaria importanza, come l'ascensore ed il servizio di pulizie delle scale e dell'androne condominiale, ragione per cui, decorsi cinque giorni dal ricevimento della presente richiesta di pagamento, in difetto di positivo riscontro alla stessa, senza ulteriore preavviso, sarà costretto a procedere per il recupero delle anzidette somme, con possibile aggravio di spese.

Il procedimento di ingiunzione ha la funzione di accertare l'esistenza di una prestazione al termine di un giudizio senza contraddittorio, avente natura di cognizione sommaria.

Nell'àmbito del procedimento monitorio, l'art. 5, comma 4, del d.lgs. n. 28/2010 prevede che il ricorso per decreto ingiuntivo e l'eventuale giudizio di opposizione sono sottratti all'obbligo del preventivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecutorietà del titolo monitorio.

La competenza ad emanare il decreto ingiuntivo appartiene al Giudice di Pace o al Tribunale in composizione monocratica che sarebbe competente in via ordinaria, ai sensi dell'art. 637 c.p.c. per le cause che non rientrano nella competenza del primo.

La legittimazione attiva a proporre il ricorso per decreto ingiuntivo appartiene all'amministratore quale legale rappresentante pro-tempore del condominio, titolare del credito costituito dall'ammontare della quota condominiale per la manutenzione ordinaria afferente alla gestione della cosa comune, dovuta dal condomino moroso.

L'amministratore pro-tempore del condominio deve allegare prova scritta del credito vantato, costituito dalla quota dovuta dal condomino nei cui confronti si chiede l'emissione del decreto ingiuntivo.

La domanda monitoria assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti la pretesa di credito posta a fondamento del ricorso d'ingiunzione.

In particolare, per la riscossione dei contributi dovuti in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di una specifica autorizzazione ad hoc, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., ragione per cui al ricorso vanno allegati i documenti costituenti la prova scritta del credito ai sensi dell'art. 633 c.p.c. trattandosi di una condizione per l'utile proposizione dell'azione monitoria.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite su atto separato, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente e depositato telematicamente – unitamente al pagamento del contributo unificato anch'esso eseguito in forma telematica – negli uffici giudiziari in cui è in vigore il processo civile telematico.

L'amministratore pro-tempore del condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante nella fase monitoria per la richiesta di concessione del decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso con la produzione del verbale autenticato dell'assemblea in cui sono state approvate le spese dovute pro-quota dai condomini, nonché dei relativi documenti a corredo, ovvero, il conto preventivo o quello consuntivo regolarmente approvato.

L'amministratore del condominio ha un potere di spesa autonomo per tutto ciò che concerne l'ordinaria amministrazione riguardante nello specifico, il funzionamento quotidiano dei servizi condominiali e le connesse spese di manutenzione, per le quali, non vi è necessità di una preventiva deliberazione assembleare.

Ciò significa che l'amministratore per procedere al pagamento delle utenze elettriche, idriche e del gasolio, alla manutenzione dell'ascensore, alla riparazione del portone d'ingresso, delle pulizie, del cancello elettrico o dell'autoclave come anche della cancelleria o delle spese postali può procedere ad esigerle dai condomini morosi senza passare dal vaglio dell'assemblea.

In sintesi, le spese condominiali di manutenzione ordinaria sono quelle generiche e prevedibili, come ad esempio la manutenzione, pulizia ed illuminazione degli spazi comuni, quelle per le riparazioni generiche o per coprire l'assicurazione dell'edificio o le tasse, il compenso dell'amministratore ed in generale, le spese per la gestione.

In tale ottica, secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. II, n. 25145/2014), nel valutare se una spesa possa essere o meno classificabile come ordinaria, il giudice può tener conto dell'ammontare della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie.

In particolare, l'elemento distintivo dell'ordinaria amministrazione dell'obbligazione assunta, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell'assemblea, risiede al pari di quanto si sostiene per le amministrazioni rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, mentre, solo laddove si verta in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni od imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva deliberazione dell'assemblea, non è sufficiente a fondare l'obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza contemplato nella fattispecie di cui all'art. 1135, comma 2, c.c. (Cass. II, n. 10865/2016).

Ad esempio, la sistemazione delle piastrelle rotte di un vano scala è una spesa di manutenzione ordinaria a differenza di quella occorrente per la sostituzione dell'intera pavimentazione e per apportare modifiche di carattere strutturale, come inserire di corrimano che invece rientra nella manutenzione straordinaria.

Un altro esempio può riguardare la cura delle aree verdi comuni, i cui lavori di manutenzione ordinaria possono essere svolti dal giardiniere per la pulizia e l'ordine delle suddette aree in qualsiasi periodo dell'anno, svolgendo esemplificativamente il taglio dell'erba, la potatura siepi, coltivazione delle piante, raccolta di foglie nel periodo autunnale, pulizia delle canalette di scolo, sistemazione dei vialetti ed irrigazione della vegetazione oltre alla disinfestazione.

Pertanto, deve escludersi che la delibera assembleare costituisca un presupposto processuale od una condizione dell'azione per la riscossione dei crediti condominiali relativi alla manutenzione ordinaria delle spese condominiali, posto che la legittimazione ad agire dell'amministratore per il pagamento dei contributi dovuti dai singoli condomini si fonda sugli artt. 1130 e 1131 c.c.

L'obbligo del singolo condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali è propter rem, ovvero trova il relativo fondamento della titolarità del diritto di proprietà della res.

In ordine al criterio per stabilire quando sorge l'obbligazione del condomino, per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinaria, occorre guardare al momento in cui effettivamente si compie la spesa per l'esecuzione della suddetta manutenzione dei beni comuni, atteso che l'erogazione non richiede l'autorizzazione preventiva dell'assemblea, trattandosi di esborsi che rientrano nei poteri dell'amministratore (Trib. Roma 7 febbraio 2017).

Il condominio soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. II, n. 21094/2023).