Violazione del decoro architettonico dell'edificio a seguito di interventi edilizi del Superbonus

La nozione invalsa del decoro architettonico è più ampia rispetto a quella di facciata dell'edificio, essendo pertinente anche all'assetto di altri beni comuni, sia esterni come l'atrio (Cass. II, n. 5899/2004) sia interni come il pianerottolo (Cass. II, n. 1076/2005). Al fine di valutare il pregiudizio all'aspetto architettonico, non ha rilevanza la distinzione fra la facciata principale e le altre facciate dell'edificio, in quanto, nell'ambito del condominio edilizio, le facciate stanno ad indicare l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico; la facciata rappresenta, quindi, l'immagine stessa dell'edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenza, sia la parte anteriore, frontale e principale, che gli altri lati dello stabile (Cass. VI, n. 16258/2017). Di conseguenza, in tali situazioni, l'azione, volta alla tutela del decoro architettonico dell'edificio, rientra tra quelle esperibili dall'amministratore ai fini della conservazione delle parti comuni ai sensi degli artt. 1130, comma 1, n. 4), e 1131, comma 1, c.c. e, quindi, non è necessaria la previa delibera assembleare – o la ratifica a posteriori – per rappresentare il condominio in sede processuale (Cass. II, n. 14626/2010).

Secondo la definizione invalsa nella giurisprudenza, il decoro architettonico è un valore inerente a ciascun edificio, anche di modesta fattura, e risulta dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti e imprimono alle varie parti dell'edificio una determinata fisionomia, unitaria e armonica; essa risale bensì all'idea originaria dell'autore del progetto edilizio ma, una volta ultimata la costruzione, costituisce un bene autonomo che concorre a determinare il valore delle proprietà individuali e di quelle sulle parti comuni (Cass. II, n. 1472/1965). Dalla definizione emerge un valore connaturale all'esistenza stessa di un edificio e, come tale, presente in ogni fabbricato, a prescindere dall'epoca in cui è stato costruito e dall'eventuale pregio estetico (Cass. II, n. 10350/2011; Cass. II, n. 14455/2009). Si tratta, quindi, di stabilire se l'alterazione del decoro architettonico sia da accertate con riferimento alla condizione “attuale” dell'edificio, al momento cioè in cui si inserisce la nuova opera, oppure a quella “originaria”, così come progettata e realizzata dal costruttore. Dunque, costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione (Cass. II, n. 39598/2021: nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza gravata che, accogliendo l'impugnazione della controricorrente, aveva disatteso la domanda di ripristino dei luoghi proposta dalla ricorrente; nella circostanza, secondo la valutazione operata dal giudice di merito, era da escludere che l'intervento denunziato, consistente nell'apertura nella facciata condominiale un'ampia veduta in luogo di una preesistente parete in mattoni forati, fosse tale da determinare, per posizionamento, materiali impiegati ed assenza di pregiudizio per gli altri condomini, un'alterazione del decoro architettonico dello stabile).

In materia di Superbonus, per la violazione del decoro architettonico, è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. Ne consegue che il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall'ultimo comma dell'art. 1120 c.c., è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato (Trib. Milano 30 settembre 2021). A seguito dell'istruttoria della causa, era del tutto pacifico, documentalmente e riscontrato, che il progetto approvato prevedeva l'installazione di un cappotto termico con modalità che comportavano il radicale mutamento esteriore di tutte le facciate, per materiali, colori ed elementi aggiuntivi ornamentali. In luogo dell'attuale klinker o clinker, il progetto prevedeva di rivestire le facciate con grès porcellanato, così sostituendo un materiale lucido, formato da piastrelle di piccole dimensioni, con altro opaco, costituito da lastre ben più grandi. Inoltre, anche se veniva mantenuta la caratteristica dell'alternanza di due colori, le tinte invece non potevano essere più le stesse giallo e rosso, quindi molto lontane da quelle attuali marrone e bianco, secondo l'ultima versione del progetto. Oltre a ciò, con l'inserimento del tutto nuovo della fascia lungo tutta la parete verticale delle facciate, in corrispondenza dei balconi, secondo il giudicante tale funzione non era del tutto chiara e non era stata precisata nel presente giudizio. Alla luce di quanto esposto, applicando le citate variazioni, secondo il giudicante, l'edificio avrebbe avuto delle modifiche significative perché già la sola sostituzione del klinker – che costituisce una caratteristica di molti fabbricati edificati in Milano, tipico di una precisa epoca storica e che imprime un peculiare tratto distintivo sotto il profilo estetico agli edifici – implicava la totale alterazione sotto il profilo estetico, dunque un progetto del tutto diverso da quello odierno. Nel caso in esame, era indubbio che l'aspetto estetico che caratterizza le facciate del condominio, e che conferisce ad esse la peculiare identità e fisionomia sopra dette, avrebbe subìto una definitiva compromissione per effetto degli interventi progettati; conseguentemente, la relativa delibera necessitava del consenso unanime dei condomini, che non vi è stato.

Un condomino comunica all'amministratore che la delibera assembleare adottata dalla maggioranza avente ad oggetto la realizzazione del cappotto termico lesiva del decoro architettonico dell'edificio, deve intendersi annullabile laddove non sia stata adottata con il consenso unanime degli aventi diritto, andando ad incidere sull'identità e fisionomia delle facciate, in relazione alle quali, sussiste il diritto dell'opponente di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato, in difetto di una nuova delibera adottata tempestivamente in sostituzione di quella precedente.

L'impugnazione della delibera condominiale che si assume essere stata presa illegittimamente ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità, in quanto nella fattispecie, destinata ad incidere sul decoro architettonico dell'edificio, per effetto della deliberata realizzazione del cappotto termico.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene ai singoli condomini che abbiano l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del decoro architettonico dell'edificio per effetto della deliberata realizzazione del cappotto termico.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per l'invalidità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Lo stesso opponente deve dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la sua tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora il medesimo condomino agisca per fare valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti gli argomenti sottoposti alla discussione dell'assemblea sono stati accettati dai condomini e discussi in assemblea, mentre restano a carico dell'istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima, nella fattispecie oggetto del presente scenario riferiti alla violazione del decoro architettonico dell'edificio.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota di iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino deve produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di elemento costitutivo della validità della decisione.

È noto che, per decoro architettonico di un fabbricato si intende l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante, ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di uno stabile di particolare pregio artistico, atteso che, per la sua violazione, è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono allo stesso fabbricato una propria specifica identità.

Tale contesto va valutato, ai sensi dell'art. 1120, comma 4, c.c., con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità, potendo anche interessare singoli punti dello stesso cespite, purché l'immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull'intero stabile, e non rispetto all'impatto con l'ambiente circostante (Cass. II, n. 1718/2016).

La questione rilevante è se possa ritenersi legittima o meno la delibera di rifacimento della facciata qualora si preveda una modifica dell'estetica complessiva dell'edificio – ad esempio, modificando i materiali che lo rivestono, i colori o le linee – oppure attraverso la realizzazione di un cappotto termico c.d. a macchia di leopardo per non violare la proprietà privata, escludendo ad esempio il cappotto in corrispondenza dei condomini dissenzienti.

In tale ottica, il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall'art. 1120, ultimo comma, c.c., è incondizionato, e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso, e di agire giudizialmente per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato, perché l'eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità dell'innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato, nella fattispecie oggetto del deliberato intervento, relativo agli elementi trainanti a margine del Superbonus, come il cappotto termico.

Le considerazioni che precedono consentono, quindi, di giungere alla conclusione che la realizzazione del cappotto termico con la modifica dei materiali che compongono le facciate e della gamma cromatica della stessa, comporti un'alterazione lesiva del decoro dell'edificio, con la conseguenza che per la modifica dell'estetica dell'edificio, anche in tema di superbonus, sia necessaria la decisione adottata all'unanimità (Trib. Milano 30 settembre 2021).

È evidente, infatti, che laddove le innovazioni progettate, per caratteri e vastità degli interventi, risultino di forte impatto, giacché, in base ad una valutazione sommaria ed alla luce dello stato di fatto e del progetto raffigurato nella documentazione tecnica, sono tali che le facciate, una volta eseguiti i lavori, avranno un aspetto quasi completamente diverso rispetto a quello preesistente, nonostante l'intervento progettato sia migliorativo sotto il profilo del risparmio energetico, tenuto conto delle attuali condizioni dell'edificio, ciò non toglie che l'installazione di un cappotto termico con modalità che comportano il radicale mutamento esteriore di tutte le facciate, per materiali, colori ed elementi aggiuntivi ornamentali, non possa legittimamente approvarsi senza il consenso unanime degli aventi diritto.

Pertanto, la delibera assembleare che riguarda una modifica del decoro architettonico è invalida se non viene assunta all'unanimità, ed in quanto tale, essa è impugnabile da ciascun condomino senza limiti di tempo, tanto che, la nullità della delibera può essere rilevata anche d'ufficio dal giudice.