Realizzazione del cappotto termico che riduce la superficie di balconi e terrazzi

In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume. Sono altresì nulle le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. II, n. 9262/2022; Cass. S.U., n. 9839/2021; Cass. S.U., n. 4806/2005). Invero, in tale ultima circostanza, sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento, quelle affette da vizi formali o da irregolarità in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari (Trib. Roma 16 settembre 2022).

È nulla, per lesione del diritto di proprietà dei condomini, la delibera che approva la realizzazione di un cappotto termico nell'edificio condominiale che determina una riduzione della superficie utile, o del piano di calpestìo dei balconi e dei terrazzi di alcuni proprietari. Quindi, prima di approvare i lavori, è necessario condurre uno studio di fattibilità, dal quale potrebbe emergere che gli spessori del cappotto possono diminuire l'area calpestabile di balconi e spazi comuni (Trib. Roma 16 dicembre 2020). Nella vicenda, a seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che, nell'approvare i lavori, in particolare la realizzazione del cappotto termico, il condominio non aveva provveduto ad un previo esame tecnico di fattibilità di tale opera ma, sulla base del capitolato redatto nel 2012 (che non prevedeva affatto la realizzazione del cappotto termico), aveva dapprima deliberato di realizzare tale ulteriore opera (delibera del 2016), affidando l'appalto alla ditta scelta dal condominio; dopo, aveva approvato (delibera del 2017) l'esatto contenuto delle opere da realizzare mediante approvazione di una delle tre ipotesi di appalto predisposte dalla commissione tecnica prevedenti la realizzazione del cappotto termico. Solo dopo l'approvazione dei lavori di cui alle delibere impugnate, il condominio affidava l'incarico di procedere ad una valutazione tecnica di fattibilità delle opere approvate. Ebbene, la delibera impugnata approvando tout court la realizzazione del cappotto termico con l'istallazione di pannelli isolanti e con spessore variabile senza la specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini odierni attori, aveva determinato una lesione del loro diritto di proprietà andando ad incidere sulla riduzione della superfice utile, ovvero del piano di calpestìo dei balconi. Di conseguenza, la delibera è stata considerata nulla. Pertanto, se il cappotto termico restringe il balcone, la delibera condominiale è nulla, inclusa l'eventuale successiva delibera di ratifica (Trib. Busto Arsizio 16 dicembre 2021: secondo il tecnico di parte attrice, mentre nella facciata interna lo spessore del cappotto realizzato era pari a 5 cm come da capitolato, nella facciata esterna, invece, lo spessore era di 12 cm.; quindi, secondo il consulente, “se da progetto del termotecnico lo spessore inferiore è sufficiente a far rientrare il fabbricato nei parametri di risparmio energetico alla base di tutto l'intervento, allora non si giustifica l'utilizzo di uno spessore maggiore sul fronte strada con una notevole riduzione delle superfici calpestabili dei terrazzi e conseguente deprezzamento economico”).

Alcuni condomini comunicano all'amministratore che la delibera assembleare adottata dalla maggioranza avente ad oggetto la realizzazione del cappotto termico il cui spessore riduce la superficie dei balconi e terrazzi di loro proprietà, è affetta da nullità, andando ad incidere direttamente sulla loro sfera patrimoniale, concretizzandosi in una lesione del loro diritto di proprietà, ragione per cui, in difetto di una nuova delibera adottata tempestivamente in sostituzione di quella precedente, saranno costretti ad impugnare quest'ultima, con possibile aggravio di spese.

L'impugnazione della delibera condominiale che si assume essere stata presa illegittimamente ha natura di un ordinario giudizio di cognizione, la cui funzione è quella di annullare la delibera adottata in quanto pregiudizievole degli interessi del medesimo opponente.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente dal legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di invalidità, in quanto nella fattispecie, destinata ad incidere sulla proprietà esclusiva dei condomini proprietari di balconi e terrazzi, per effetto della riduzione della loro superficie in conseguenza della deliberata realizzazione del cappotto termico.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene ai singoli condomini che abbiano l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del loro diritto di proprietà esclusiva su balconi e terrazzi per effetto della riduzione del relativo piano di calpestìo, conseguente alla deliberata realizzazione del cappotto termico.

I condomini, i quali intendano impugnare la delibera assembleare per l'invalidità della stessa, hanno l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla relativa declaratoria giudiziale. Gli stessi opponenti devono dunque assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la loro tesi difensiva volta ad invalidare quanto deliberato. Qualora i medesimi condomini agiscano per fare valere l'invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l'onere di provare che tutti gli argomenti sottoposti alla discussione dell'assemblea sono stati accettati dai condomini e discussi in assemblea, mentre restano a carico degli istanti la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell'assemblea medesima, nella fattispecie oggetto del presente scenario per la violazione del loro diritto di proprietà sulle parti esclusive.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, c.p.c. e, dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota di iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

I condomini devono produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare. Dal canto suo, il condominio ha l'onere di provare il regolare iter assembleare trattandosi di elemento costitutivo della validità della decisione.

L'assemblea – quale organo depositario del potere decisionale del condominio – ha una competenza deliberativa generale che abbraccia tutto ciò che riguarda la gestione delle parti comuni e dei servizi comuni, purché le decisioni assunte non siano lesive dei diritti individuali dei condomini.

In particolare, come statuito dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.

Nel caso del presente scenario, trattasi della realizzazione di un cappotto termico, il quale, come approvato dall'assemblea, ha inciso sul diritto individuale dei condomini proprietari di balconi e terrazzi, attraverso un mutamento della loro proprietà individuale sulle anzidette parti esclusive, per effetto della riduzione del loro piano di calpestio conseguente alla realizzazione del suddetto cappotto termico, a causa dello spessore di quest'ultimo. Pertanto, la delibera impugnata, approvando tout court la realizzazione del cappotto termico con l'istallazione di pannelli isolanti di spessore variabile senza la specifica indicazione nel capitolato delle modifiche da eseguire sui balconi di proprietà dei condomini opponenti, determina una lesione del loro diritto di proprietà, andando inevitabilmente ad incidere sulla riduzione della superfice utile costituita dal piano di calpestìo dei balconi di proprietà esclusiva (Trib. Roma 16 dicembre 2020).

In buona sostanza, sia pure nell'àmbito di opere per le quali, si ha diritto di usufruire del superbonus, l'assemblea condominiale non può deliberare a maggioranza – a maggiore ragione se ridotta essendo prevista ex lege per la suddetta tipologia di interventi, ossia con la maggioranza dei presenti ed almeno 1/3 dei millesimi – la realizzazione di un cappotto termico, che, ha come conseguenza una limitazione dei diritti di un singolo condomino nell'uso delle parti comuni o delle proprie parti di proprietà esclusiva, come i balconi od i terrazzi.

La circostanza che la realizzazione del cappotto sulla facciata condominiale comporti inevitabilmente l'erosione della superficie esterna e di tutto quello che sulla medesima insiste – come i balconi ed i terrazzi privati – costituisce sul piano squisitamente giuridico una lesione del diritto di proprietà esclusiva, perché, di fatto, il condominio si appropria di elementi privati, inglobandoli nella facciata o nelle superfici esterne dell'edificio (Trib. Busto Arsizio 16 dicembre 2021).

Conseguentemente, il cappotto termico che, nella sua realizzazione concreta, si appropria di parte del terrazzo o balcone di proprietà esclusiva del condomino, non è legittimo, a prescindere dal superbonus, in relazione al quale, la realizzazione del cappotto termico costituisce un elemento trainante per il raggiungimento dell'efficienza energetica dell'intero stabile.

Del resto, se uno spessore inferiore del cappotto potrebbe risultare sufficiente a fare rientrare il fabbricato nei parametri di risparmio energetico, ciò significa che neppure si giustificherebbe l'utilizzo di uno spessore maggiore causa di una notevole riduzione delle superfici calpestabili di balconi e terrazzi, ed il conseguente deprezzamento economico arrecato alla proprietà esclusiva dei condomini interessati.