Assegnazione dei posti auto nel parcheggio

Una delibera condominiale a maggioranza non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini. Invero, all'assemblea è consentito individuare all'interno di un cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i condomini al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario in favore di tutti i comproprietari, così come è concesso, sempre con le maggioranze di legge, prevedere il godimento turnario del bene. Tuttavia, il medesimo organo collegiale non è autorizzato, se non con l'unanimità dei consensi, assegnare nominativamente a favore dei singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, posti fissi nell'area di proprietà comune (Cass. II, n. 15613/2022: secondo i giudici di legittimità, né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c. e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area). Per meglio dire, la pattuizione avente a oggetto la creazione del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Restando ovviamente riservata al legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano i tipi reali normativi (Cass. S.U., n. 28972/2020). Pertanto, non è legittima la deliberazione, presa con la maggioranza semplice – perché affetta da nullità – che assegna il singolo posto macchina, così delimitato, personalmente ad ogni singolo condomino in via esclusiva, definitiva e permanente, in quanto comporta, di fatto, le divisione di un bene immobile, per la quale è richiesto il consenso di tutti i condomini, ovvero la realizzazione dei presupposti di fatto e di diritto che consentano al singolo condomino di acquisire la proprietà esclusiva del posto macchina per usucapione contro la volontà dei condomini dissenzienti (Trib. Foggia 25 marzo 1994). Chi ne reclami il diritto, quindi, non potrà limitarsi a produrre la delibera ma dovrà provare la fonte preesistente, vero titolo della pretesa (Trib. Pavia 14 marzo 2019). In conclusione, destinare una parte del cortile comune a posti di parcheggio auto e quindi prevedere l'assegnazione in uso esclusivo a ciascun condomino di questo o quel posto non significa trasmettergli la proprietà esclusiva del suolo corrispondente, ma solo consentire all'assegnatario un uso più intenso e specifico, in modo esclusivo, della porzione di cosa comune (Cass. II, n. 15108/2000, ad avviso della quale tracciare i confini nell'area non significa con ciò solo trasmettere la proprietà).

L'assegnazione dei posti auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune consentito dall'assemblea. Detta regolamentazione, con relativa assegnazione dei singoli posti auto, non determina la divisione del bene comune né la nascita di una nuova figura di diritto reale essendo solo finalizzato a rendere solo più ordinato e razionale l'uso paritario della cosa comune. La delibera di assegnazione dei singoli posti auto nel cortile comune è approvata validamente a maggioranza, non essendo a tal fine necessaria l'unanimità dei consensi disciplinando la stessa, le modalità di uso del bene comune e limitandosi a rendere più ordinato e razionale il godimento paritario (Cass. II, n. 6573/2015; Trib. Napoli 27 luglio 2020).

È illegittima la delibera assembleare che, nello stabilire il criterio di uso del garage comune condominiale, attribuisca ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti, giacché non garantisce, anzi impedisce, il pari uso del garage a tutti i condomini, considerato che i posti macchina non sono equivalenti sotto il profilo della comodità d'uso (Cass. II, n. 26226/2006). Ciò porta alla considerazione che la determinazione della superficie da riservare ai posti auto va fatta in proporzione al volume di tutte le unità immobiliari, e non di quelle soltanto dei richiedenti, atteso che il vincolo di destinazione a parcheggio, essendo di natura pubblicistica, grava su tutte le unità immobiliari dell'edificio anche solo virtualmente interessate all'area di parcheggio (Cass. II, n. 21597/2009).

Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell'art. 1120 comma 2, c.c. e, come tale, affetta da nullità, l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in quanto la delibera sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura (Trib. Modena 14 febbraio 2006).

La delibera di un condominio che disciplini il godimento di un'area esterna alle mura perimetrali dell'edificio, assegnando direttamente i posti macchina sulla stessa insistenti ai condomini, è nulla, qualora la detta area sia rimasta di proprietà del costruttore del fabbricato e gli acquirenti degli immobili, illegittimamente privati del diritto all'uso dell'area pertinente a parcheggio, non abbiano agito per accertare giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui era stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione ope legis (Cass. II, n. 8014/2018, secondo la quale l'assemblea condominiale non ha titolo per disciplinare il godimento di un'area di proprietà esclusiva altrui, assegnando direttamente i posti macchina, insistenti su di essa, ai condomini che ne sono privi; tale diritto non spetta alla compagine condominiale, poiché sono i singoli condomini, in qualità di acquirenti, a dover far valere la nullità parziale del contratto di compravendita che abbia escluso il trasferimento del diritto di proprietà o di uso sui posti auto, in violazione della normativa in materia di parcheggi, che ha istituito un vincolo pertinenziale di natura pubblicistica tra tali aree ed il fabbricato).

Il condomino si duole con l'amministratore dell'assegnazione definitiva dei posti auto nel cortile comune disposta dall'assemblea nella seduta in cui era stato assente, anticipando al medesimo che, laddove non verrà riconvocata a breve una nuova riunione assembleare al fine di revocare la precedente manifestazione di volontà espressa dai condomini presenti alla seduta, provvederà ad impugnare quanto deliberato al di fuori del potere di regolamentazione ed assegnazione dei posti auto in condominio – il cui legittimo esercizio non vale a determinare né la definitiva assegnazione nominativa dei posti auto a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, né la divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, a tale fine occorrendo l'espressione di una volontà contrattuale e, quindi, il consenso di tutti i condomini – essendo finalizzato unicamente a rendere più ordinato e razionale l'uso paritario della cosa comune, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, a prevedere il godimento turnario del medesimo bene.

L'impugnazione della delibera con la quale si assegnano in via definitiva i posti auto ai condomini, avverso la quale il condomino agisce chiedendone l'annullamento, è un ordinario giudizio a cognizione ordinaria, la cui funzione è di invalidare la suddetta delibera per effetto della sua nullità, in quanto destinata ad incidere definitivamente sui diritti soggettivi dei singoli condomini senza il loro preventivo assenso unanime.

La mediazione è uno strumento fortemente voluto dal legislatore prima in chiave alternativa al processo civile e successivamente al legislatore del PNRR in funzione complementare della giustizia civile, in entrambi i casi al fine di perseguire una finalità dichiaratamente deflattiva del contenzioso e, per tale ragione, è prevista obbligatoriamente quale condizione di procedibilità della domanda attorea ex art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella materia condominiale per le controversie previste dall'art. 71-quater disp. att. c.c., le quali si intendono quelle derivanti dalla violazione od errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II del codice civile e degli artt. da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

L'onere di proporre la domanda di mediazione ex art. 71-quater disp. att. c.c. – sul quale recentemente il legislatore è intervenuto disponendo, all'art. 2 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, l'abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6, e stabilendo, al comma 3 della norma sopra citata, che le parole “previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” siano sostituite dalle seguenti: “secondo quanto previsto dall'articolo 5 ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28” – prima di intraprendere la strada giudiziale, grava sulla parte istante, dunque in questo specifico caso l'attore, ovvero la parte che impugna la delibera condominiale assumendone l'illegittimità. In questa particolare fattispecie, la mediazione può costituire un utile strumento per ricercare un'idonea soluzione ai rispettivi interessi contrapposti al di fuori del processo, ed in ogni caso prima ancora che quest'ultimo abbia inizio attesa l'obbligatorietà della stessa. Tuttavia, stante la non uniformità della giurisprudenza formatasi sulla questione concernente l'esatto dies a quo da considerare ai fini della sospensione del termine di trenta giorni per proporre l'impugnazione avverso la delibera, frutto della mancanza di una norma ad hoc di raccordo tra la previsione generale sull'obbligatorietà della mediazione in ambito condominiale e quella disciplinante la perentorietà del termine stabilito a pena di decadenza per l'impugnazione della delibera, sovente si verifica che la parte interessata decida di impugnare quest'ultima e successivamente, o contestualmente, di proporre l'istanza di mediazione.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice e, in generale, per quelle di valore indeterminabile, come nel caso di impugnazione della delibera assembleare per conseguirne la dichiarazione giudiziale di annullabilità in quanto nella fattispecie, lesiva di un diritto soggettivo del condomino opponente, concernente l'assegnazione definitiva di posti auto senza il suo preventivo consenso.

La legittimazione ad impugnare la delibera assembleare condominiale appartiene al condomino che abbia l'interesse ad agire, nella fattispecie, ravvisato nella lesione del proprio diritto conseguente alla mancata possibilità di esprimere il parere in ordine all'assegnazione definitiva di posti auto nel cortile condominiale.

Il condomino, il quale intenda impugnare la delibera assembleare per annullabilità della stessa, ha l'onere di allegare le ragioni sulla cui scorta può addivenirsi alla declaratoria giudiziale di invalidità. Lo stesso opponente, deve assolvere all'onere di allegare tutte quelle circostanze, anche di mero fatto, che possano essere utili per confermare la propria tesi difensiva, volta a contrastare quanto deliberato siccome ingiustificatamente lesivo del proprio diritto soggettivo ad esprimersi in ordine all'assegnazione definitiva dei posti auto nell'area cortilizia condominiale.

L'atto di citazione deve contenere la vocatio in jus del condominio in persona del suo amministratore pro-tempore – che, per effetto di quanto enunciato nell'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022, il termine in essa indicato è elevato a centoventi giorni liberi che necessariamente devono decorrere tra il giorno della notificazione dell'atto e quello dell'udienza di comparizione – e deve altresì contenere gli avvertimenti previsti espressamente dall'art. 163, comma 3, n. 3-bis, e dunque, l'indicazione, nei casi in cui la domanda è soggetta a condizione di procedibilità, dell'assolvimento degli oneri previsti per il suo superamento; e, che in base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022, occorre indicare insieme al giorno dell'udienza di comparizione, anche l'invito al convenuto a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c. ed a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., con l'avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., e che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'art. 86 c.p.c. o da leggi speciali, e che la parte, sussistendone i presupposti di legge, può presentare l'istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

In base al nuovo testo modificato dall'art. 7 del citato d.lgs. n. 149/2022, l'art. 163 c.p.c., al n. 4), deve contenere l'esposizione in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, con le relative conclusioni.

Nelle conclusioni dell'atto di citazione, la parte opponente dovrà enunciare distintamente le proprie richieste finalizzate all'annullamento della delibera condominiale impugnata.

L'atto in parola va, quindi, sottoscritto dal difensore, e corredato della procura ad litem, contenente la sottoscrizione della parte autenticata dallo stesso difensore unitamente all'indicazione della documentazione ad esso allegata e notificato telematicamente – o in cartaceo laddove risulti sprovvisto di un valido indirizzo digitale attivo – all'amministratore pro-tempore del condominio.

In particolare, l'attore, previo versamento del contributo unificato, sempre telematicamente, in base all'art. 165 c.p.c. – modificato anch'esso dall'art. 7 del d.lgs. n. 149/2022 – entro dieci giorni dalla notificazione della citazione al convenuto, deve costituirsi in giudizio a mezzo del procuratore, o personalmente nei casi consentiti dalla legge, depositando la nota d'iscrizione a ruolo ed il proprio fascicolo contenente l'originale della citazione, la procura ed i documenti offerti in comunicazione. Se si costituisce personalmente, deve dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune ove ha sede il tribunale, o indicare l'indirizzo presso cui ricevere le comunicazioni e notificazioni anche in forma telematica.

Il condomino può chiedere l'ammissione dell'interrogatorio formale dell'amministratore in carica sulle posizioni articolate nella narrativa dell'atto di citazione con il quale ha impugnato la delibera, volte essenzialmente a confermare l'assunto secondo cui l'assemblea, decidendo in ordine all'assegnazione definitiva dei posti auto ha ecceduto i limiti del proprio potere, in difetto di una manifestazione di volontà unanime in tale senso da parte di tutti i condomini. Sulle stesse posizioni, l'istante può chiedere anche l'ammissione di una prova testimoniale a mezzo dei condomini, e può altresì produrre idonea documentazione volta a comprovare la fondatezza dell'opposizione proposta avverso la delibera assembleare.

La giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che la delibera adottata dall'assemblea condominiale non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, dei posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tale fine l'espressione di una volontà contrattuale e, quindi, il consenso di tutti i condomini (Cass. II, n. 15643/2022; Cass. VI, n. 38468/2021).

A ciò aggiungasi che, avendo riguardo alla delibera assembleare che intenda regolamentare l'uso della cosa comune, non può esservi dubbio alcuno circa l'interesse dell'opponente ad impugnare la delibera ex art. 1137 c.c., il quale consiste nell'aspettativa giuridicamente rilevante che egli vanta ad un diverso contenuto dell'assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, più conveniente alle sue personali aspirazioni, correlandosi all'assunta decisione gestoria collegiale una lesione individuale di rilievo patrimoniale in danno del medesimo opponente.

Questo principio è stato recentemente enunciato dalla Cassazione affermando che né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nel presente caso, l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino che usi la cosa comune animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area (Cass. II, n. 9069/2022).

Ciò comporta, di fatto, la divisione di un bene immobile, per la quale è richiesto il consenso di tutti i condomini, ragione per cui in difetto, la relativa delibera adottata illegittimamente dall'assemblea condominiale può essere impugnata davanti al giudice.