Opposizione dei condomini alla sopraelevazione sopra l'ultimo piano

L'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due limiti (il pregiudizio delle linee architettoniche e la diminuzione di aria e di luce) presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini interessati. Ne consegue che le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. II, n. 23256/2016; Cass. II, n. 21491/2012). Quindi, nell'ipotesi in cui le condizioni dell'edificio non consentono la sopraelevazione e l'opera determini una alterazione dell'equilibrio statico dell'edificio, è imprescrittibile l'azione di accertamento negativo tendente a far valere l'inesistenza del diritto di sopraelevare e per l'effetto il ripristino dello stato dei luoghi, in quanto lo stesso manca del presupposto della sua stessa esistenza (Cass. II, n. 20288/2017).

Il concetto di “aspetto architettonico” dell'edificio, come tutti quelli elaborati dalle scienze idiografiche (qual è, appunto, l'architettura), che non poggiano su leggi generalizzabili, ma studiano oggetti singoli, non è connotato dall'assolutezza dell'inferenza induttiva tipica delle scienze che, al contrario, elaborano frequenze statistiche direttamente rilevanti per l'accertamento del fatto litigioso. Si tratta, perciò, di nozione che la legge configura con disposizione delineante un modulo generico, il quale richiede di essere specificato in sede interpretativa, mediante l'accertamento della concreta ricorrenza, nella vicenda dedotta in giudizio, degli elementi che integrano il parametro normativo, ponendosi sul piano del giudizio di fatto, demandato al giudice di merito e, come tale, incensurabile in cassazione, se privo di errori logici o giuridici (Cass. II, n. 29584/2021). Relativamente alla sopraelevazione, il diritto dei condomini di opporsi alla sopraelevazione che sia suscettibile di pregiudicare l'aspetto architettonico dell'edificio o di diminuire notevolmente l'area e la luce ai piani sottostanti può essere esercitato prima dell'inizio della sopraelevazione e dopo che la stessa sia effettuata, con facoltà di domandare, nella seconda ipotesi, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno (Trib. Forlì 19 gennaio 2022). Il pregiudizio all'aspetto architettonico che, ai sensi dell'art. 1127, comma 3 c.c., consente l'opposizione dei condomini, consiste in un'incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell'edificio che, essendo immediatamente apprezzabile ictu oculi ad un'osservazione operata, in condizioni obiettive e soggettive di normalità, da parte di persone di media preparazione, si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato (Trib. Taranto 17 settembre 2019). In tal caso, l'azione diretta ad ottenere la restitutio in integrum, di cui gli altri condomini sono titolari, a differenza di quella diretta contro una sopraelevazione non consentita dalle condizioni statiche dell'edificio, è soggetta a prescrizione ventennale (Cass. II, n. 17035/2012).

Il condomino proprietario dell'unità immobiliare posta nel sottotetto può modificare la falda del tetto per realizzare abbaini e sopraelevare exartt. 1102 e 1127 c.c. e il proprietario del solaio o sottotetto può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti quando l'abbaino sia costruito a regola d'arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda altrimenti il diritto degli altri condomini, in quanto l'esercizio di tale facoltà rientra nelle modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa che il partecipante, proprietario del solaio, può realizzare senza bisogno del consenso della maggioranza dei condomini (Trib. Aosta 7 aprile 2017). Invero, ai fini dell'accoglimento della domanda di risarcimento del danno derivante dalla realizzazione di una sopraelevazione non assentita è sufficiente che la parte interessata fornisca la prova del carattere abusivo dell'opera; infatti, la fattispecie di cui al comma 2 dell'art. 872 c.c. introduce una forma di danno in re ipsa, il quale consiste, oltre che in una limitazione del godimento, anche nel deprezzamento commerciale del fabbricato in concreto danneggiato per diminuzione di visuale, esposizione, luce, aria, sole e amenità in genere (Trib. Chieti 26 agosto 2010).

L'amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, o alterando l'estetica della facciata dell'edificio, perché tale atto, diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell'art. 1130, n. 4), c.c.. è attribuito all'amministratore (Cass. II. n. 18207/2017; Cass. II, n. 13611/2000). Pertanto, gli abusi edilizi commessi da un condomino, come ad esempio l'ampliamento in sopraelevazione della propria unità immobiliare, devono essere contestati immediatamente da parte dell'amministratore del condominio, pena la decadenza dal diritto di chiedere l'annullamento delle autorizzazioni amministrative (T.A.R. Piemonte 8 settembre 2017: i giudici amministrativi hanno dato torto all'amministratore che aveva esercitato l'azione giudiziaria a distanza di circa un anno dalla chiusura dell'intervento edile, prediligendo la tutela del ragionevole affidamento del titolare del provvedimento favorevole in merito alla validità e stabilità dell'attività nelle more svolta). Ai fini dell'ordine di demolizione di un fabbricato costruito sopra l'ultimo piano di un edificio, non è necessario che la sopraelevazione comporti un rischio concreto alla stabilità dell'immobile essendo sufficiente la potenziale lesività della sopraelevazione medesima (Cass. II, n. 21491/2012).

L'amministratore del condominio chiede al condomino che ha effettuato la sopraelevazione del piano superiore dell'edificio di ripristinare immediatamente lo status quo ante al fine di evitare danni alla staticità dello stabile, tenuto conto del mancato rispetto delle norme in tema di sopraelevazione da parte del medesimo condomino, comportamento nella fattispecie idoneo altresì a configurare una possibile alterazione dell'estetica della facciata dell'edificio, preavvisandolo che in difetto, sarà costretto ad agire giudizialmente al fine di tutelare e conservare l'esistenza del cespite comune.

È un procedimento cautelare atipico, proposto in via d'urgenza dall'amministratore di condominio nei confronti del condomino proprietario del piano superiore interessato dalla sopraelevazione, al fine di conseguirne l'immediato abbattimento per danni alla staticità dell'edificio.

Trattandosi di procedimento cautelare – sebbene con effetti anticipatori – non è necessario instaurare preventivamente il procedimento di mediazione, non essendo quest'ultimo condizione di procedibilità per le azioni proponibili in via d'urgenza dalla parte interessata.

Il Tribunale, ai sensi dell'art. 9 c.p.c., è il giudice competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice, e, in generale, per quelle di valore indeterminabile.

L'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione cautelare con ricorso d'urgenza nei confronti del condomino proprietario del piano superiore interessato dalla sopraelevazione, al fine di conseguirne l'immediato abbattimento per danni alla staticità dell'edificio.

L'amministratore deve provare che il condomino proprietario del piano superiore interessato dalla sopraelevazione sta costruendo in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalla specifica disciplina edilizia applicabile in materia, alterando anche l'estetica della facciata dell'edificio, e che l'azione proposta in via d'urgenza è diretta a conservare l'esistenza dell'edificio condominiale preservandone la staticità.

In sintesi, il medesimo ricorrente deve allegare in atti di causa il fumus ed il periculum posti a fondamento del ricorso d'urgenza nella fattispecie qui considerata.

La domanda cautelare proposta in via d'urgenza assume la forma del ricorso, il quale, oltre a contenere le indicazioni di cui all'art. 125 c.p.c., deve altresì indicare il giudice dinanzi al quale l'azione è proposta; il nome, cognome, residenza e codice fiscale della parte ricorrente e del difensore, il quale deve anche indicare il numero di fax e l'indirizzo pec presso il quale intende ricevere le comunicazioni di cancelleria; il nome, cognome, codice fiscale, residenza, o domicilio o dimora della parte resistente; l'esposizione dei fatti integranti rispettivamente il fumus boni juris ed il periculum in mora, quest'ultimo, rilevante specificamente sotto l'aspetto del pregiudizio imminente ed irreparabile.

In particolare, nel ricorso, da un lato, vanno allegati i fatti oggetto d'indagine da parte del giudice, in forma chiara e circostanziata come peraltro esige la recente riforma del processo civile, e, dall'altro, va specificato in cosa consiste per il ricorrente, il fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per fare valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente ed irreparabile, a tale fine, indicando le circostanze sulla cui scorta verosimilmente il giudice adito potrebbe concedere la richiesta tutela cautelare in via d'urgenza.

Il ricorso, unitamente alla procura alla lite, va sottoscritto dalla parte ricorrente e dal proprio difensore, quest'ultimo anche per autentica della sottoscrizione del suo cliente.

L'amministratore di condominio può chiedere l'assunzione di informatori in persona dei condomini dello stabile condominiale ed una c.t.u. sull'immobile al fine di provare il fumus boni iuris riferito alla circostanza che il condomino sta costruendo la sopraelevazione in violazione della disciplina edilizia e urbanistica vigente in materia.

Il medesimo ricorrente deve, altresì, allegare il connesso periculum in danno dei condomini, attesa la necessità del contestuale riscontro di entrambi gli anzidetti presupposti per l'accoglimento dell'azione cautelare proposta in via d'urgenza, con la quale, si chiede al giudice l'autorizzazione all'immediato ripristino dello status quo ante dell'edificio condominiale, alla luce del periculum integrato dalle condizioni statiche dell'edificio, le quali rappresentano un limite all'esistenza del diritto di sopraelevazione, che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato.

L'amministratore del condominio, che intende agire nei confronti del condomino proprietario del piano interessato dalla costruzione in sopraelevazione, deve dimostrare la ricorrenza dei presupposti che hanno reso necessaria la proposizione del ricorso d‘urgenza al fine di conseguire l'immediato ripristino dello status quo ante mediante abbattimento del relativo manufatto costruito in violazione della disciplina edilizia e urbanistica, in tale ottica, allegando l'esistenza dei requisiti occorrenti per la proposizione di tale azione cautelare, consistenti nel fumus e nel periculum derivante dalla condotta anzidetta, resa possibile per effetto della mancanza di senso di responsabilità riscontrata in capo alla parte resistente evocata dinanzi al giudice della cautela.

In particolare, occorrerà dimostrare che, a causa del periculum costituito dal pregiudizio arrecato alla staticità dell'edifico condominiale durante il tempo occorrente per fare valere il diritto in via ordinaria, si profila il verificarsi di un pregiudizio imminente ed irreparabile per i condomini – come nel caso in cui la lesione arrecata alla staticità dello stabile possa costituire un pericolo per la res comune e l'incolumità fisica dei condomini ed occasionalmente anche di eventuali soggetti terzi – in forza del quale, si giustifica ampiamente il ricorso alla procedura d'urgenza.

Con questa azione, il giudice ordina al condomino-proprietario del piano sul quale insiste la nuova costruzione realizzata in sopraelevazione nello stabile condominiale di abbatterla, siccome lesiva dei diritti dei condomini sullo stesso bene comune.

Con il medesimo provvedimento reso in forma di ordinanza, e su richiesta ad hoc del ricorrente, il magistrato può anche prevedere un'astreinte, vale a dire una sanzione pecuniaria per ogni giorno in cui non verrà rispettato il suddetto obbligo di demolizione, la cui funzione è quella di quantificare in anticipo il danno prodotto ai condomini nel caso di inosservanza dell'ordine impartito dal giudice della cautela.

Al riguardo, premesso che il suddetto comportamento, al ricorrere di determinate condizioni, può anche integrare una fattispecie di reato, è opportuno precisare la pericolosità della situazione di cui si discute per quanto attiene alle gravi conseguenze che potrebbero derivare dal mancato rispetto della disciplina concernente le norme edilizie ed urbanistiche vigenti in tema di realizzazione della sopraelevazione.

In sintesi, l'art. 1127 c.c. prevede che il proprietario dell'ultimo piano di un edificio o del lastrico solare possa sopraelevare, ove ciò non risulti precluso dal suo titolo di acquisto, a condizione che le condizioni statiche dell'edificio lo consentano, e che la nuova fabbrica non pregiudichi l'aspetto architettonico dello stabile né diminuisca notevolmente la luce e l'aria per i piani sottostanti, utilizzando in tale modo le strutture portanti dello stabile, la colonna d'aria su di esso esistente ed aumentando il peso millesimale della sua proprietà, in relazione a quelle degli altri partecipanti al condominio (Cass. II, n. 5023/2022).

Al riguardo, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche, anche per effetto delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza può concorrere a determinare una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, rilevante in termini del periculum richiesto per l'accoglimento del ricorso d'urgenza.

Inoltre, secondo i giudici di Piazza Cavour (Cass. II, n. 20288/2017), l'azione volta ad ottenere la demolizione dell'opera che non rispetti il presupposto normativo della stabilità dell'edificio può essere esercitata senza limiti di tempo perché l'azione non è volta a limitare un diritto in sé esistente, bensì proprio a farne valere l'inesistenza per difetto di un requisito previsto ex lege, a differenza del caso in cui la sopraelevazione effettuata dal proprietario dell'ultimo piano alteri invece unicamente l'aspetto architettonico dell'edificio condominiale, la cui azione diretta ad ottenere la restitutio in integrum, di cui gli altri condomini sono titolari, è soggetta a prescrizione ventennale.

Per quanto attiene agli effetti anticipatori, secondo un orientamento giurisprudenziale, gli stessi non impediscono che il ricorso d'urgenza, se proposto prima dell'inizio della causa di merito debba contenere l'esatta indicazione dell'azione di merito o, almeno, deve consentirne l'individuazione in modo certo (Trib. Lodi 23 agosto 2019).