L'amministratore del supercondominio deve essere nominato solo dai rappresentanti designati dall'assemblea dei singoli condominii

Il c.d. supercondominio viene in essere ipso iure et facto, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato, pertanto, alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condominii, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del cd. supercondominio. Ne consegue che, qualora quest'ultimo amministratore non sia nominato, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale scelto ex art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato ad hoc conferito dai comproprietari o, in mancanza, a tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici.

Proposta impugnativa, per nullità e/o annullabilità di due delibere assembleari perché adottate in violazione delle norme sul supercondominio (nel cui àmbito rientrava il condominio convenuto),oltre che perinosservanza delle disposizioni in materia di ripartizione delle spese, l'attrice eccepiva la carenza di legittimazione passiva dell'amministratore convenuto. Il condominio chiamato in causa si costituiva, contestando la sussistenza del supercondominio, formulando la stessa eccezione e chiedendo il rigetto della domanda.

Il Tribunale etneo ha accertato che, nella fattispecie in esame, sussisteva la figura giuridica del supercondominio, come delineata dalla costante giurisprudenza della Cassazione (Cass. civ., sez. II, 10 dicembre 2019, n. 32237; Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939). Quindi, è stata esaminata, sempre in via preliminare, la comune eccezione di rito di carenza di legittimazione passiva. La domanda così accolta ha precluso l'esame della questione di merito della controversia e parte attrice è stata, quindi, condannata al pagamento delle spese di lite.

L'unica questione da esaminare riguarda la sussistenza delle condizioni per dichiarare la carenza di legittimazione passiva dell'amministratore quando parte del giudizio sia un supercondominio.

Il Tribunale, dopo una breve panoramica sull'inquadramento giuridico del supercondominio, che rappresenta una delle maggiori novità introdotta dalla legge di riforma n. 220/2012, ne ha riconosciuto l'esistenza per la presenza di tutti gli elementi richiesti da tale struttura (pluralità di edifici separati ma connessi tra di loro da beni e servizi, accessori o necessari per la qualificazione del complesso immobiliare), ma ha escluso che nella fattispecie fossero state rispettate le disposizioni che disciplinano le modalità di nomina dell'amministratore in riferimento al combinato disposto degli artt. 1117-bis c.c. e 67, comma 3, disp. att. c.c.

Dal testo delle due delibere impugnate (una avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo e la seconda relativa alla nomina dell'amministratore), risultavano convocati alla/e riunione tutti i condomini dei due condominii costituenti il supercondominio i quali, per quanto costituiti da un numero di partecipanti superiore a sessanta, non avevano provveduto a nominare i rappresentanti dei rispettivi plessi condominiali come previsto dalla legge.

Alla luce di tali considerazioni, conseguiva che l'amministratore costituitosi in giudizio era palesemente carente di legittimazione passiva all'azione in quanto la sua nomina non aveva rispettato i criteri sanciti dall'art. 67 disp.att. c.c.

Il Tribunale, quindi, concludeva affermando che, a fronte della mancanza dell'amministratore del supercondominio, l'attrice avrebbe dovuto chiedere la nomina giudiziale di un curatore speciale ai sensi dell'art. 65 disp.att. c.c. oppure citare in giudizio tutti i condomini ma non il supercondominio.

Fino all'entrata in vigore della l. n. 220/2012, il supercondominio o condominio complesso ha rappresentato una entità ibrida, tanto è vero che il dibattito dottrinale e giurisprudenziale si era sempre indirizzato verso l'individuazione della disciplina da applicare ai beni e servizi comuni: ovvero se fare ricorso alle norme sulla comunione oppure a quelle proprie del condominio.

L'orientamento della giurisprudenza si era, poi, consolidato in favore della seconda tesi, in considerazione del rapporto di accessorietà che sussiste, per collegamento materiale e funzionale, tra gli edifici ed i beni ed impianti comuni ad essi necessari (v., ex multis Cass. civ., sez. II, 15 novembre 2017, n. 27094; Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939; Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2011, n. 17332).

Il legislatore, quindi, mettendo mano alle norme che disciplinano il condominio non ha potuto fare altro che prendere atto che nel tempo l'assetto del territorio si era di fatto evoluto verso una diversa realtà, rappresentata da un fenomeno di aggregazione di più edifici in un medesimo contesto. L'art. 1117-bis c.c., che ha per oggetto “tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117”, ha così recepito un diverso modello edilizio che, dal punto di vista gestionale, si presenta senza dubbio più complesso rispetto alla organizzazione di un semplice edificio ed ha esteso l'applicabilità delle norme relative al condominio anche al supercondominio.

Questo più ampio àmbito normativo non elide la distinzione tra potere deliberativo ed amministrativo il quale, tuttavia, viene disciplinato diversamente ed in considerazione delle dimensioni del supercondominio. L'art. 67, commi 3 e 4, disp.att. c.c. infatti, ha stabilito regole rigide ed inderogabili (art. 72 disp.att. c.c.) per il funzionamento della macchina rappresentativa nel caso in cui i partecipanti al supercondominio siano più di sessanta, giustificate proprio dall'alto numero di partecipanti all'assemblea, che - si rammenta - interessa più condominii o corpi di fabbrica distinti, e che potrebbe rappresentare un ostacolo per lo svolgimento delle riunioni ove non si dovesse raggiungere, ripetutamente, il quorum costitutivo.

Nel sistema legislativo antecedente alla l. n. 220/2012, l'assemblea del supercondominio doveva essere composta da tutti i partecipanti ai condominii che concorrevano alla sua esistenza (Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558) ai quali era riservato il diritto di intervenire e di votare sugli argomenti posti all'ordine del giorno. Tanto è vero che era stata dichiarata nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola del regolamento contrattuale di condominio che prevedeva che l'assemblea di un supercondominio fosse composta dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio (Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 2001, n. 15476).

Strettamente legato all'art. 1117-bis c.c. è l'art. 67 citato, che disciplina la partecipazione delegata del condomino all'assemblea. La norma, che trova ragione nei motivi a momenti evidenziati, ha come naturale e diretta conseguenza che l'amministratore del supercondominio deve essere l'espressione non più della volontà dei singoli partecipanti ma dei rappresentanti di ciascun condominio che lo compongono i quali, a loro volta, devono essere designati, con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5, c.c., dall'assemblea di ciascun edificio. Tenendo conto, altresì, che, di fatto, si viene a determinare una struttura piramidale del supercondominio, la cui base è costituita dai condominii che lo compongono. La disposizione in questione si pone, pertanto, in linea con quanto stabilito dall'art. 1129, comma 1, c.c., che espressamente demanda all'assemblea del singolo condominio il compito di nominare l'amministratore quando i condomini sono più di otto, ponendo a tacere quella parte della dottrina secondo la quale la scelta dell'organo amministrativo, che opera nel condominio complesso, potrebbe essere assunta direttamente da un'assemblea costituita dai partecipanti al supercondominio.

Il Tribunale di Catania, inoltre, nel prendere atto che la violazione delle disposizioni di cui all'art. 67 citato aveva determinato la mancanza dell'amministratore del condominio complesso ha ritenuto applicabile alla fattispecie l'art. 65 disp.att. c.c., il quale prevede che in tale circostanza, chi intende promuovere o proseguire una controversia contro i partecipanti al condominio può chiedere al giudice la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 c.p.c. Infatti, il supercondominio è, al pari del condominio, un soggetto privo di personalità giuridica il quale, per stare in giudizio, sia attivamente che passivamente, deve essere rappresentato da un amministratore.

Ricorrere alla nomina del curatore speciale significa, dunque, prevedere una opzione intermedia tra citare in giudizio tutti i partecipanti (strada sicuramente non praticabile quando ci si trovi di fronte ad un numero eccessivo di partecipanti) ed individuare, da parte dei comproprietari, un soggetto al quale affidare un mandato ad hoc.

Quanto al momento cui fare riferimento per chiedere la nomina del curatore speciale, l'art. 65 non pone limiti poiché la situazione di fatto rilevante è la mancanza dell'amministratore, tanto è vero che nel testo si parla di rappresentante legale che venga a mancare per qualsiasi causa senza alcun richiamo al tempus dell'assenza. Ciò si può, quindi, verificare ab origine come nel caso in cui il venire meno dell'amministratore sia sopravvenuto (morte, perdita di capacità di agire, revoca assembleare o giudiziaria, dimissioni e così via) e l'evento si può verificare non solo al momento iniziale del giudizio ma anche nel corso dello stesso, ovvero in una sua differente fase. E questo sia che l'azione interessi il condominio semplice, sia che riguardi il supercondominio.

Sia consentito, infine, rilevare che la sentenza commentata, pienamente condivisibile nella sostanza, desta alcune perplessità che emergono proprio dall'esposizione dei fatti, che creano ad un'incertezza riguardo alla parte convenuta, rispetto alla quale nell'epigrafe del provvedimento il supercondominio non risulta essere mai stato citato in giudizio.

Celeste, Riscossione dei contributi: è esclusa l'azione diretta dell'amministratore del supercondominio nei confronti dell'amministratore del condominio singolo, in IUS Condominio e locazione, 20 aprile 2023;

Ruggero, Il supercondominio. Manuale per la gestione, Milano, 2019;

Nardone, L'assemblea dei rappresentanti nel supercondominio: un altro nodo da sciogliere, in Dossier Condominio, 2018, 163.