Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle deliberazioni condominiali

In tema di impugnativa a delibera condominiale, il sindacato dell'autorità giudiziaria è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avendo riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale oppure all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui all'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo è investito.

Alcuni condomini impugnavano due delibere condominiali assunte da un Condominio per l'approvazione e le esecuzioni di importanti lavori edili per un rilevante importo, avvalendosi in parte del c.d. Superbonus del 110%. Secondo gli attori tali lavori deliberati necessitavano una verifica preliminare, non espletata, per la presenza di abusi edilizi nell'edificio; inoltre, era stata approvata l'offerta economica dell'impresa senza specifico dettaglio.

Si costituiva il Condominio-convenuto, eccependo la decadenza dell'azione intrapresa dagli attori, per la tardività dell'impugnazione, nonché la non impugnabilità delle delibere perché programmatiche ed interlocutorie, altresì la carenza dell'interesse ad agire degli attori per l'insussistenza dei requisiti ex art. 2697 c.c. e art. 100 c.p.c., e per l'infondatezza dell'impugnazione per l'assenza dei vizi di legittimità degli atti collettivi impugnati, con la richiesta di condanna degli istanti ex art. 96 c.p.c.

Il giudizio veniva deciso con produzione documentale prodotta dalle parti. Il magistrato, con decisione presa, ex art. 281-sexies c.p.c., allegando la sentenza al verbale di causa, rigettava l'impugnativa a delibere condominiali, condannando, altresì, gli attori rifondere le spese di lite in favore del difensore del Condominio-convenuto dichiaratosi distrattario. Rigettava la condanna degli attori per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.

Si trattava di verificare se fossero presenti, nella fattispecie posta al vaglio del Tribunale competente, i vizi di legittimità delle delibere impugnate oppure vi fosse un eccesso di potere da parte dell'assemblea condominiale.

L'attenta valutazione della documentazione prodotta dalle parti aveva consentito al giudicante di rigettare l'impugnativa, con condanna alle spese degli attori.

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nella pronuncia del Tribunale, in sede monocratica, secondo cui ha rilevato l'infondatezza delle impugnate deliberazioni.

Infatti, nel giudizio si chiedeva l'annullamento delle deliberazioni impugnate per vizi formali che sono caratterizzate di avere ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative e dei servizi comuni adottati in violazione ei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessa, trattandosi di deliberazioni nell'esercizio delle attribuzioni assembleari (art. 1135 nn. 2 e 3, c.c.), cosicchè la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. un, 14 aprile 2021, n. 9839).

Mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle ipotesi di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico, contenuto illecito, o contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume.

Il giudice tranese rileva la tardività dell'impugnazione espletata dai condomini, sicuramente condivisibile, della prima deliberazione, perché promossa con istanza di mediazione inviata al Condominio-convenuto oltre il termine perentorio di trenta giorni, decorrenti dalla data dell'assemblea condominale, in quanto gli istanti erano presenti e dissenzienti.

Invece, il giudicante, per la seconda deliberazione rilevava la carenza di interesse da parte degli istanti.

Va sottolineato che in caso di impugnativa di delibere condominiale, il sindacato dell'autorità giudiziaria è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avendo riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui all'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo è investito (Trib. Venezia 9 febbraio 2021).

Tuttavia, non rientrano nel sindacato giudiziale le censure mosse sulla delibera circa la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea condominiale sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni (Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20135).

Giustamente - è stato sottolineato - il giudice adito che non può entrare nel merito, ad esempio, sulla opportunità della scelta dell'appaltatore operata dall'adunanza condominiale, o l'accettazione di un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta, né, tantomeno, è possibile impugnare una decisione assembleare sostenendo l'inutilità o irrazionalità dei lavori approvati.

Unico aspetto configurabile di annullabilità in sede giudiziaria di una delibera condominiale riguarda la ragione attinente alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio soltanto nel caso di decisione che, sulla base di un accertamento di fatto, arrechi, grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, n. 1), c.c. (Cass. civ., sez II, 14 ottobre 2008, n. 25128).

Perciò, sulla scorta di tali precisazioni, non è ravvisabile un eccesso di potere, con relativo pregiudizio nella gestione del bene comune nella decisione approvata.

Non meno importante, gli attori risultavano beneficiari anche dei relativi sgravi fiscali con conseguente carenza di interesse all'impugnazione.

Per completezza, il magistrato pugliese ha rigettato la domanda di condanna di responsabilità aggravata formulata dal Condomino-convenuto, ex art. 96, comma 3, c.p.c., nei confronti degli condomini-attori, in quanto non ha accertato le prerogative processuali esercitate in modo abusivo dai soccombenti, con antigiuridicità della condotta processuale, ovvero nella manifesta inconsistenza giuridica o nella palese e strumentale infondatezza dei motivi di impugnazione, tale da indurre all'applicazione di tale predetta norma (Cass. civ., sez. un., 13 settembre 2018, n. 22405; Cass. civ.,sez. III, 30 settembre 2021, n. 26545; Cass. civ.,sez. VI, 6 maggio 2021, n. 11884; Cass. civ.,sez. VI, 17 marzo 2021, n.7513; Cass. civ.,sez. VI, 9 febbraio 2021, n. 3034).

La pronuncia in disamina richiede alcuni approfondimenti afferenti proprio la validità delle deliberazioni condominiali.

Per la nullità delle deliberazioni condominiali, va considerato il principio, sancito dall'art. 1421 c.c., secondo cui la nullità può essere dedotta in ogni tempo e può essere rilevata d'ufficio, trovando applicazione nell'ambito del giudizio di impugnazione della delibera condominiale.

Il codice civile non distingue tra delibere inesistenti, nulle, annullabili, irregolari, inefficaci ed invalide, tali espressioni sono state, infatti, create dalla dottrina e dalla giurisprudenza. In particolare, la giurisprudenza ha accentrato la sua attenzione sulla distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, distinzione estremamente rilevante sotto il profilo pratico. Spartiacque per la distinzione tra le delibere nulle ed annullabili, in tema di condominio degli edifici è stata la pronuncia della Suprema Corte, a Sezioni Unite 7 marzo 2005, n.4806, la quale, confermando la sentenza della Corte di Appello di Roma del 29 aprile 2000, ha tracciato le linee guida per il distinguo, secondo cui, debbono qualificarsi:

- Delibere nulle quelle emesse dall'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume) o che non rientrano nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono su diritti individuali dei condomini, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (Trib. Catania, 11 dicembre 2019, n. 4795).

- Delibere annullabili quelle emesse dall'organo deliberativo contenenti vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione delle prescrizioni legali, convenzionali e regolamentari, attinenti al procedimento della convocazione o di informazione dell'assemblea, nonché quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (Trib. Catania, sez. III. 20 febbraio 2022, n. 829).

Per completezza, per eccesso di potere si intende solamente qualora la decisione assembleare, nel concreto, determini esclusivamente nocumento per gli interessi collettivi e, di converso, anche per il singolo partecipe che ne lamenti la sussistenza, è evidente che oggetto di censura non potrà essere né l'an, né il quomodo della decisione ma soltanto se essa sia o meno riconducibile agli scopi gestionali.

In altri termini, è ritenuto viziato da eccesso di potere il deliberato assembleare divergente dalla propria causa tipica oppure falsamente deviante dal suo modo di essere (Trib. Torino 18 novembre 2020, n. 3993).

Volendo, pertanto, trarne una prima definizione, può ritenersi che l'eccesso di potere ricorra qualora il deliberato assembleare, sebbene formalmente rispondente e riconducibile al pertinente paradigma normativo e regolamentare di disciplina, persegua obiettivi oggettivamente non riconducibili al governo delle parti e dei servizi comuni, alla conservazione e salvaguardia delle prime e alla prestazione e fruizione dei secondi, determinando nocumento agli interessi sia collettivi che individuali del singolo condomino che esprima la propria doglianza.

Per completezza espositiva, un accenno sulle novità introdotte dalla Riforma Cartabia (d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149), in àmbito di mediazione, in vigore dal 30 giugno 2023.

E' necessario analizzare il coordinamento tra l'art. 5-ter del d.lgs. n. 28/2010 e l'art. 71-quater disp. att. c.c.,

Dunque, il nuovo art. 5-ter del d.lgs. n. 28/2010 rubricato “Legittimazione in mediazione dell'amministratore di condominio” (richiamato dall'art. 71-quater disp. att. c.c.) è stato introdotto al fine di prevedere che l'amministratore possa attivare un procedimento di mediazione, aderirvi e parteciparvi, sottoponendo all'approvazione dell'assemblea, a seconda dei casi, il verbale contenente il testo dell'accordo di conciliazione individuato dalle parti, o la proposta conciliativa del mediatore. L'assemblea dovrà quindi manifestare la propria volontà di aderirvi (con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.) entro il termine fissato nella proposta di accordo, decorso inutilmente il quale la conciliazione s'intende come non conclusa.

In buona sostanza, l'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 c.c.. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.

Celeste, Impugnazione della delibera (modalità e termini), in IUS Condominioelocazione;

Celeste, Impugnazione della delibera (legittimazione attiva e passiva), in IUS Condominioelocazione;

Celeste, Impugnazione della delibera (procedimento), in IUS Condominioelocazione;

Tedeschi, L'eccesso di potere nelle deliberazioni assembleari nel condominio edilizio, in IUS Condominioelocazione;

Ditta, Eccesso di potere, in IUS Condominioelocazione.it;

Tarantino, Riforma Cartabia: i poteri dell'amministratore del condominio nel nuovo procedimento di mediazione obbligatoria; in IUS Condominioelocazione;

Gallucci, Forma dell'atto di impugnazione delle delibere condominiali, in Immob. & proprietà, 2014, 355;

Scarpa, L'atto di impugnazione delle delibere assembleari, in Libro dell'anno del diritto 2012 Treccani, Roma, 2012, 54.