Inadempimento dell'obbligo di custodia e riparto delle responsabilità, tra locatore e conduttore, per danni recati a terzi

In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.

Con la sentenza della Corte d'Appello sottoposta all'esame dei giudici di legittimità - per quel che rileva ai fini del presente commento - si era accolta la domanda risarcitoria proposta, ai sensi dell'art.2051 c.c., da Tizio nei confronti di Caio, conduttore del locale adibito a cine-teatro di proprietà di Sempronio, per i danni alla persona da lui subìti, in conseguenza dell'incidente verificatosi allorché egli, mentre, in qualità di incaricato dal Comune di provvedere alle riprese video di un evento culturale che si sarebbe svolto nel pomeriggio, stava eseguendo un sopralluogo nel predetto locale, in funzione del posizionamento delle telecamere e dello svolgimento delle altre attività preliminari all'esecuzione dell'incarico.

Nello specifico, nel corso del suddetto sopralluogo, l'operario aveva perduto l'equilibrio a causa della situazione di buio assoluto improvvisamente determinatasi per un black-out elettrico non seguìto dalla accensione delle luci di emergenza, ed era, quindi, rovinosamente caduto dalla passerella del palco del cine-teatro, da un'altezza di circa due metri, riportando plurime fratture e trauma cranico commotivo, da cui erano residuati postumi invalidanti ed ipoacusia.

La Corte territoriale aveva, invece, rigettato la medesima domanda risarcitoria proposta nei confronti del locatore, sul fondante rilievo per cui la relazione custodiale con la res, che aveva cagionato il danno, era configurabile unicamente in capo al conduttore, cui era stata trasferita la detenzione del locale sulla base di un contratto di locazione da lui stipulato con il proprietario, e non anche in capo a quest'ultimo, il quale, in quanto locatore, avrebbe risposto solo dei danni derivanti da vizi strutturali dell'immobile.

Avverso la sentenza conclusiva del giudizio di secondo grado, il conduttore soccombente proponeva ricorso per cassazione.

Si trattava di verificare se il giudice distrettuale avesse fatto corretta applicazione del combinato disposto degli artt. 2051 e 1576 c.c.: in particolare, il ricorrente censurava la sentenza impugnata per non avere accertato la sussistenza del rapporto custodiale (e la conseguente responsabilità ex art.2051 c.c. per il danno cagionato dalla res custodita) anche in capo al locatore, quale proprietario del locale ove si era verificato l'incidente, sostenendo che quest'ultimo avrebbe dovuto rispondere dei pregiudizi arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conservava la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul conduttore la responsabilità per i pregiudizi derivanti dalle altre parti dell'immobile, acquisite nella sua disponibilità.

Si rilevava che, nel caso di specie, in mancanza della prova liberatoria richiesta al custode dall'art.2051 c.c., l'evento che aveva causato la perdita di equilibrio e la conseguente caduta dalla passerella del palco del cine-teatro - ossia l'improvviso black-out elettrico non seguìto da contestuale accensione delle luci di emergenza - avrebbe potuto imputarsi tanto ad un difetto di manutenzione ordinaria quanto ad un difetto di manutenzione straordinaria, sicchè avrebbe dovuto presumersi una responsabilità solidale del locatore e del conduttore.

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto tale doglianza infondata.

Invero, la Corte d'Appello - una volta accertato il nesso causale tra il danno lamentato dall'attore e la res in custodia, ed esclusa la sussistenza del caso fortuito liberatorio - quanto all'individuazione del soggetto titolare del potere di custodia (nonché, quindi, responsabile del danno cagionato dalla cosa, ai sensi dell'art.2051 c.c.), aveva fatto corretta applicazione del principio, reiteratamente affermato dagli ermellini con orientamento consolidato, secondo il quale, quando i danni sono originati da un bene immobile condotto in locazione, sussiste la responsabilità del proprietario ove detti danni siano derivati da vizio strutturale del bene, che investa le mura o gli impianti ivi conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre, al contrario, il conduttore, il quale si presume essere stato immesso in queste condizioni nella disponibilità della res locata, risponde dei pregiudizi provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 26 novembre 2019, n. 30729; Cass. civ., sez. III, 4 novembre 2019, n.28228; Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2016, n. 11815).

Nel caso di specie, la Corte territoriale, avuto riguardo alla circostanza di fatto - non controversa e, comunque, oggetto di accertamento di merito insindacabile in sede di legittimità - che il danno era stato originato in seguito ad un guasto elettrico, da una caduta dal palco del cineteatro, aveva correttamente escluso, in applicazione dell'illustrato principio, la responsabilità del locatore.

Infatti, tanto il palco - il cui utilizzo rientrava certamente negli scopi del contratto di locazione, essendo funzionale proprio allo sfruttamento commerciale del sito - quanto l'impianto elettrico - la cui funzionalità era necessaria ai fini del suddetto sfruttamento - costituivano parti dell'immobile senz'altro acquisite alla disponibilità del conduttore, il quale aveva, dunque, assunto in esclusiva la veste di custode della res dannosa.

L'obbligo di consegna gravante sul locatore ed il corrispondente obbligo di custodia originantesi, in conseguenza, nella sfera giuridica del conduttore, non implica, tuttavia, il venir meno, in capo al locatore-proprietario, dell'obbligo di custodia del bene e della corrispondente responsabilità nei confronti dei terzi, permanendo in capo a lui un effettivo potere di controllo sull'immobile locato, finalizzato alla vigilanza sullo stato di conservazione e di efficienza delle strutture edilizie e degli impianti.

Al proprietario dell'immobile locato sono, dunque, riconducibili, in via esclusiva, i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore - come sottolineato dalla sentenza in commento - la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.

Qualora si verta in tema di responsabilità ex art. 2051 c.c., occorre, dunque, compiere una verifica finalizzata ad identificare il soggetto in concreto investito della custodia, e perciò tenuto a risarcire i danni causati ai sensi della suddetta norma.

In particolare, nell'ipotesi di cosa concessa in locazione, criterio decisivo ai fini del riparto di responsabilità ex art. 2051 c.c. tra conduttore e locatore è pur sempre la disponibilità giuridica e di fatto del bene, con la conseguenza che dell'evento rispondono, alternativamente, l'uno o l'altro secondo il rispettivo àmbito di disponibilità.

Ne consegue che, con riferimento alla locazione di immobile, che comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze, pur configurandosi ordinariamente l'obbligo di custodia del bene locato in capo al conduttore, dal quale deriva altresì la responsabilità a suo carico - salva quella solidale con altri soggetti ai quali la custodia faccia capo in quanto aventi pari titolo o titoli diversi che importino la coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza sul bene - ai sensi del suddetto art. 2051 c.c. per i danni arrecati a terzi dalle parti ed accessori del bene locato, tuttavia, rimane in capo al proprietario la responsabilità per i danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, delle quali conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 3 agosto 2005, n. 16231).

Quanto sopra non esclude una responsabilità concorrente di proprietario e conduttore: al riguardo, affrontando il caso di danni derivati a terzi dall'incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, i magistrati del Palazzaccio (Cass. civ., sez. III, 12 novembre 2009, n. 23945) hanno osservato che la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia prevista dall'art. 2051 c.c. si configura a carico sia del proprietario sia del conduttore allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno subìto dal terzo sia da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza diretto ad evitare lo sviluppo nell'immobile dell'agente dannoso, sicché, qualora rimanga ignota la causa dello sviluppo dell'incendio, la responsabilità civile per i danni conseguenti ridonda non a carico del terzo, bensì del proprietario e del conduttore, potendo la presunzione di responsabilità del custode essere superata solo con la prova del caso fortuito, per cui è corretta l'attribuzione della responsabilità sia in capo al conduttore che in capo al proprietario allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma ed esclusiva del danno subìto dal terzo sia da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza o custodia su di lui gravante.

In quest'ordine di concetti, una pronuncia della magistratura di vertice (Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2016, n. 11815) ha statuito che, in tema di danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c., originati da un bene immobile condotto in locazione, sussiste la responsabilità sia del proprietario dell'immobile sia del conduttore ove i pregiudizi siano derivati non solo dal difetto di costruzione dell'impianto - nella specie, idraulico - conglobato nelle strutture murarie, ma anche da una negligente utilizzazione di esso - nella specie, della caldaia - da parte del conduttore.

Di contro, un'altra pronuncia (Cass. civ., sez. III, 27 ottobre 2015, n. 21788) ha riconosciuto, invece, la responsabilità del solo conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri.

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