L'incuria del conduttore nell'utilizzo dell'immobile determina un'obbligazione risarcitoria a suo carico

In tema del risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto inadempimento dell'obbligo del conduttore previsto dall'art. 1590 c.c. di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore di fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.

La fattispecie oggetto del principio enunciato riguarda un contratto di locazione ad uso abitativo di un immobile completamente ammobiliato. L'appartamento veniva consegnato alla conduttrice in buono stato di manutenzione e conservazione. Malgrado il contratto di locazione prevedesse che se l'inquilina avesse voluto recedere dal contratto avrebbe dovuto darne notizia al locatore sei mesi prima della relativa scadenza, la stessa abbandonava l'immobile in anticipo lasciando le chiavi inserite nella serratura della porta. Tale comportamento aveva impedito, di fatto, una regolare consegna per consentire la verifica delle condizioni dell'immobile che, in effetti, risultava notevolmente danneggiato. A ciò si aggiungeva la morosità della conduttrice per il pagamento di alcuni canoni ed oneri accessori connessi al contratto in essere.

L'esito di un accertamento tecnico preventivo promosso nei confronti della conduttrice accertava i danni da questa recati all'immobile e quantificava i costi per il ripristino dell'appartamento.

A fronte di tale accertamento, la locatrice evocava in giudizio, dinanzi al Tribunale competente, la propria conduttrice che rimaneva nuovamente contumace, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per violazione dell'art. 1590, comma 1, c.c. nonché al pagamento delle ulteriori somme concernenti varie morosità, documentalmente dimostrate. Il tutto oltre al rimborso delle spese sostenute per la CTU e per la consulenza di parte.

Il Tribunale ha accolto integralmente la domanda, non riconoscendo solo le spese relative alle prestazioni effettuate dal perito di parte, ritenendo le stesse superflue vista la contumacia in entrambi i giudizi della parte convenuta.

Il giudice monocratico è stato chiamato a risolvere un caso di scuola: la responsabilità del conduttore nell'uso dell'immobile di cui è detentore e dalla quale deriva l'obbligo di risarcire il locatore dei danni patiti.

La decisione del Tribunale, del tutto prevedibile, si è fondata sull'esito di un accertamento tecnico preventivo, sulla documentazione depositata in atti dalla ricorrente e sul comportamento processuale tenuto dalla convenuta, evidente indizio della sua responsabilità nei fatti di causa. Questa, infatti, già in precedenza contumace, senza giustificato motivo non era comparsa neppure per rendere interpello formale facendo, quindi, ritenere come ammessi i fatti dedotti nell'interrogatorio.

In particolare, per quanto concerne la domanda di risarcimento dei danni patiti dall'immobile nel corso della locazione, la consulenza tecnica d'ufficio aveva accertato che fossero ascrivibili alla conduttrice essendo gli stessi conseguenza dell'azione di animali, presumibilmente cani, presenti nell'appartamento, i quali avevano graffiato e sporcato mobili e pareti. Queste ultime, peraltro, come da contratto, avrebbero dovuto essere restituite nello stesso stato in cui si trovavano all'inizio della locazione. Inequivocabile, quindi, l'inadempimento della convenuta nei confronti degli obblighi contrattualmente assunti e che aveva portato alla sua condanna.

Nel contratto di locazione, disciplinato dagli artt. 1571 ss. c.c., locatore e conduttore sono rispettivamente titolari di obbligazioni principali, alle quali fanno da corollario, per ciascuno di essi, altri obblighi che derivano dalla natura del contratto e che ne garantiscono la corretta esecuzione.

Secondo l'art. 1575 c.c., il locatore deve consegnare al conduttore il bene locato in buono stato di manutenzione; mantenerlo in condizioni da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Quanto al conduttore, le obbligazioni principali poste a suo carico dall'art. 1587 c.c. sono due: da un lato, prendere in consegna il bene e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso contrattualmente pattuito ovvero per quello che può diversamente presumersi dalle circostanze e, dall'altro, dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Il primo obbligo del locatore previsto dall'art. 1575 citato, che sussiste anche nel caso in cui il conduttore non abbia aderito all'offerta di prendere visione del bene prima della conclusione del contratto (Cass. civ., sez. III, 19 aprile 2006, n. 9089), assume una sua concretezza allorché nei contratti di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, nella parte riservata allo stato dei luoghi, per prassi, il conduttore dichiara di avere visitato l'immobile, di averlo trovato in buono stato, adatto all'uso convenuto nonché di impegnarsi a restituirlo nello stato in cui l'ha ricevuto, salvo il fisiologico deperimento connesso all'uso che libera l'inquilino dal rischio di dover risarcire il locatore.

In questo modo, viene dato atto, indirettamente, che il locatore ha pienamente assolto ad un obbligo che in parte deve preesistere alla formazione del contratto e che, per altro verso, deve proseguire nel corso del rapporto, dovendo egli - come visto - continuare a mantenere l'immobile anche se limitatamente a quelle attività che sono di sua competenza. E va aggiunto che, stante il combinato disposto degli artt. 1575 e 1576 c.c. - quest'ultimo ulteriore espressione dell'attività di manutenzione che deve essere svolta dal proprietario - il locatore deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti sullo stato del bene la cui omissione è ragione di colpa (Cass. civ. sez. III, 17 maggio 2010, n. 11969).

La genericità della formula che viene adottata nei contratti di locazione ha indotto gli interpreti (Cass. civ., sez. VI-3, 19 settembre 2014, n. 19835) ad affermare, tramite il richiamo testuale del disposto dell'art. 1590 c.c. - sul quale la ricorrente aveva fondato la sua domanda risarcitoria - che la mancanza circa una descrizione precisa dello stato del bene al momento della conclusione del contratto configura una presunzione di ricezione del bene in buono stato. Una presunzione che, per essere vinta, richiede una prova rigorosa, in considerazione del fatto che l'indeterminatezza genera l'impossibilità di sapere come effettivamente era lo stato dei luoghi al momento della stipula del contratto (Cass. civ., sez. III, 26 luglio 2016, n. 15631).

Alla luce di tali osservazioni assume, quindi, rilevanza incontestabile la presenza sia di un verbale di consegna, che formi parte integrante del contratto di locazione, sia di un attestato di ri-consegna, soprattutto qualora - come nel caso specifico - l'immobile concesso in locazione sia parzialmente o totalmente arredato.

Quanto all'atto da redigere all'atto di immissione nella detenzione dell'immobile, tramite la formale consegna delle chiavi - anche tale aspetto deve far parte del verbale, in quanto il conduttore deve dichiarare di ricevere le chiavi di apertura dell'appartamento e/o delle relative pertinenze - deve contenere la descrizione delle sue condizioni e di eventuali arredi. Allo stesso modo, il verbale di restituzione dell'immobile deve contenere tutte le informazioni sulle condizioni dei locali, degli impianti e dei mobili se presenti. Trattasi di adempimenti da adottare a scopo precauzionale per tutelare entrambi i contraenti da reciproche eventuali e future pretese risarcitorie che potranno essere avanzate solo dopo la cessazione del contratto di locazione.

Non sempre, tuttavia, il deterioramento provocato all'immobile dà luogo al relativo risarcimento. Sul punto, infatti, è intervenuta una decisione della Corte Suprema (Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2020, n. 8526) ove si è affermato che nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1590 c.c., l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale costituisce di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento del danno se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore. Da ciò consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata superiore a quella corrispondente all'uso normale della medesima in conformità del contratto, per particolari circostanze, non è derivato un danno al patrimonio del locatore. Infatti - come evidenziato dai giudici di legittimità - il diritto al risarcimento postula, in modo indispensabile, l'effettività del verificarsi di un danno che, come tale, sia stato concretamente sofferto, non essendo sufficiente la mera potenzialità configurabile in astratto (nella specie la riconsegna era avvenuta per consentire che l'immobile, destinato ad attività alberghiera, fosse sottoposto a ristrutturazione, sulla quale il deterioramento non aveva avuto alcuna incidenza economica).

Patti, Restituzione dell'immobile locato e prova del danno da deterioramento, in Foro it., 2018, fasc. 11, 1, 3661;

Scoppa, Cessazione della locazione e restituzione della cosa locata. Oneri e obblighi per le parti, in Arch. loc. e cond., 2018, fasc. 4, 410.